Сделки купли-продажи

Главным условием для совершения сделки купли-продажи является наличие документа, бесспорно свидетельствующего о том, в чьей собственности находится объект сделки, то есть, кто имеет право им владеть, пользоваться и распоряжаться, изменять его юридическую судьбу, в том числе продавать на законных основаниях.

Правоустанавливающими документами, подтверждающими право собственности, являются следующие документы:

· нотариально удостоверенный договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности, договор о строительстве коллективом индивидуальных застройщиков жилого дома или иного строения;

· свидетельство о собственности и договор передачи приватизированного жилья;

· нотариально удостоверенный договор купли-продажи (в том числе с условиями пожизненного содержания), мены, дарения;

· свидетельство о праве на наследство;

· свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;

· договор о разделе строения;

· копия акта о приобретении жилого дома с публичных торгов;

· регистрационное удостоверение;

· акт о демуниципализации дома;

· исполнительный лист или копия вступившего в законную силу решения суда, подтверждающей о право собственности на недвижимость;

· копия решения суда о разделе дома между супругами.

При отсутствии правоустанавливающих документов могут быть использованы иные документы, косвенно подтверждающие право собственности на недвижимость, а именно:

· инвентаризационно-технические документы в случае, когда они содержат точные ссылки на наличие у собственников правильно оформленных документов, подтверждающих их право на недвижимость;

· платежные документы об оплате земельного налога и налога со строений, страховые полисы;

· обязательство по банковским ссудам, выданным на строительство;

· не оформленные в нотариальном порядке договоры о праве застройки и решения исполкомов местных советов народных депутатов об отводе гражданам земельных участков для индивидуального жилищного строительства.

Комплект документов, необходимых для совершения сделки с жилой недвижимостью, различается в зависимости от того, какая недвижимость отчуждается.

Для сделок с муниципальными приватизированными квартирами требуется предъявить:

· договор передачи муниципального (государственного) жилья, зарегистри­рованный в установленном порядке;

· свидетельство о собственности на жилище;

· справку бюро технической инвентаризации об оценке стоимости.

При сделках в отношении кооперативных квартир с выплаченным паем необходимо иметь:

· свидетельство о собственности на жилище:

· справку жилищно-строительного кооператива о сумме выплаченного пая, зарегистрированную в установленном порядке;

· справку бюро технической инвентаризации об оценке стоимости жи­лья.

Для отчуждения жилья, приобретенного в собственность по договорам купли-продажи, мены либо дарения, требуется оригинал договора и справка бюро технической инвентаризации об оценке стоимости жилья.

Недвижимое имущество, приобретенное в порядке наследования, отчуждается при наличии:

· свидетельства о праве на наследство;

· свидетельства о собственности на жилье, справки бюро технической инвентаризации об оценке стоимости жилья.

Нотариально удостоверенное согласие второго супруга требуется при любом отчуждении жилья, причем его наличие необходимо независимо от места прописки второго супруга. Исключения составляют случаи, когда недвижимость была подарена первому супругу, была приобретена им до брака либо перешла к нему в порядке наследования.

В процессе приватизации значительная часть жилья передается гражданам в долевую или в совместную собственность.Долевая собственность характеризуется тем, что имущество находится в общей собственности с определением доли каждого собственника в праве собственности, а совместная собственность подразумевает, что иму­щество находится в общей собственности без определения доли каждого собственника. Распоряжение приватизированным жильем, которое находится в долевой собственности, осущест­вляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, причем само имущество может быть разделено по соглашению между участниками долевой собственности либо по решению суда.

При продаже доли в праве общей собственности остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.При этом продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он ее продаст. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимость в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Право преимущественной покупки утрачивается после прекращения права общей долевой собственности на жилье путем его раздела в судебном порядке.

Все сделки, связанные с отчуждением жилья, в котором прописаны несовершеннолетние дети, должны быть согласованы с районным отделом народною образования (РОНО). При этом продавец должен доказать, что в результате совершения сделки условия проживания детей не ухудшатся. РОНО. проверив факты и документы, выдает заключение, на основе которого районная администрация даст разрешение на сделку.

При заключении договора купли-продажи жилья необходимо учитывать, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому владельцу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушения их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. Поэтому при приобретении жилья на вторичном рынке всегда необходимо убедиться, что все лица, ранее прописанные в приобретаемом жилище, из него выписаны. Обычно подтверждением этого является выписка из домовой книги.

До момента регистрации договора купли-продажи (мены, дарения) продавец продолжает оставаться фактическим собственником недвижимости и несет ответственность за пожарную безопасность, за уплату налогов на имущество и прочие обязанности.

Участники сделки могут определить своим соглашением время фактической передачи недвижимости новому собственнику, но не могут изменить юридического значения перехода права собственности при государственной регистрации сделки. После регистрации договора он не может быть аннулирован по желанию сторон, а стороны должны заключить новый договор о расторжении первичного договора и урегулировании всех возникающих при этом вопросов.

Доля жилья, подлежащего продаже в течение года, устанавливается мэром или главой городской администрации в зависимости от имеющихся возможностей. Жилье реализуется на аукционах или конкурсах, а также целевым назначением для определенных категорий покупателей, которые, имеют льготы или преимущественное право на приобретение жилья.