Изменение и прекращение прав на землю
18.10.2012 (2)
Право постоянного бессрочного пользования
Следующей правовой формой использования земель: право постоянного бессрочного пользования. Это вещное право в соответствии с ГК РФ. Так же как и право пожизненного наследуемого владения – это право постоянного владения и пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности. Это вещное право, которое возникло достаточно давно, как способ обеспечения стабильности использования земельного участка в условиях исключительной государственной собственности на землю. До появления права собственности это было основная форма использования земельного участка, поскольку не существовала в то время и аренда. В настоящее время право постоянного бессрочного пользования представляет из себя владение и пользование земельного участка при отсутствии права на распоряжение, определенным, строго установленным кругом лиц. Оно является вещным правом, первичным землепользованием. Это возмездное пользование земельного участка. Обладатель обязан уплачивать земельный налог? В этом наибольшая привлекательность.
Объектом права пользования являются земельные участки, однако, в силу особенности объекта, субъекта и содержания объектом права пользования могут выступать земельные участки не только ограниченные из оборота, но и изъятые из оборота.
Субъектом права собственности в соответствии со ст.20 ЗК РФ являются: государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, центры исторического наследия при Президенте РФ, прекратившие исполнение своих полномочий, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления. Перечень субъектов является исчерпывающим. Всем остальным субъектам земельные участки на этом праве не предоставляются, однако, до введения в действие ЗК РФ 2001г. многие субъекты использовали земельные участки (особенно собственники или пользователи недвижимости) на этом праве. Закон о введение в действие земельного кодекса установил их обязанность и право на переоформление титула пользования посредством приобретения земельного участка в собственность или заключение договора аренды земельного участка.
В отношении граждан было установлено право на сохранение этого титула пользования и право на оформление его путем приобретения земельного участка в собственность, либо заключения договора аренды земельного участка. Это общее для тех, кто не субъект по ст.20, но у кого право возникло до введения в действие ЗК.
Нужно обратить внимание на деталь, что субъектом являются ОГВ и ОМСУ. Лопатин: Это не очень корректная формулировка, хотя она содержится в законах, в т.ч. Об арбитражных судах, поскольку ОГВ в имущественных отношениях не могут выступать как субъект права. Было бы правильнее говорить о создании государственных учреждениях, которые осуществляют публичные функции.
Те субъекты, которые не попадают под действие этого правила изложена альтернатива. Законодатель установил, что юридические лица не только имеют право, но и обязаны изменить свой титул путем выкупа или заключения договора аренды. Но тут все перемещаются преклюзивные сроки. С 1.01.2013 вводится ответственность за использование земельного участка при отсутствии надлежащего титула. Но есть свобода делового оборота. Она предполагает, что лишь в ограниченных случаях можно понудить к заключению сделки. Но подходит ли природа пользования земельным участком к природе публичного договора? Очевидно, что нет. Скорее всего, подтянут ст.9 КРФ. Одно из решений есть в проекте ГК: право застройки.
Что касается граждан, у них проще. У граждан есть право в пределах норм ОМСУ могут переоформить свое право на право собственности, причем бесплатно в пределах норм. Это переоформление осуществляется путем оформление кадастрового плана и направления его в регистрирующий орган. Граждане, в отличии от ЮЛ, не понуждаемы ничем. Они вправе сохранить это. Почему мы говорим о распорядительных действиях в обоих случаях ограниченного вещного права: ранее законодатель в ГК РФ, до введения в действие ЗК РФ, предусматривал право владельца на передачу этого земельного участка (пользования) в аренду.
Аренда земельного участка
Также является формой титульного пользования. Аренда земельных участков – форма пользования земельным участком. Это разновидность договора найма имущества, сущность которого состоит в срочном возмездном пользовании чужим имуществом. Аренда земельных участков, в отличии от общих правил, в т.ч. найма недвижимости имущества, обязательно предусматривает наличие правомочия по владению и пользованию участком.
Аренда земельных участков в царской России, особенно на рубеже XIX-XXвв. была популярна. Потому, после национализации, была конструкция права застройки и ?модель краткосрочной аренды?. Несмотря на то, что какое-то серьезное регулирование отсутствовало многие, например, гаражи в СПб на основе аренды (ЖЭК – наниматель). Аренда впервые появляется в 1987г принятием Закона «Об аренде». Впоследствии закрепляется и в ЗК РСФСР и РФ.
