Переднє слово
Бібліографічний список
Розділ 13. Земельний кадастр у зарубіжних країнах
Розділ 12. Облік кількості та якості земель
Розділ 11. Державна реєстрація земельних ділянок
Розділ 10. Грошова оцінка земель
Розділ 9. Економічна оцінка земель
Розділ 8. Бонітування грунтів
Розділ 7. Кадастрові зйомки
Розділ 6. Кадастрове зонування
8.1. Загальні положення бонітування ґрунтів і оцінки земель
8.2. Природно-сільськогосподарське районування території
8.3. Поняття бонітування ґрунтів
8.4. Діагностичні ознаки бонітування ґрунтів
8.5. Складання шкал бонітування ґрунтів
9.1. Загальні положення економічної оцінки земель
9.2. Показники економічної оцінки земель
9.3. Визначення показників економічної оцінки земель
9.4. Складання шкал економічної оцінки земель
10.1. Нормативна грошова оцінка земель
10.1.1. Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення
10.1.2. Грошова оцінка земель населених пунктів
10.1.3. Грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення
10.1.4. Індексація грошової оцінки земель
10.2. Експертна грошова оцінка земельних ділянок
10.2.1. Загальні положення проведення експертної грошової
оцінки земельних ділянок
10.2.2. Принципи експертної оцінки земельних ділянок
10.2.3. Методичні підходи до експертної оцінки земельних ділянок
10.2.4. Узгодження та інтерпретація результатів та складання звіту з експертної грошової оцінка
13.1. Земельний кадастр у країнах Америки
13.2. Земельний кадастр у країнах Європи
13.3. Земельний кадастр у Росії
13.4. Земельний кадастр у країнах Азії й Африки
У період реформування земельних відносин однією з найважливіших проблем є проблема економічного використання і відтворення природних ресурсів. Зміни економічного механізму господарювання, перехід до економіки ринкового типу і докорінна перебудова соціально-економічної структури суспільства торкаються земельних відносин, управління земельними ресурсами й організації раціонального їх використання, землевпорядкування і земельного кадастру. Сьогодні значно зростає роль державного земельного кадастру, оскільки він є інформаційною базою для ефективного управління земельними ресурсами, ведення земельної статистики, землеустрою, регулювання земельних відносин, підтримки податкової та інвестиційної політики держави, розвитку ринку землі і обґрунтування розмірів плати за землю. Це, у свою чергу, вимагає реформування існуючої системи землевпорядкування, створення нового її типу, який відповідав би сучасним умовам розвитку суспільства і земельних відносин. Виконання ролі державного земельного кадастру у суспільстві залежить від достовірності і повноти його даних, оперативності їх одержання і надання споживачу, а відповідно, й від рівня підготовки фахівців.
Турбота про збереження і примноження природних багатств зумовлює потребу в заходах з охорони і науково обґрунтованого, раціонального використання землі та її надр, водних ресурсів, рослинного і тваринного світу для збереження у чистоті повітря і води, забезпечення відтворення природних багатств і поліпшення навколишнього середовища. Вирішення цих питань вимагає всебічного вивчення надр, земельних, водних і лісових ресурсів.
Серед природних багатств особливе значення мас земля. З часу прийняття Постанови Верховної Ради України від 18 грудня 1990 року «Про земельну реформу» в Україні створено умови рівності і розвитку всіх форм власності на землю. Понад 50% земель .державної власності передано у приватну, 71% сільськогосподарських угідь с у приватній власності. Розпайовано 27 млн. га сільськогосподарських угідь. Майже 6,9 млн. громадян набули права на земельний пай, 98% з них це право реалізували. Триває заміна сертифікатів на державні акти (вже видано 3,2 мли. актів 47,2%), 11,4 мли. громадян набули у приватну власність земельні ділянки для житлового будівництва, ведення особистого селянського господарства, садівництва, дачного і гаражного будівництва (приватизовано понад 86% таких ділянок загальною площею близько 3 млн. га). Працівникам соціальної сфери села передано у власність та користування майже 843 тис. земельних ділянок загальною площею понад 580 тис. га. Для соціального захисту селян – власників земельних ділянок і земельних часток (паїв) запроваджено орендну плату не менше 1,5% грошової оцінки земель, яка в середньому за 1 га становить 136 грн. У результаті реформування створено понад 19 тис. нових агроформувань ринкового типу.
