Тема 13. Правовое регулирование экономических отношений по выполнению работ.

Содержание договора аренды, его существенные условия.

Содержание договора аренды образуют права и обязанности сторон.

Основные обязанности арендодателя:

предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст.582 ГК);

передать арендатору все принадлежности имущества и относящиеся к нему документы (технический паспорт, различные сертификаты, инструкции и т.д.) (п.2 ст.582 ГК);

предупредить арендатора, если арендованное имущество обременено другими обязательствами (например, является предметом залога) (ч.2 ст.584 ГК);

проведение капитального ремонта переданного в аренду имущества (ст.583 ГК);

возмещение арендатору стоимости неотделимых без вреда для имущества, улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора (п.2 ст.594 ГК).

Основные обязанности арендатора:

- пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре аренды не определены, – в соответствии с назначением имущества (п.1 ст.586 ГК);

- без согласия арендодателя не передавать арендуемое имущество в пользование третьим лицам (п.1 ст.586 ГК);

- своевременно вносить плату за пользование имуществом (п.1 ст.585 ГК). Размер, порядок, сроки внесения арендной платы определяются договором. Если речь идет о государственном имуществе, размер арендной платы определяется соответствующими нормативными документами;

- поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды (п.2 ст.587 ГК);

- при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст.593 ГК).

Существенные условия договора аренды:

1. Предмет договора.

(Оговорен в вопросе № 1)

2. Срок аренды.

Срок аренды определяются договором. Если срок в договоре не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три.

3. Размер арендной платы

Размер арендной платы устанавливается соглашением сторон. При этом ставка арендной платы при сдаче в аренду государственной собственности не должна быть ниже ставки, установленной Указом Президента Республики Беларусь от 21 августа 1996 года №302 (с изменениями и дополнениями). Действие этого Указа распространяется на всех субъектов хозяйствования, являющихся арендаторами государственной собственности.

Прекращение договора аренды, в том числе и досрочное расторжение, производится по правилам, предусмотренным в ст.ст. 588-593 ГК.

Договор прекращается его исполнением или истечением срока.

По требованию арендателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (ст. 590 ГК).

По требованию арендатора (ст.591 ГК) договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Закон предусматривает также преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок (ст.592 ГК).

3. Договор финансовой аренды (лизинга)

В последнее десятилетие Республика Беларусь вплотную столкнулась с проблемой недостаточности материально-технической базы. При ограниченных материальных ресурсах предприятиям сложно приобретать новую технику, способную производить качественные товары в широком ассортименте. Новые формы хозяйствования призваны решить данную проблему. Одним из наиболее приемлемых способов решения проблемы недостатка средств является лизинг. Данный вид договора аренды является относительно новым для Республики Беларусь.

Слово «лизинг» (англ.) означает сдачу во временное пользование и долгосрочную аренду имущества (машин, оборудования, транспортных средств и т.п.) с периодической оплатой его стоимости. Данное понятие вошло в употребление в США в 1877 году, когда компания «BELL» вместо продажи своих телефонных аппаратов приняла решение сдавать их в аренду. Появление лизинга в Республике Беларусь относится к 1991 году.

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 636 ГК).

В зависимости от условий возмещения лизингодателю лизингополучателем затрат и перехода права собственности на объект лизинга от лизингодателя к лизингополучателю лизинг подразделяется на:

- финансовый лизинг – договор лизинга заключается на срок не менее одного года, лизинговые платежи возмещают лизингодателю не менее 75 процентов первоначальной стоимости стоимость объекта лизинга. Договор финансового лизинга, условия которого не выполнены и объект в результате возвращен лизингодателю, считается досрочно прекращенным;

- оперативный лизинг - лизинговые платежи возмещают лизингодателю менее 75 процентов первоначальной стоимости объекта лизинга. По истечении договора лизинга лизингополучатель возвращает лизингодателю объект лизинга, в результате чего он может передаваться в лизинг многократно.

В зависимости от состава сторон лизинг подразделяется на:

- международный, при котором хотя бы одна из сторон договора лизинга является нерезидентом Республики Беларусь;

- внутренний, при котором все стороны договора лизинга являются резидентами Республики Беларусь.

Сублизинг - лизинг, при котором лизингополучатель с разрешения лизингодателя по договору сублизинга передает иным лизингополучателям в последующее пользование и владение объект лизинга. При этом лизингополучатель не освобождается от обязательств и ответственности перед лизингодателем, предусмотренных договором лизинга, приобретая по отношению к другому лизингополучателю права лизингодателя.