Аренда, как форма использования земель, бывает краткосрочная и долгосрочная. Причем для отдельных видов существует несколько способов долгосрочной аренды. Аренда является срочным пользованием, хотя ЗК РФ не устанавливает предельные сроки аренды земельных участков. В ряде законов в отношении определенных категорий земель установлены: ЛК РФ говорит, что лесные участки могут быть взяты на срок 50 лет. Ранее было даже 99 лет, но есть обычай, что если 100 лет, то переходит в собственность. Что касается срочной аренды, то выделяют краткосрочную аренду до года (не требует регистрации) и до 5 лет при аренде государственных и муниципальных земель. Арендатор (пользователь земельного участка) обладает всеми правами по использованию земельного участка, по владению. Кроме того, ст.22 ЗК РФ допускает дополнительно ограниченные распорядительные действия в отношении прав аренды, к которым относятся такие права как:
1. Передать свои права по договору третьему лицу, а именно: отдать арендные права в залог, внести их в качестве капитала в хозяйственные товарищества и общества или уступить свои права, передать арендованный земельный участок в субаренду. Все эти права могут быть переданы на срок ,не превышающий срок аренды земельного участка. Кроме того, в этом случае установлено правило, связанное с получением согласия собственника земельного участка на переуступку соответствующих прав. Это согласие, по общему правилу, не требуется, если иное не предусмотрено договором аренды. Требуется лишь уведомление. Однако, в случае если заключен договор в отношении государственных или муниципальных земель на срок более пяти лет, требуется лишь уведомление????
2. Кроме того, арендатор имеет преимущественное право продление срока аренды, на выкуп, в случае продажи земельного участка собственника, а также на выкуп земельного участка собственником недвижимости.
Последние несколько лет аренда была наиболее распространенным случаем пользования землей, а в некоторых регионах приватизация была вообще невозможна. Поскольку аренда становилась единственным титульным правом, был подоплека для разрешения оборота арендных прав.
Право безвозмездного срочного пользования
Следующая форма пользования земельным участком. Регулирование содержится в ст.24 ЗК РФ. Нужно понимать, что в классическом варианте безвозмездное срочное пользование – ссуда. Однако, поскольку до принятия ЗК РФ, кроме тех форм, которые мы перечислили существовало временное пользование и пользование, на условиях служебного земельного надела, эти две формы пользования также были отнесены законодателем к безвозмездному срочному пользованию, причем законодатель выделяет три основных формы безвозмездного срочного пользования:
1. Пользование, на условиях служебного надела
2. Пользование, на основании гражданско-правового договора
3. Пользование земелньыми участками определенной категорией пользователей государственного имущества.
Первое – п.1 ст.24 ЗК РФ: случай, когда в безвозмездное пользование передаются участки из земель, находящихся в собственности граждан и ЮЛ на основании договора. Субъектный состав – граждане и ЮЛ, однако, ЗК РФ в ст.5 приравнивает полномочия пользователя земельного участка на праве безвозмездного срочного пользования к полномочиям пользователя земельным участком на праве постоянного безвозмездного пользования.
Вторая форма – отдельный случай пользования земельными участками, обремененный публичными элементами. Это пользование субъектами, предусмотренными ст.20 (государственным муниципальными учреждениями, казенные предприятиями, а также ОГВ и ОМСУ), обычно для проведения изыскательных работ, для целей последующего долгосрочного пользования, на один год.
Второй случай предоставления земельного участка во временное пользование – предоставление земельных участков религиозным организациям. Третий случай – предоставление земельного участка лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на объект недвижимости, который предусматривает полное бюджетное финансирование и на срок осуществления строительства. Последний случай – ЛК РФ для субъектов ч.1 ст.20.
Эта экзотическая форма сохранилась с достаточно древних времен, как временное пользование, обусловленное определенной социально-экономической ?потерей?. П.2 ст.24 ЗК РФ: Служебные наделы предоставляются в безвозмездное срочное пользование работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, организаций, осуществляющих деятельность в сфере охотничьего хозяйства, государственных природных заповедников и национальных парков.
Категории работников организаций таких отраслей, имеющих право на получение служебных наделов, условия их предоставления устанавливаются законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.
Служебные наделы предоставляются работникам таких организаций на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков.
