Северная Европа.

Американский кадастр.

Зарубежный опыт ведения земельных кадастров.

Мировой опыт становления кадастра.

4.1 Зарубежный опыт ведения земельных кадастров.

4.2 Общие черты и особенности зарубежных стран. Американский кадастр.

4.3 Южная Европа, Северная Европа, Западная Европа.

В настоящее время ни у кого не вызывает сомнения необходимость в рыночной оценке активов. Потребителями этой информации являются практически все участники экономических отношений, включая предприятия и организации различных форм собственности, государственные учреждения и физические лица. Вопросы налогообложения, страхования, кредитования, защиты прав потребителей должны решаться только на основе сложившихся на текущий момент экономических условий.

Хорошо понимая важность проблем оценки активов, исполнительная и законодательная власти России принимают решения, направленные на формирование системы оценки на федеральном уровне, разработку и стандартизацию методологической базы оценки, подготовку специалистов в области оценки и управления активами.

При этом в качестве основы для законодательных, теоретических и практических разработок используется соответствующий опыт развитых стран с нормально функционирующим рынком недвижимости. Однако практический опыт последних лет по переносу в российскую практику системы, хорошо работающей в той или иной стране, показывает, что в силу особенностей и традиций в наших условиях такие системы или не приживаются или не дают ожидаемого результата.

Вот почему сегодня настал момент проанализировать зарубежный и исторический опыт особенностей развития оценки недвижимости в России и наметить основные ориентиры будущего развития данной отрасли экономики с учетом национальных особенностей России.

Американский кадастр на раннем этапе предназначался для осуществления быстрого эффективного заселения земель, а затем уже для задач, связанных с налогообложением. Экономические и общественно-политические изменения в США привели к необходимости создания многоцелевого кадастра.

Современная американская кадастровая система при сборе, хранении и поиске информации в качестве исходной единицы использует парцеллы, которые объединены в файлы по сегментам улиц. Выборка файлов производится по адресам домов, номерам столбов землепользовании и номерам парцелл.

Основой для многоцелевого кадастра служат точная геодезическая сеть, точные карты, юридические записи о границах землепользовании и данные земельного учета.

Однако использование единой ЗИС в США экономически не эффективно, так как в каждом штате ставятся специальные требования, имеются свои собственные законы, и структура ЗИС меняется от штата к штату.

В настоящее время используются несколько типов ЗИС. В крупных городах создаются системы регистрации и учета коммуникаций, вводятся АСУ данных о земельных участках с целью налогообложения, в лесохозяйственных управлениях для целей инвентаризации в больших лесных массивах и т.д.

Способ оценки земли в США был аналогичен английскому, с той лишь разницей, что вследствие неразвитости рынка аренды в качестве основы для оценки использовались цены покупки земли. Несмотря на то, что цены покупок зависят от многих факторов, часто не имеющих непосредственного отношения к земле, этому способу оценки отдавали предпочтение по сравнению со сложными расчетными по определению доходности земли.

Главным достоинством системы, практикуемой в Англии и США, являлась ее подвижность, позволяющая оперативно реагировать на изменения ценности и доходности земли.

4.3 Южная Европа.

В Италии формирование нового городского кадастра осуществляется с 1939 г. Он создавался для оценки владений городской собственности (зданий, сооружений, участков) и определения доходов от их использования.

Италия делится на исторически сложившиеся регионы, которые подразделяются на 103 провинции, а те, в свою очередь, состоят из коммун. Поэтому в Италии очень сложная кадастровая система. Кадастровые офисы созданы на уровне провинций, а не на уровне муниципалитетов (из-за малой площади территорий). В настоящее время итальянский кадастр можно представить по следующей схеме:

• создание базы данных, которые содержат сведения о кадастровых участках, которые делятся на городские и сельские;
• сведения о владельцах участков, которые идентифицированы уникальным кадастровым номером, правом собственности; сведения об оценке участка.

Карты в Италии мозаичные. Кадастровая карта покрывает только территорию муниципалитета, границы между ними — природные. По закону для каждой коммуны на национальной территории составляют ряд документов. Процедуры по хранению документов сложные, в основном документы корректируются вручную и хранятся на твердой копии (так дешевле).

Еще одной особенностью итальянского кадастра можно считать то, что связь кадастра (регистрация участков) с данными о владельце возможна только с использованием имени владельца.

Кадастр Швеции был постепенно преобразован в многоцелевую информационную систему о земле и недвижимости в результате слияния автоматизированного национального банка данных о недвижимости с банками данных о населении, экономической статистики, налогообложения и данных переписей. Собственно земельный кадастр состоит из двух регистров: поземельного и недвижимой собственности. В 1936—1974 гг. реализована программа создания национального фонда кадастровых карт, производимых на основе фотокарты масштаба 1:10 000 и покрывающих всю территорию страны единой системой описания границ участков и зданий. С 1974 г. для этих целей используют кадастровые карты масштаба 1:2 000, информацию для составления которых подготавливают на основе общегосударственного автоматизированного банка данных о недвижимости. Кадастровые карты плотно застроенных городских территорий производят или заказывают местные муниципальные службы, они имеют больший масштаб, вплоть до 1:500.

Подобно шведской системе, норвежский кадастр объединен в информационную систему, содержащую сведения о владениях, владельцах, адресах и типах зданий. Различные группы данных могут быть связаны друг с другом и географически локализованы через координатные или идентификационные коды объектов.

Как в Швеции, так и в Норвегии стандарты описания объектов и информационные связи между ними установлены законодательством, а сами системы являются государственными, и их разработку и внедрение финансирует правительство.

В целом сходно с вышеупомянутыми кадастрами организован кадастр в Финляндии. Небольшое отличие в организации: регистры сельских территорий содержатся государством, а регистры городских территорий — органами муниципальной администрации. С переходом в ближайшем будущем к общенациональной электронной информационной системе эти различия исчезнут.