Лизинговая деятельность - это деятельность, связанная с приобретением одним юридическим лицом за собственные или заемные средства объекта лизинга в собственность и передачей его другому субъекту хозяйствования на срок и за плату во временное владение и пользование с правом или без права выкупа (п.1.1. Положения о лизинге на территории Республики Беларусь, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.12.1997г. №1769).

Из определения лизинговой деятельности следует, что лизингодателем может быть только юридическое лицо, приобретающее объект лизинга в собственность за собственные или заемные средства. В большинстве случаев лизинговые операции осуществляют специализированные компании:

финансовые (осуществляют только оплату предмета лизинга) и специализированные (осуществляют оплату предмета лизинга и комплекс услуг нефинансового характера (ремонт имущества, консультации по его использованию и т.д.) лизинговые компании;

банки и небанковские кредитно-финансовые организации (ст. 14 Банковского кодекса Республики Беларусь);

иные субъекты хозяйствования, для которых лизинг не основной, но и не запрещенный уставом вид деятельности и которые имеют финансовые источники для проведения лизинговых операций).

Лизингополучатель – это субъект хозяйствования любой организационно-правовой формы, получающий объект лизинга во временное владение и пользование.

Кроме сторон договора финансовой аренды, в лизинговых отношениях участвует также продавец – субъект хозяйствования, продавший предмет лизинга лизингодателю с целью последующей его передачи лизингополучателю. Продавец не является стороной по договору лизинга, с лизингодателем его связывают отношения купли-продажи. Выбор продавца осуществляется лизингополучателем, если иное не предусмотрено договором. Лизингодатель не несет ответственности за выбор продавца.

В отношениях с продавцом лизингодатель и лизингополучатель выступают как солидарные кредиторы.

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов (ст. 637 ГК). Выбор приобретаемого имущества осуществляется лизингополучателем, если иное не предусмотрено договором.

Объект лизинга, подлежащий государственной регистрации, регистрируется на имя лизингодателя или лизингополучателя по договоренности сторон.

Условиями договора лизинга являются:

объект лизинга, в том числе его наименование, количественные и качественные характеристики объекта;

контрактная стоимость объекта лизинга;

обязательства сторон по уплате налоговых и неналоговых платежей в бюджет и государственные внебюджетные фонды, связанных с объектом лизинга;

цена договора лизинга;

размеры, способы и периодичность уплаты лизинговых платежей;

сведения об условиях поставки (продажи) объекта лизинга и ответственности поставщика (продавца);

обстоятельства передачи лизингополучателю объекта лизинга во временное владение и пользование, а также возврата данного объекта лизингодателю, включая его досрочное изъятие;

срок действия договора лизинга, исчисляемый с момента фактической передачи лизингодателем лизингополучателю объекта лизинга;

права и ответственность сторон за невыполнение своих обязательств по договору лизинга;

условия эксплуатации и технического обслуживания объекта лизинга.

Цена договора лизинга устанавливается лизингодателем по согласованию с лизингополучателем при заключении договора лизинга исходя из суммы инвестиционных расходов лизингодателя, связанных с исполнением данного договора, и суммы его вознаграждения (дохода) либо совокупности лизинговых платежей и выкупной стоимости, если по условиям договора предусмотрен выкуп объекта лизинга.

Лизингополучатель вправе предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды, требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и лизингодателем, в случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом (продажа некачественного и некомплектного имущества, нарушение сроков его поставки и т.д.). При этом лизингополучатель имеет права и несет обязанности, предусмотренные актами законодательства для покупателя, за исключением обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однако лизингополучатель не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия лизингодателя.

Если иное не предусмотрено договором лизинга, лизингодатель не отвечает перед лизингополучателем за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. В последнем случае лизингополучателем вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и лизингодателю, которые несут солидарную ответственность.

Ответственность, права и обязанности сторон договора лизинга, порядок его изменения и расторжения регулируется общими положениями Гражданского кодекса об аренде и договором.

Договор аренды транспортных средств (с экипажем и без экипажа).

Общим для обоих видов аренды транспортных средств является следующее.

Во-первых, законодательством не предусмотрена возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок и преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок.

Во-вторых, несмотря на то, что некоторые транспортные средства относятся к недвижимости, договор аренды транспортных средств не подлежит государственной регистрации, но заключается всегда в письменной форме.

В-третьих, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду, если иное не предусмотрено договором. Арендатор также вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре, а если такие цели не указаны в договоре - назначению транспортного средства.