Предоставляются на срок трудового договора из состава принадлежащих организации земельных участков. Этой форме присущи общие черты безвозмедного срочного пользования. Но есть исключения. Данные земельные участки могут предоставляться не только из собственности организации, но и на праве бессрочного пользования и аренды. Предоставление обусловлено необходимостью проживания и ведения подсобного хозяйства лицами, чья работа связана с проживанием вне пределов ПМЖ. Обязательные условия возникновения права: наличие трудового договора. Этот срок может быт ьпродле в определенных, установленных законом случаев, а именно: за членами семьи работника, погибшего при исполнении своих служебных обзяанностей для супруга пожизненно, а для несовершеннолетних детей – до совершеннолетия. При выходе на инвалидность или по старости – также сохраняется за работников. В случае призыва на военную службу, а также очного обучения в учреждении высшего профессионального образования на соответствующий период. Также на период необходимый, если участок был приспособлен, для сбора урожая. Правила носят социальный характер. Единственное, для нас представляет интерес коллизия между нормами кодекса в том, что пользователь осуществляется распорядительные полномочия безвозмездного срочного пользования, хотя ст. ?? указывает, что таких полномочий лицо не имеет.
Это тот случай оформление сделки, когда договор оформляется не единым документом, а посредством двух документов: обращения заинтересованного лица и решение соответствующей организации.
Земельный сервитут
Ст.23 ЗК РФ, которая устанавливает титул пользователя чужим земельным участком, как право ограниченного пользования чужим земельным участком. Сервитуты и сервитутное право известно достаточно давно, прежде всего, оно было призвано устранить недостатки в расположении земельных участков для необходимости их использования. Оно представляет собой срочное, вещное право, с правомочиями пользования чужими земельными участками. Это право ограничено следующими целями: прохода или проезда через земельный участок, для размещения объектов инфраструктуры и их обслуживания, для доступа к вводным объектам. Наиболее основным является именно право прохода или проезда. В этом случае различают обладателя сервитутного права, которым является собственник земельного участка или собственник недвижимости, который необходим для целей прохода или проезда. Земельный участок, который используется на сервитутном праве носит название служебный участок (лат. serve –служить).
Поскольку земельное законодательство (ст.23 ЗК РФ) в отличии от ст.274-276 ГК РФ предусматривает возможность существования двух видов сервитута: частного и пуличного. Частный сервитут, предусмотренный гражданским законодательством – классический вид сервитута, который представляет из себя соглашение обладателя сервитутного права с собственником служебного участка, предметом которого, является использование части служебного участка для прохода, проезда, пользования водными объектам и других целей, когда использование участка обладателя сервитутного права невозможно без использования служебного участка. Это соглашение предусматривает, во-первых, обременение чужого земельного участка, это пользование является возмездным, по соглашению обладатель должен уплачивать возмещение. По общему правилу эти платежи являются регулярными, хотя стороны могут предусмотреть и другие способы возмещения возникающих неудобств. В случае отказа собственника от заключения соглашения, оно может быть заключено по решению суда: еще одна разновидность публичного договора. Законодатель, в том числе, предусмотрел существование публичных сервитутов: ч.2-9 ст.23 ЗК РФ. Публичный сервитут в отличие от частного означает ограниченное пользование чужим земельным участком, причем участие, принадлежащем как на праве собственности, так и на иных вещных правах для определенных целей. Т.е. неограниченный круг лиц. Этот сервитут устанавливается решением ОГВ или ОМСУ. Он может быт ькк срочным так и бессрочным. В случае, если в этом отличии от частного сервитута, установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка собственники земельных участков вправе требовать соразмерную плату. В случае, если установление сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, то собственник вправе изъятия земельного участка с возмещением убытков или предоставления равноценного участка с возмещением убытков. Цели – п.3 ст.23 ЗК РФ.1) прохода или проезда через земельный участок;
2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
4) проведения дренажных работ на земельном участке;
5) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;
6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;
8) использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;
9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
10) свободного доступа к прибрежной полосе.
ст. 23, "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 28.07.2012) {КонсультантПлюс}
Публичный сервитут появился еще в Указе Президента «об утверждении программы приватизации». Сама по себе конструкция публичного сервитута есть ограничение права собственности. Тем более, что он предполагает безвозмездный характер. Если в частном – соглашение сторон, а в публичном сервитуте – фактические действия.
Фактическое землепользование (безтитульное)
Сейчас такого мало. Вообще оно связано с тем, что использование земельных участков предполагает титул. Однако, в тех случаях, когда собственность на участок и право собственности недвижимости (или иные титулы) возникают до принятия ЗК РФ 1991г. те, кто приобрели участок до введения в действие закона об основах гражданского….
Беститульное связано обычно с возникновение прав на объект недвижимости и сохранение этих прав. Закон предусматривает обязанность и необходимость составление прав пользования.
Права на земельные участки, предусмотренные ст.15-24 ЗК РФ определяют исчерпывающий перечень титулов (прав) на земельные участки. Все иные права, даже ранее возникшие подлежат переоформлению. И получают правовую защиту в той мере, в которой это предусматривает действующее законодательство.