ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Развитие рыночных отношений в России невозможно без развития финансового рынка, элементом которого является рынок недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой систему экономических и правовых отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Этот рынок имеет особенности, т.к. прежде всего он является сферой вложения капитала, т.е. сферой инвестиционной деятельности и с этой стороны он является источником пополнения бюджета.

Особенности рынка недвижимости:

- рынок недвижимости является средством перераспределения объектов недвижимости экономическими методами

- рынок недвижимости является средством борьбы с инфляцией, т.к. при недостатке предложения других товаров на рынке недвижимости связываются большие суммы свободного капитала

- рынок недвижимости носит локальный характер. Первыми покупателями на этом рынке становятся либо люди, живущие рядом, либо осуществляющие какую-либо предпринимательскую деятельность. Также локальность рынка приводит к тому, сто стоимость на объекты недвижимости определяется инфраструктурой, либо историей развития или географией района

- спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем и во многом определяется районом

- спрос на объекты недвижимости во многом определяется иррациональными факторами

- объекты недвижимости почти или совсем не поддаются стандартизации, а поэтому их приобретение по описанию, либо по фотографии крайне рискованно

- труднодоступность, неполнота и зачастую недостоверность получаемой информации

- неэластичность предложения на рынке недвижимости. При возросшем спросе его быстрое удовлетворение невозможно, т.к. требуется время для создания объектов

- на рынке недвижимости всегда существует диспропорция между числом покупателей и продавцов

- товары на рынке недвижимости могут быть обременены правами третьих лиц

- высок уровень государственного регулирования законодательными актами и «зонированием» территорий

- владение недвижимостью связано с определенными затратами:

а) единовременные крупные вложения

б) затраты на поддержание объекта в нормальном функциональном состоянии

в) налог на недвижимость

г) государственные пошлины и сборы на сделки с недвижимостью

Функции недвижимости

Рынок недвижимости выполняет следующие функции:

- регулирующая. Заключается в перераспределении ресурсов по сферам предпринимательской деятельности, в результате чего формируется эффективная структура экономики

- коммерческая. Заключается в том, что предприниматели при продаже недвижимости получают определенную прибыль на вложенный капитал

- санирование, т.е. очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка (рынок освобождается от неэффективных собственников)

- информационная. Рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации

- посредническая. Заключается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и устанавливает связь между продавцом и покупателем на основе альтернативного выбора партнеров

- стимулирующая. Поощрение прибылью предпринимателей, использующих прогрессивные методы строительства и достижения НТП в используемых материалах

- инвестиционная. Способ сохранения и увеличения капитала

- социальная. Проявляется в росте трудовой активности населения, повышении интенсивности труда стремящихся больше заработать, чтобы стать собственником недвижимости

Участники рынка недвижимости

Главный субъект – покупатель, для него работает вся структура рынка недвижимости

Инвестор – физическое или юридическое лицо (возможно, иностранного подданства), осуществляющее вложение собственных или заемных денежных средств, привлечение интеллектуальной и имущественной ценности и обеспечение их использования

Кредитные организации (банки) – организации, основной деятельностью которых является участие в инвестиционных проектах:

- кредитование под залог недвижимости

- вложение денег

- иные вложения (земельные участки, жилищный фонд, офисные помещения, промышленные предприятия)

Застройщик – профессиональный предприниматель, который выполняет следующие функции:

- выбор экономически эффективного проекта

- создание или преобразование объекта недвижимости

- получение всей необходимой документации на реализацию проекта

- поиск инвесторов

- определение условий привлечения инвесторов

- разработка механизмов оборота средств и форм их возврата

- отбор и привлечение подрядчиков

- контроль над осуществлением проекта

Строительный подрядчик – специализированная фирма, которая выполняет для заказчика строительство объектов к оговоренному сроку за плату на основе договоров подряда на капитальное строительство

Посредническую деятельность на рынке недвижимости осуществляют агентства недвижимости и риэлтерские фирмы. Это организации, профессионально занимающиеся операциями с объектами недвижимости. Основные операции:

- совершение сделок купли-продажи, дарения, обмена

- сдача в аренду помещений, находящихся в собственности юридических или физических лиц

- расселение коммунальных квартир и отселение жителей подлежащих реконструкции домов

- продажа объектов недвижимости с аукциона и на конкурсной основе