Сущность анализа рисков девелоперского

Качественный анализ |

Цель: Идентификация рисков

• выявление всего спектра рисков

• описание рисков

классификация и группировка

анализ исходных допущений

Цель: Измерение рисков

2 этап

Количественный анализ •

формализация неопределенности

расчет рисков

оценка рисков •

учет рисков

Цель: Оптимизация рисков Минимизация риска

З этап

• проектирование стратегий

• выбор оптимальной стратегии

• реализация стратегии

Контроль рисков

• мониторинг рисков

4 этап переоценка и корректировка рисков

* оперативные решения по отклонениям

Таблица 13.3.1

Пример оценки погрешностей бюджета проекта в условиях рисков

 

 

 

Стадия проекта Виды бюджетов Назначение бюджетов Погрешность %
Концепция проек­та, декларация о на­мерениях Бюджетные ожидания Предварительное планирова­ние и потребности в финан­сах 25-40
Обоснование инве­стиций Предваритель­ный бюджет Обоснование статей затрат, обоснование и планирование привлечения и использова­ния финансовых средств 15-20
Технико-экономическое обо­снование
Тендеры, перегово­ры я контракты Уточненный бюджет Планирование расчетов с под­рядчиками и поставщиками 8-10
Разработка рабочей документации Окончател ьный бюджет Директивное ограничение использования ресурсов 5-8
Реализация проек­та Фактический бюджет Управление стоимостью (учет и контроль) 0-5
Сдача в эксплуата­цию
Эксплуатация Яивряпение проекта

 

 

Таблица 13.34

 

 

13.3.3. Основные методы анализа рисков девелоперского проекта

Математический аппарат при анализе рисков опирается на методы теории вероятностей, что обусловлено вероятностным характером неопределенности и рисков. Задачи количественного анализа рисков разделяются на три типа:

прямые, в которых оценка уровня рисков происходит на основании известной вероятностной информации;

обратные, когда задается приемлемый уровень рисков и определя­ются значения (диапазон значений) исходных параметров с учетом устанавливаемых ограничений на один или несколько варьируемых исходных параметров;

задачи исследования чувствительности, устойчивости результа­тивных, критериальных показателей по отношению к варьирова­нию исходных параметров (распределению вероятностей, областей изменения тех или иных величин и т.п.). Это необходимо в связи с неизбежной неточностью исходной информации и отражает сте­пень достоверности полученных при анализе проектных рисков

результатов. В табл. 13.3.6 приведена характеристика наиболее используемых методов анализа рисков. г9

Для более глубокого изучения методов рекомендуем обратиться к [А

3, 7, 12, 16].

13.4. Экспертные методы анализа рисков девелоперского проекта

13.4.1. Общие положения

Как правило, на практике при анализ у накоплешойстатистиче-
связанные с недостаточностью или отс^новения/проявления факторов
ской информации по вероятностям в°зн"*" ных в стоимостных опен-
Рисков и результатам из воздействий, вь'р* нНЫХ методов является

 

 

Таблица 13*3,6

 

 

 

 

 

 

Метод лкз Характеристика метода (~ t ( Построение и расчеты по модели осуществля­ются в соответствии с принципами теории вероятностей. Вероятность возникновения потерь одре делается на основе статистических данных предшествовавшего периода с установлением области (зоны) рисков, достаточности инве­стиций, коэффициента рисков (отношение ожидаемой прибыли к объему всех инвести­ций по проекту) Применим, если имеется база статистической информации предшествующего периода. Например, применим при оцен­ке аварийности объектов газовой промышленности, стати- стика аварийности по которым накапливается. В целом применение этого метода анализа рисков позволяет получить полезную информацию об ожидаемых значениях ЧДД/W-PV и чистых поступлений, а также провести анализ их вероятностных распределений. Использование этого метода предполагает, что вероятности для всех вариантов денежных поступлений известны либо могут быть точно определены. В действительности в неко- торых случаях распределение вероятностей может быть задано с высокой степенью достоверности на основе анализа прошлого опыта при наличии больших объемов фактиче­ских данных. Однако чаще всего такие данные недоступны, поэтому распределения задаются исходя из предположений экспертов и несут в себе большую долю субъективизма
 
 
 
   
Экспертный анализ рисков Метод применяется в случае отсутствия или Применим в условиях отсутствия статистической инфор-
недостаточного объема исходной информа- мации, баз данных аналогичных проектов.
ции и состоит в привлечении экспертов для Проблематичен в части представительности группы экс-
  оценки рисков. Отобранная группа экспертов пертов и методологии представления результатов эксперт-
  оценивает проект и его отдельные процессы по степени рисков ных опросов
Метод аналогов Использование базы данных осуществлен- Применим при наличии представительной и достоверной
  ных аналогичных проектов для переноса их результативности на разрабатываемый про* ект. Такой метод используется, если внутрен­няя и внешняя среда проекта и его аналогов имеют достаточную сходимость по основным параметрам базы данных осуществления проектов-аналогов
Анализ показателей Определение степени устойчивости проек- По сути, анализ безубыточности. Один из методов, но не
предельного уровня та по отношению к возможным изменениям условий его реализации основной. Применим в дополнение к остальным

,ти выявить и оценить возможные факторы рисков конкретного проекта ^степень их влияния на существенные параметры проекта.