Згідно із Земельним кодексом України, прийнятим у 2001 році, для забезпечення раціонального використання земельних ресурсів введено державний земельний кадастр. Отже, державний земельний кадастр необхідно розглядати як одну із функцій загальної системи управління земельними ресурсами. Державний земельний кадастр призначений для забезпечення необхідною інформацією органів державної влади та органів місцевого самоврядування, зацікавлених підприємств, установ і організацій, а також; громадян з метою регулювання земельних відносин, раціонального використання та охорони земель, визначення розміру плати за землю і цінності земель у складі природних ресурсів, контролю за їх використанням. Основними завданнями ведення державного земельного кадастру є: забезпечення повноти відомостей про всі земельні ділянки; застосування єдиної системи просторових координат та системи ідентифікації земельних ділянок; запровадження єдиної системи земельно-кадастрової інформації та її достовірності.
Сучасний державний земельний кадастр, як і будь-яка сфера діяльності, розглядається у двох аспектах пізнання: як державний захід (практичний) і як навчальна дисципліна (теоретичний). Як державний захід земельний кадастр являє собою єдину державну систему земельно-кадастрових робіт, яка встановлює процедуру визначення факту виникнення або припинення права власності на земельні ділянки і права користування ними та містить сукупність відомостей і документів про місце розташування та правовий режим, цих ділянок, їх оцінку, класифікацію земель, кількісну та якісну характеристику, розподіл серед власників землі та землекористувачів. Як навчальна дисципліна державний земельний кадастр не обмежується вивченням змісту системи земельно-кадастрових робіт, а розглядається за чітко визначеними вимогами і принципами. Такий підхід до вивчення державного земельного кадастру дає змогу майбутнім фахівцям не лише накопичувати суму необхідних знань, але й висвітлює їх різні аспекти, трансформацію і взаємозв'язок, значні) поліпшуючи можливості і сферу їх практичного застосування і урахування и нових реалій, що виникли а умовах переходу країни до ринкової економіки А реаліями сьогодення с те, що здійснення земельної реформи, розвиток багатоукладної економіки, формування різних підприємницьких структур, передача землі у власність громадян пов’язані з процесом утворення великої кількості земельних ділянок через їх парцеляцію. В цих умовах зростає значення державного управління земельними ресурсами, ефективність якого багато в чому залежить від земельно-кадастрових даних, зокрема від створення системи реєстрації земельних ділянок. Поступово трансформується і ставлення до землі. Вона визначається товаром майбутнього земельного ринку, а тому все більшої ваги набуває питання вартісної оцінки земель, яка з теоретичного простору переходить до площини практичного навантаження, стаючи життєво необхідною для економіки держави.
Новим імпульсом у запровадженні в Україні ринку землі повинна стати експертна грошова оцінка земельних ділянок. Однією з передумов запровадження ефективної системи земельно-кадастрових робіт є широке застосування сучасних і інформаційних технологій, в основному у рамках програми створення автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру.
Необхідність даних державного земельного кадастру для потреб управління міським господарством є дуже актуальною у зв'язку з купівлею-продажем, даруванням, передачею у спадщину, обміном землі разом із нерухомістю, проведенням аукціонів, конкурсів міських земель. Об'єктивні дані державного земельного кадастру стануть базою функціонування не лише землевпорядних органів, але й таких структур, як земельний банк, земельна біржа, земельна поліція.