Наличие различий в правовом регулировании двух видов аренды транспортных средств связано в основном с распределением обязанностей по управлению и технической эксплуатации указанных средств.

При аренде транспортного средства с экипажем арендодатель оказывает арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства, которые должны обеспечить его нормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями аренды, указанными в договоре.

Члены экипажа транспортного средства относятся к работникам арендодателя и должны подчиняться его распоряжениям в части управления и технической эксплуатации. При коммерческой эксплуатации они подчиняются распоряжениям арендатора. Расходы по оплате услуг и содержанию членов экипажа несет арендодатель, если иное не предусмотрено договором.

При аренде без экипажа управление и техническую эксплуатацию транспортных средств осуществляет арендатор.

При аренде с экипажем страхование транспортного средства является обязанностью арендодателя, при аренде без экипажа - арендатора, если иное не предусмотрено договором.

Ответственность за вред, причиненный транспортным средство, переданным с экипажем, несет арендодатель. Если же он докажет, что вред произошел по вине арендатора, то имеет право регресса к арендатору.

Следует отметить, что кроме ГК регулирование аренды транспортных средств отдельных видов осуществляется также соответствующими транспортными кодексами и уставами.

Договор аренды зданий и сооружений.

Специфика регулирования аренды зданий и сооружений связана с их особыми свойствами: они являются объектами недвижимости, неразрывно связаны с землей, не потребляются в процессе аренды.

Договор должен заключаться обязательно в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При аренде зданий и сооружений государственной регистрации подлежат лишь договоры, заключенные на срок не менее одного года.

Поскольку здания и сооружения неразрывно связаны с землей, Гражданский кодекс придает особое значение придает особое значение регулированию отношений по использованию земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение. При этом учитывается, что арендодатель либо является собственником земельного участка, либо земельный участок находится у него во владении или пользовании. Если арендодатель является собственником земельного участка, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором иное право на соответствующую часть земельного участка.

Однако договор аренды может не содержать указаний о праве арендатора на соответствующий земельный участок. В этом случае к арендатору переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением, на весь срок аренды.

Особое значение в договорах аренды зданий и сооружений придается арендной плате. В отличие от общих правил условие об арендной плате в этом случае отнесено к категории существенных и при отсутствии в договоре такого условия, согласованного в письменной форме, договор считается незаключенным.

Передача здания или сооружения оформляется по передаточному акту либо иному документу, подписанному сторонами. Так же производится и возврат арендованного имущества.

Важно отметить, что Гражданский кодекс не содержит специального регулирования аренды нежилых помещений, как части зданий.

Договор аренды предприятия.

Общие правила об аренде зданий и сооружений применяются также к аренде предприятия, если нормами Гражданского кодекса не предусмотрено иное.

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит обязательной регистрации. Невыполнение этих условий влечет недействительность договора.

Дополнительной обязанностью арендодателя по договору аренды предприятия является подготовка к передаче объекта, включая составление и представление на подписание передаточного акта.

Если иное не предусмотрено договором аренды, арендатор не вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности в отношении таких ценностей по договору другому лицу.

Арендодатель должен до передачи предприятия в аренду письменно уведомить о передаче предприятия кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия. Если кредитор получил уведомление о передаче предприятия в аренду, но письменно не сообщил о согласии на перевод долга, то он имеет право в течение трех месяцев со дня получения уведомления потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных убытков. Если же кредитор вовсе не получил такого уведомления, то он вправе предъявит иск об удовлетворении указанных требований в течение года с момента передачи предприятия в аренду.

Гражданским кодексом установлено, что правила ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание полученного по договору в натуре, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов, арендодателя и других лиц и не противоречат государственным и общественным интересам.

1. Понятие договора подряда, источники правового регулирования.

2. Содержание договора подряда.

3. Особенности договора строительного подряда.

1. Понятие договора подряда, источники правового регулирования.

Договор подряда является важнейшей формой организации строительных, ремонтно-строительных и других работ коммерческого характера по заказам субъектам хозяйствования.

По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику в установленный срок, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (уплатить цену работы).

Отличительной особенностью договора подряда является выполнение подрядчиком работы за свой риск, если в законе или договоре не сказано об ином. Это означает, что при обнаружившейся невозможности продолжения начатой работы, уничтожении или повреждении выполненной работы не по вине субъектов договора на подрядчика возлагается бремя неблагоприятных имущественных и неимущественных последствий указанных обстоятельств.

Уничтожение или повреждение выполненной работы не прекращает договорных отношений и не освобождает подрядчика от выполнения предусмотренной договором работы.

