Обращение взыскания на предмет ипотеки производится путем продажи заложенного имущества с публичных торгов.

Для отчуждения жилого помещения, заложенного по договору ипотеки, другому лицу путем продажа, дарения, обмена или иными способами залогодателю следует получить согласие кредитора.

Кредитор имеет право участвовать в деле при предъявлении третьим лицам к залогодателю иска в суде, арбитражном суде или третейском суде о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное жилое помещение, о его изъятии или обременении либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества.

Кредитору по обеспеченному ипотекой обязательству разрешается проверять по документам и фактически наличие, состояния и условия содержания заложенного жилого помещения. Это право сохраняется за кредитором и в том случае, если заложенное имущество залогодатель передаст во владение третьих лиц.

При обращении взыскания на индивидуальные жилые дома, квартиры в жилых многоквартирных домахпроживающие в них собственники, члены их семей, а также другие лица не выселяются. Они могут быть выселены лишь при обращении взыскания на жилое помещение в судебном порядке, если договор ипотеки был заключен в обеспечении кредита на постройку индивидуального жилого дома или приобретение квартиры в многоквартирном доме и за счет этого кредита залогодатель приобрел жиле.

При кредитовании строительства (реконструкции) или приобретения жилья на условии залога недвижимого имущества банк может предоставить несколько видов жилищных кредитов, а именно:

- краткосрочный или долгосрочный кредит на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);

- краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) для финансирования строительных работ (строительный кредит);

- долгосрочный кредит для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья).

Любой из этих кредитов может быть предоставлен как физическим лицам, так и юридическим. Претендовать на получение кредита может застройщик, которому отведен земельный участок и у которого имеется разрешение соответствующих органов на строительство жилья.

Необходимо учитывать, что жилищное кредитование возможно при соблюдении основных его принципов: целевого использования средств, обеспеченности, срочности, платности, возвратности.

Обеспечением кредита служит залог недвижимого имущества (включая сооружаемое или приобретаемое за счет кредита), имущественных прав на недвижимое имущество, другого имущества и имущественных прав, которые могут использоваться в качестве залога.

Документы о платежеспособности заемщика позволяют определить, сможет ли заемщик вернуть предоставленный кредит.

Для выдачи строительного кредита открывается кредитная линия, при этом ссуда выдается заемщику по частям, которые соответствуют стоимости заключенных этапов строительно-монтажных работ. Банк вправе финансировать работы путем поэтапного авансирования денежных средств в соответствии с графиком строительства. В процессе финансирования строительства банк инспектирует этапы работ, контролирует целевое расходование денежных средств, соблюдение стоимости и графика строительства.

Суммы выдаваемого банком кредита, то она, как правило, не превышает 70 процентов стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной. Договор ипотеки заключается в виде закладной. Недостающие средства (это могут быть собственные или полученные в виде субсидий из бюджетов или от предприятия) в размере не менее 30 процентов стоимости кредитуемого объекта заемщик вкладывает сам.

В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения кредита, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение кредитного обязательства заемщика, условия страхования ссуды, способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования кредита, санкции за не целевое использование и несвоевременный возврат ссуды, размеры и порядок выплаты штрафов, порядок расторжения договора. Кредитор и заемщик могут согласовать в договоре и другие условия.

В зависимости от вида кредита в договоре о залоге определяется форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита.

Предметом залога могут быть:

- земельный участок под строительство, являющийся собственностью заемщика, или другие имущественные права на участок;

- готовое жилье или незавершенное строительство;

- другие виды имущества и имущественных прав.

В качестве гарантии погашения предоставляемых банками жилищных кредитов юридические лица могут использовать гарантии банка, в котором открыт расчетный счет заемщика, а также иного банка, страховой компании и других юридических лиц. Для физических лиц такой гарантией может служить поручительство одного или более граждан, страховой компании и иных юридических лиц.

Решение о предоставлении строительного кредита принимает банк-кредитор на основе кредитной заявки заемщика. Помимо заявления на выдачу ссуды, в котором указывается цель и срок использования кредита, форма его обеспечения.

.В заявку входят:

- для юридических лиц-заемщиков – учредительные и регистрационные документы; бухгалтерский баланс предприятия; график поступления доходов и обязательных платежей; документы, подтверждающие обеспечение ссуды; технико-экономическое обоснование использования кредита и расчет предполагаемой окупаемости кредитуемых затрат; документы, свидетельствующие о праве на участок застройки, и разрешение на строительство; проектно-сметная документация, утвержденная в установленном порядке; копии договоров на выполнение подрядных строительных работ; другие документы по требованию кредитора;

- для физических лиц – документы, подтверждающие права на участок застройки; разрешение на строительство; согласованное в установленном порядке проектно-сметная документация; документы, свидетельствующие о платежеспособности заемщика; другие документы по требованию банка.

Когда возврат кредита невозможен, заемщик, чтобы покрыть убытки, обращает взыскание и реализует заложенное имущество в установленном законодательством порядке. Если обнаружится, что ссуды, полученные, на строительство или приобретения жилья использованы на другие цели, то учреждения банков вправе взыскать выданные ссуды досрочно.