экспертный анализ (экспертные оценки) - это комплекс логических и математических процедур, направленных на получение от специали­стов информации, ее анализ и обобщение с целью подготовки и выработки рациональных решений.

Общая постановка задачи экспертного анализа рисков выглядит следую­щим образом Требуется определить для конкретного проекта прогнозную оценку уровня его рискованности в целом и по факторам рисков, свойствен­ных конкретному проекту, для выработки мер, обеспечивающих сниже­ние- нейтрализацию негативного влияния обнаруженных факторов риска. Экспертный анализ базируется на определении (для конкретного проекта): • регламента проведения экспертного анализа, у компетентности экспертов, привлекаемых к проведению экспертно-

v существенных факторов риска, " V' допустимых уровней риска для каждого выявленного фактора, 1 VJ целевых показателей, относительно которых проводится анализ фак­торов риска, •I s состава качественных и численного представления количественных характеристик оценки факторов риска, • диапазонов/значений допустимого для конкретного проекта уровня

риска в целом, /' степеней/весов влияния выявленных факторов риска на целевой показатель. Экспертный анализ проводится в виде ряда этапов.

1. Организационно-методические процедуры, включая:

Подбор руководителя экспертной группы, формирование задания на проведение экспертного опроса, разработку подробного регламента проведения экспертного анализа рисков, а также методов сбора, анализа и интерпретации экспертных мнений (оценок),

Подбор группы экспертов, являющихся признанными специали­стами по рассматриваемому типу проектов.

2. Работа группы экспертов под руководством Руководителя, в про­цессе которой:

1бираютея показатели, относительно которых проводится оцен­ка Рисков проекта по методике, приведенной в подразд. 13.4.2.

хяове качественной идентификации рисков, присущих кон-проекту, осуществляется выбор наиболее важных, существенных спертов) видов риска для дальнейшей оценки с определени-гепеней важности каждого вида риска для целевого лик^м^™"брмного на предыдущем этапе. Это производятся по мето­дике, приведенной • подразд. 13.4.2.

методы оценки рисков по методике, приведенной в подразд. 13.4.3, -

определяют метод оценки вероятности реализации каждого вида

риска (рисков, определенных на предыдущем этапе 2.2) для конкретного проекта.

На этом этапе осуществляется собственно оценка уровней рисков для проекта по методике, приведенной в подразд. 13,4.4.

На последнем этапе производится интерпретация полученных инте­гральных показателей по методике, приведенной в подразд. 13.4.5.

В общем случае эксперты работают в несколько этапов, зачастую повто­ряя экспертные оценки до достижения согласованного результата.

13.4.2. Целевые показатели проекта, относительно которых оцениваются факторы риска

Экспертный анализ рисков инвестиционного проекта производится относительно целевого показателя или групп показателей, на которые существенно влияют факторы риска и в качестве которых могут высту­пать существенные характеристики проекта, такие как основные пока­затели эффективности [12]:

чистый дисконтированный доход (ЧДД, в английском эквиваленте NPV — Net Present Value);

внутренняя норма доходности (ВНД, в английском эквиваленте IRR — Internal Rate of Return);

индекс доходности затрат и инвестиций (ИД, в английском эквива­ленте PI — Profitability Index).

А также выбираемые прочие показатели, например, уровень превы­шения затрат по проекту относительно первоначально запланированных и т. п. Выбор целевого показателя для проведения экспертных оценок существенно зависит от специфики конкретного проекта и условий его реализации.

В большинстве случаев в качестве целевого показателя используется чистый дисконтированный доход (ЧДД), что определяется его экономи­ческой сущностью: он ориентирует инвестора на максимизацию чистой выгоды. Однако в ряде случаев (например, когда инвестор заинтересован в первую очередь в максимизации внутренней нормы доходности — ВНД) возможно введение в конкретный экспертный анализ и другой системы предпочтений этих критериев.

В качестве факторов рисков для конкретного проекта эксперты форми­руют перечень факторов, которые свойственны данному типу проектов, по их мнению, на основе табл. 18.8.3 и 13.3.5. Далее производится ранжиро­вание факторов риска по степени их влияния на целевой показатель, т. е. присваиваются так называемые веса (в долях единицы). Основные прави­ла присвоения весов включают следующие:

сумма весов по всем факторам риска равна единице;

большее значение веса фактора соответствует более значимому фак­тору риска.

Алгоритм выбора выглядит следующим образом. Пусть: М —количество оцениваемых факторов риска;

S— количество экспертов m - 1 + S, участвующих в экспертных про­цедурах по оценке важности/ весов факторов риска;

- оценка в баллах (от 1 до 5) важности влияния на целевой пока­зательного фактора риска ты экспертом. рмн

Тогда средняя балльная оценка важности влияния у-го фактора риска по всем S экспертам определяется по формуле

(1)

Весовая характеристика влияния у-го фактора риска определяется фор­мулой

(2)

И выполняется соотношение

(3)