Матеріал навчального посібника викладено відповідно до програми курсу, він відображає досягнення науки і передового досвіду в кадастровому зонуванні; кадастровій зйомці; бонітуванні грунтів; економічній оцінці земель; грошовій оцінці земельних ділянок; державній реєстрації земельних ділянок; обліку кількості та якості земель. Навчальний посібник знайомить з досвідом проведення земельно-кадастрових робіт в окремих зарубіжних країнах Америки, Європи, Азії і Африки. Він складається з 13 розділів.
В основу навчального посібника покладені вимоги освітньо-кваліфікаційної характеристики бакалавра зі спеціальності «Землевпорядкування та кадастр» з метою забезпечення вивчення курсу таким чином, щоб бакалавр оволодів методологією ведення державного земельного кадастру, методами оцінки і використання матеріалів сучасних вишукувань і обстежень, знав питання державної реєстрації земельних ділянок, умів виконувати весь комплекс робіт з кадастрового зонування, кадастрових зйомок, обліку й оцінки земельних ресурсів у системі ведення державного земельного кадастру.
Навчальний посібник написаний у період великих політичних і економічних змін в Україні. Вони проходять настільки швидко, що неможливо встигнути за ними, особливо в питаннях економіки, земельного законодавства, управління земельними ресурсами. Навчальний посібник написаний за загальною редакцією кандидата економічних наук, доцента, завідувача кафедри земельного кадастру Львівського державного аграрного університету Михайла Григоровича Ступеня у співавторстві: 1-5 розділи – к. е. н., доц. М.Г. Ступень, 6 розділ – к. е. н., доц. М.Г. Ступень, асист. С.С. Радомський, 7 розділ – к. е. н., доц. М.Г. Ступень, ст. викл. Н. Р. Шпік, асист. Г.Б. Нестеренко, 8-9 розділи – к. е. н., доц. М.Г. Ступень, к. е. н., доц. Р.Й. Гулько, 10 розділ – к. е. н., доц. М. Г Ступень, к. е. н. О.Я. Микула, к. е. н., ст. викл. О.Ф. Ковалишин, 11 розділ – к. е. н., доц. М.Г. Ступень, к. е. н., ст. викл. О.Ф. Ковалишин, 12 розділ – к. е. н., доц. М.Г. Ступень, ст. викл. Л.Ф. Кисіль, 13 розділ – к. е. н., доц. М.Г. Ступень, асист. Н.М. Музика.
Розділ 1. Загальне поняття про державний земельний кадастр
1.1. Загальні відомості про державний земельний кадастр
Ведення земельного кадастру зумовлене об'єктивними потребами суспільства в одержанні необхідних відомостей про землю як першоджерело матеріальних благ та об'єкт оподаткування.
Слово "кадастр" походить від латинських слів "caput", що означає "податковий предмет" та "capetastrum" – "опис податкових предметів". Спочатку під кадастром розумілася книга, в якій вказувалися відомості про предмет оподаткування. З виникненням і розвитком держави земля стала основним джерелом державних доходів і у зв'язку з цим об'єктом оподаткування. Внаслідок цього на певних етапах розвитку суспільства з'явилася необхідність у точному обліку земель, а відтак і їх оцінці як об'єкта господарювання її оподаткування. Так. ще у Стародавньому Єгипті (4 тисячі років тому) удобрені розливами ріки Ніл землі обліковувалися у кількісному і якісному аспектах з метою вилучення п'ятої частини доходів і встановлення права власності на землю. Такі дії з обліку та оцінки земель проводилися двічі на рік таксаторами – чиновниками фараона. В Аравійській пустелі, у Теллосі були знайдені халдейські таблиці з першими планами території й описом міста Данги, які належали до 4000 року до нашої ери. Найстаріша кадастрова карта, яка дійшла до нас, зберігається в Туреччині у Стамбульському музеї. Це глиняна табличка із зображенням районів, які підлягали оподаткуванню. Цей документ належить приблизно до 2200 року до нашої ери.
