Метод прямой капитализации

Информация о сделках купли-продажи

Аналоги А и С не могут быть использованы для расчета, так как у первого величина чистого операционного дохода несопоставима с этим показателем у оцениваемого объекта, а у второго доход указан за прошлый год.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта будет равна:

Ц_об = 50000 руб. : 0,08 = 625 000 руб.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

• качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

• риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

• инвестиционной стоимости,поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

• рыночной стоимости.

Врамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

• прямой капитализации доходов;

• дисконтированных денежных потоков.

Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период.

Метод капитализации доходов используется, если:

• потоки доходов стабильны длительный период времени и представляют собой значительную положительную величину;

• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Метод капитализации доходов не рекомендуется использовать, если:

• потоки доходов нестабильны;

• недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов;

• отсутствует информация по реальным сделкам продажи и аренды, эксплуатационным расходам, коэффициенту загрузки.

Преимущества:отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, большое количество сделок с недвижимостью, а также составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

,

где С - стоимость объекта недвижимости (ден. ед.); ЧОД - чистый операционный доход (ден. ед.); К_кап - коэффициент капитализации (%).

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода в текущую стоимость.