Функциональный износ
Функциональный износ - снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное несоответствием конструктивный или планировочных решений, оборудования, качества выполненных работ требованиям современных стандартов.
Признаки функционального износав оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.
Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ.
Устранимый функциональный износопределяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.
| Причины функционального износа | ||||
| недостатки, требующие добавления элементов | недостатки, требующие замены или модернизации элементов | сверхулучшения | ||
Недостатки, требующие добавления элементов- элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.
Недостатки, требующие замены или модернизации элементов- позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование).
| Устранимый функциональный износ | = | Стоимость существующих элементов с учетом их физического износа | - | Стоимость возврата материалов | + | Стоимость демонтажа существующих элементов | + | Стоимость монтажа новых элементов |
Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).
Сверхулучшения- позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов.
| Устранимый функциональный износ | = | Текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений | - | Физический износ | + | Стоимость демонтажа | - | Ликвидационная стоимость демонтированных элементов |
Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собственник дома, приспосабливая его «под себя», вносил какие-либо изменения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адекватные с точки зрения типичного пользователя. К ним можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное использование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию.
Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.