Цікавим кадастровим документом, створеним у далекому минулому ацтеками, є карта долини озера Шогимілко (місячне), виготовлена на великому листі стародавнього "паперу", яким була кора дерева. На цій карті показана мережа осушувальних каналів, доріг, близько 400 будинків із зображенням господаря та ієрогліфом його імені, ділянка землі, осушеної дренажем і придатної для вирощування сільськогосподарських рослин.
Відомості про поземельні кадастри знаходять також у Стародавньому Китаї, Месопотамії, Стародавній Греції і Римі, де вони успішно велися.
З розвитком суспільства змінювалися форми оподаткування населення, а тому вносилися певні зміни у земельний кадастр, у результаті чого розрізняють такі три основні його види:
- за маєтками (господарствами);
- за угіддями;
- за окремими ділянками (парцелами).
Кадастр за маєтками (господарствами) давав порівняльну оцінку окремих маєтків (господарств), за угіддями – відповідно оцінку окремих видів земельних угідь, а кадастр за парцелами (парцелярний кадастр) – оцінку окремих земельних ділянок.
Порівняльна оцінка землі у кадастрі проводилася за даними ринкових цін на землю або за чистим доходом. В умовах приватної власності ринкові ціни на землю часто служили показником її якості. Малося на увазі, що ціна землі відображає її дійсну дохідність. Тому земельний кадастр, який проводився на основі ринкових цін на землю, дістав назву реального кадастру. У реальному земельному кадастрі оцінка земель проводилася в цілому щодо маєтку або садиби. При цьому не вимагався детальний обмір земель, поділ на угіддя та бонітування грунтів.
Виходячи з того, що оцінка земель проводилась залежно від існуючих цін продажу на землю, то результати реальних кадастрів виявлялися не завжди точними і тому цей вид земельного кадастру не знайшов значного поширення.
Більшість земельних кадастрів базувалася на відмінностях дохідності від землі за середнім чистим доходом, який визначався як середня різниця між нормальним валовим доходом і затратами виробництва, взятими за декілька останніх років. Роки з різкими відхиленнями кліматичних умов до розрахунків не бралися. При визначенні чистого доходу виходили із середньої нормальної дохідності, яку можна одержувати на землях даного району при однакових середніх умовах ведення господарства і середньому рівні землеробської техніки. У літературі цей вид земельного кадастру називають парцелярним, оскільки він проводився за чистим доходом з окремих ділянок (парцел).
Найбільше поширення і розвиток мали земельні кадастри в країнах Західної Європи у XVII-XIX ст. Батьківщиною класичного земельного кадастру вважається Північна Італія, де одержав розвиток так званий міланський земельний кадастр, створення якого відносять до 1718-1732 pp. В його основу було покладено точне визначення площ і розміру чистого доходу. Зміст цього кадастру полягав у наступному:
- в общинах складали плани із зображенням кожної земельної ділянки (парцели);
- землю розподіляли за якістю ґрунтів на три або чотири класи (добру, середню, погану і непридатну);
- визначали розмір середнього врожаю з кожної ділянки;
- визначали валову продукцію і переводили у грошовий вираз (за цінами для кожної місцевості);
- з вартості валової продукції вираховували витрати на насіння, обробіток грунту та інші затрати, щоб отримати чистий дохід.
Всі ці дані вносили в кадастрові книги, на підставі яких центральним податковим управлінням розподілявся поземельний податок на провінції, райони і платників.
Приблизно в той самий час проводилися роботи із земельного кадастру в Австрії, який спочатку отримав назву терезанського (1713-1747 pp.) земельного кадастру, а потім йосифіканської (1785-1788 pp.) і францисканської (1819-1820 рр.) метрик. Цінність австрійських земельних кадастрів полягала у детальному переписі й оцінці земель за общинами і всередині общин за земельними ділянками. Не вимірювалися тільки скелі, неприступні гори, громадські й польові дороги. У результаті обміру складався протокол земельних вимірів, в якому вся земля перераховувалась по полях з вказанням номера ділянки, розмірів у сажнях, площі і дохідності від чотирьох основних сільськогосподарських культур.
