Метод средневзвешенного коэффициента капитализации.
Используют в качестве долевого подхода к оценке объекта в целом (то есть определяет, в каком соотношении стоимость объекта можно разбить на стоимость участка и стоимость здания). Информацию можно получить исходя из последних продаж аналогичных объектов или исходя из нормативной цены земли и затрат на строительство подобного объекта. Этапы:
1 этап. Устанавливаются пропорции, по которым стоимость объекта можно разбить на стоимость зданий и стоимость земли;
2 этап. Рассчитывается средневзвешенный коэффициент капитализации для имущественного комплекса в целом:
= k зд ´ g зд + k земли ´ g земли
где g - удельные веса стоимостей зданий и земли в стоимости имущественного комплекса;
3 этап. Определение стоимости объекта в целом методом прямой капитализации дохода:
S 0 = 
4 этап. Определение стоимости земельного участка с помощью долевого коэффициента:
S земли = S 0 ´ g земли S зд = S 0 ´ g зд = S 0 - S земли
Например, известно, что в стоимости имущественного комплекса 60 % приходится на стоимость зданий, срок службы которых 25 лет, доходность бизнеса 150 тыс. в год, рыночная ставка капитализации 10 %.
= k зд ´ g зд + k земли ´ g земли
= (0,1 + 
) ´ 0,6 + 0,1 ´ 0,4 = 0,124
S зд = 
= 1209677,42 $
S земли = 1209677 ´ 0,4 = 483870,96 $
Метод прямой капитализации:
S земли = 
Поскольку земля является универсальным объектом с точки зрения функционального назначения, и существуют разные варианты использования участка, каждый из которых характеризуется своим уровнем дохода, при оценке стоимости земли должен быть использован принцип НЭИ (наилучшего и наиболее эффективного использования). Этот принцип позволяет найти наибольшую текущую стоимость участка при таком осуществимом варианте, когда наиболее полно раскрываются потенциальные возможности объекта. Принцип НЭИ должен рассмотреть участок как:
· незастроенный (не учитывает нынешнее направление использования земли). Это осуществимо, только если участок действительно не застроен или стоимость зданий существенно меньше, чем стоимость земли
· улучшенный (рассматривает возможность реконструкции и модернизации построек). Применяется в том случае, если стоимость зданий существенна, но есть альтернативные возможности их использования после модернизации и реконструкции.
Вариант НЭИ должен отвечать следующим условиям:
· соответствие юридическим нормам;
· техническая осуществимость;
· максимальная доходность.
Главная цель принципа - обеспечивать максимально возможную стоимость земли.