Субъектами хозяйственного договора подряда могут быть юридические лица независимо от форм собственности и индивидуальные предприниматели. На отдельные виды работ (например, строительные) требуется наличие лицензии.

Договоры подряда могут заключаться следующими способами:

тендер;

заказ государства;

предварительный договор;

свободное соглашение сторон.

Заключение договора подряда регулируется общими правилами о заключении договоров.

По договору подряда подрядчик выполняет работу своим иждивением (ст. 668 ГК). Это значит, что при отсутствии всяких оговорок в тексте договора или в специальном законодательстве обязанности по обеспечению работ материалами и оборудованием, механизмами и другими средствами возлагаются на подрядчика. Он же выполняет работу своими силами без привлечения работников заказчика.

На выполнение работ, предусмотренных договором подряда, может быть составлена твердая или приблизительная смета (ст. 663 ГК). Сметная документация определяет существенные условия договора, без которых договор будет считаться недействительным. В ней описывается предмет договора подряда, т.е. содержание, количество и качество подлежащих выполнению работ и результат. Проектно-сметная документация разрабатывается организациями, имеющими лицензиями на осуществление этого вида деятельности. Заключение договора между хозяйствующими субъектами без сметной документации недопустимо.

Обеспечение фронта работ является важнейшей обязанностью заказчика.

Подрядчик обязан выполнить работу, обусловленную договором, из своего материала и своими средствами, поскольку иное не установлено законом или договором.

Качество работ должно соответствовать условиям договора, проектно-сметной документации, стандартам, техническим условиям и образцам, обязательным для такого рода работы и ее результата.

Заказчик вправе контролировать ход и качество выполнения работы подрядчиком.

Роль цены по договору подряда выполняет сметная стоимость работ и материалов, оборудования, а также прибыль подрядчика. Кроме того, в цену договора могут включаться налоговые платежи подрядчика, стоимость аренды машин и механизмов и т.д. цена договора подряда может быть твердой на весь период выполнения работ или приблизительной. Цены по договору подряда могут быть свободными и регулируемыми. Если в процессе выполнения работ возникла необходимость значительно превысить приблизительную смету, подрядчик обязан своевременно предупредить об этом заказчика. Если подрядчик не предупредил заказчика о превышении сметы, он не вправе требовать возмещения сверхсметных расходов (ст. 663 ГК).

Особенность договора подряда заключается в том, что срок выполнения работ, как правило, является существенным его условием. Если срок исполнения обязательства не установлен уполномоченная сторона вправе требовать немедленного исполнения обязательства. Должник обязан исполнить такое требование в семидневный или иной разумный срок (ст.ст. 295, 662 ГК).

К важнейшим обязанностям заказчика относится обязанность принять работу. Порядок и условия приемки по договору подряда определяются по соглашению сторон, если для данного вида договора не установлены обязательные правила приемки.

По общему правилу, ответственность сторон по договору подряда – полная. Пунктами 58 и 59 Правил заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда, утвержденных Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998г. №1450 (с изменениями и дополнениями) установлены размеры неустойки за неисполнение и ненадлежащее исполнение условий договора подряда заказчиком и подрядчиком.

За нарушение обязательств субподрядчиками ответственность перед заказчиком несет генподрядчик.

От имущественной ответственности по договору подряда следует отличать административную ответственность и экономические санкции, налагаемые на заказчика и подрядчика уполномоченными государственными органами.

Расторжение договора подряда производится по общим, либо по специальным основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, а также по соглашению заказчика и подрядчика.

При наличии уважительных причин заказчик вправе в любое время до окончания работы отказаться от договора, уплатив подрядчику вознаграждение за выполненную часть работы и возместив ему убытки, причиненные расторжением договора, с зачетом того, что подрядчик сберег вследствие расторжения договора. В этом случае для прекращения договора достаточно лишь уведомить подрядчика об этом. Если подрядчик не согласен с отказом по мотивам неуважительности причины отказа заказчика от договора, подрядчик вправе обратиться в суд с иском о понуждении заказчика к исполнению приговора.

Если заказчик, несмотря на своевременное и обоснованное предупреждение со стороны подрядчика, в разумный срок не заменит непригодные или недоброкачественные материал, оборудование, техническую документацию или переданную для переработки (обработки) вещь, не изменит указаний о способе выполнения работы или не примет других необходимых мер для устранения обстоятельств, грозящих ее годности, подрядчик вправе отказаться от исполнения договора подряда и потребовать возмещения причиненных его прекращением убытков (п.3 ст.670 ГК).