У Франції земельний кадастр базувався на принципах міланського земельного кадастру. Однак розподіл податків проводився диференційовано, тільки в общинах. У подальшому стало необхідним проведення зйомок земель не тільки за общинами, а й всередині них. Тому згідно із законом 1807 р. приступили до проведення парцелярного земельного кадастру, яким передбачалася робота не тільки щодо розмежування общин, але й зйомок парцел. Після парцельних зйомок проводили кадастрову експертизу (оцінку) земель. Спочатку землі класифікували, причому число класів у кожному угідді не перевищувало п'яти. Після цього визначали середній чистий (податковий) дохід з одиниці площі кожного класу угіддя. Для визначення чистого доходу збирали дані за 15 років про урожайність всіх сільськогосподарських культур і ринкові ціни у кожній оцінюваній місцевості. При цьому два найбільш урожайні і два найменш урожайні роки у розрахунках не враховувалися.
Позитивно оцінюючи матеріали австрійського і французького земельних кадастрів, слід зазначити, що дії з оцінки земель були досить складними, оскільки оцінка земель проводилася за спеціальними тарифами для кожної общини, а іноді й для кожного маєтку. Крім того, ведення земельного кадастру розтягувалося на тривалий період, що призводило до зниження цінності та об'єктивності даних земельного кадастру, до непорівнянності одержаних результатів.
Значним кроком уперед був прусський земельний кадастр, проведений за чотири роки. Підставою для диференційованого розподілу податку було прийнято чистий дохід, розмір якого з кожного виду угідь необхідно було визначити у земельному кадастрі.
Науково-методичні основи земельних кадастрів європейських країн застосовувалися в минулому на всій території Західної України, де пізніше велися у вигляді австрійського, чеського, польського, румунського кадастрів. Що стосується історії розвитку земельного кадастру на інших територіях України, то він тісно пов'язаний з методом Докучаєва-Сибірцева і періодами його проведення наприкінці XIX і на початку XX століть Російською імперією.
Австрійський уряд у 1817 році приймає рішення про тимчасове використання йосифіканського земельного кадастру. В нього було внесено зміни, які відбулися у власності, площах і дохідності за період з 1788 року. У цей час кадастр дістає назву провізорного францисканського кадастру.
У 1828 р. в Галичині було введено новий земельний кадастр під назвою "дефінітум". Він існував тут до 1939 року. Оцінка земель проводилась за чистим доходом (за 15 років). Було виділено 5 класів земель, рілля відносилась до трьох класів – третього, четвертого і п'ятого.
У 1935 році створений польський кадастр, який базувався на методиці оцінки австро-угорського кадастру. Оцінці підлягали шість видів земельних угідь. При віднесенні ґрунту до того чи іншого класу враховувались механічний склад ґрунту, кліматичні умови, водний режим, рельєф, середня урожайність провідної культури. Всі ці чинники оцінювались "пунктами" (балами). Через це метод отримав назву "пунктового". Пунктовий метод оцінки земель зародився в Німеччині.
3 1919 року на значній території Галичини земельно-кадастрові роботи велися органами буржуазної Чехословаччини. В основу робіт була покладена методика австро-угорського кадастру.
Земельні кадастри буржуазних держав сприяли посиленню експлуатації й розорення селянських господарств, але мали й позитивний бік: вони характеризувалися комплексністю робіт і достатньо глибокою детальністю польових обстежень на точній картографічній основі.
Слід зазначиш, що науково-методичні її практичні аспекти земельно-кадастрових робіт на території України в минулому мають наукову цінність та практичне значення при проведенні земельного кадастру і в наш час.