Метод прямой капитализации (МПК)

Чистый операционный доход (ЧОД)

Действительный эффективный валовой доход (ДВД)

Потенциальный валовой доход (ПВД)

Доходный метод (ДМ)

X1. Методы внесение поправок делятся на количественные и качественные.

1. Количественные:

• анализ парных продаж;

• статистический анализ;

• графический анализ;

• трендовый анализ;

• анализ вторичных данных.

2. Качественные:

• относительный сравнительный анализ;

• метод общей группировки;

• персональные интервью.

Важно помнить, что поправки производятся от сравнива­емых объектов к оцениваемому, т.е. необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.

Метод капитализации дохода основан на оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесет эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.

I. Капитализация дохода - это процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

- сумму будущего дохода;

- когда должен быть получен доход;

- продолжительность получения дохода.

II. Принципы, лежащие в основе ДМ:

1. Ожидания.

2. Замещения.

III. Существует два основных метода, используемых при оценке недвижимости, приносящей доход:

- прямой капитализации;

- дисконтирования денежных потоков.

IV. Основными понятиями обеих методов являются чистый операционный доход (ЧОД или NOI) и коэффициент капита­лизации R.

V. При применении ДМ используются финансовые отчеты собственника:

· упрощенный баланс

· отчет о движении денежных средств, реконструируе­мый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

V1. Откорректированный отчет о движении денежных средств имеет 4 уровня доходов:

минус: поправка на уровень загрузки и потери при сборе платежей;

плюс: прочий доход, связанный с нормальным функционированием объекта

недвижимости.

минус: текущие операционные расходы (ТОР);

минус: резерв на замещение (РЗ).

(TOP + РЗ = ОР - операционные расходы)

минус: обслуживание долга (ОД) — выплата процента и погашение основной

суммы;

минус: капитальные затраты (КЗ):

· капитальный ремонт,

· капитальные резервы,

· арендаторские доделки,

· комиссионные брокерам за аренду.

4. Поток наличных денежных средств до налогооб­ложения (ПНДС), доход на собственный капитал (ДСК).

I. Стоимость объекта определяется по формуле:

V = I / R, (8.19)

где I - чистый доход (ЧОД);

V — стоимость объекта недвижимости;

R — коэффициент капитализации.

II. Схема применения МПК:

1) определить размер стабилизированного ЧОД за 1 год (как правило, путем усреднения дохода за несколько лет);

2) определить величину коэффициента капитализации R;

3) разделить ЧОД на R по формуле 8.19.

III. Преимущества МПК:

· простота расчетов;

· мало предположений;

· отражение состояния рынка;

· дает особенно хорошие результаты для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и долгосрочной арендой).

IV. МПК не следует применять, когда:

· отсутствует информация о рыночных сделках;

· неприменимы теоретические методы определения R;

· объект не находится в режиме стабильного функци­онирования (строительство или реконструкция);

· объект подвергся серьезным разрушениям в резуль­тате стихийного бедствия или пожара.