Инвестиционный договор
Понятие связано с инвестицией => не определено, это только собирательное понятие. Сами отношения охватываются различными договорами.
Общие классификации:
1. «Общегражданские» инвестиционные договоры. В законе не поименованы в качестве инвестиционных. Товарищество, подряд, заем, лизинг. Да и вообще, можно заключить любой непоименованный договор.
2. «специальные» - поименованы в качестве инвестиционных. Это собственно инвестиционные договоры, исторически более ранние Соглашения о разделе продукции, договоры об участии в долевом строительстве, концессионные соглашения, договоры с негосударственными пенсионными фондами и пр.
Специальные акты зачастую отсылают к ГК => верность заявленного деления.
Суд практика может признать инвестиционный договор договором о совместной деятельности (простого товарищества) или наоборот, признать договор товарищества инвестиционным. Но можно и не признать: у дольщика и застройщика разные цели => не договор о совместной деятельности.
В законодательстве существует попытка дать определение инвестиционных договоров для локальных целей. Например, Правительство РФ в Пост 10.08.07 № 505 О порядке принятия фед органами исп власти решений о даче согласие на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в фед собственности объектов недвижимого имущества. В его развития принимаются приказы Минэкономразвития от 6.3.08 № 61 (типовая форма инв договора) и № 62 (порядок аукциона на право заключения инв договоров).
Для этих целей инвестиционный договор – соглашение, которым устанавливаются права и обязанности лиц, в связи с осуществлением ими деятельности по инвестированию внебюджетных средств для строительства, реконструкции, реставрации недвижимого имущества независимо от того, как такой договор именуется. А наименоваться он может как инвестиционный контракт, договор об инвестировании, договор на реализацию инвестиционного проекта, договор об участии в долевом строительстве, договор о совместной деятельности, договор простого товарищества, договор на строительство или реконструкцию \ реставрацию недвижимости.
Тем самым предмет инвестиционного договора – реализация инвестиционного проекта по осуществлению сторонами деятельности, связанной с инвестированием внебюджетных ден средств для строительства \ реконструкции \ реставрации недвижимости, кот создается в результате реализации проекта.
Правительство в значительной мере зарегулировало подобные договоры (избыточное регулирование). Число существенных условий значительно:
1. Предмет.
2. Характеристика объекта недвижимости
3. Срок действия договора
4. Земля и строение – самост объекты недвижимости => если договор связан с поземельной (рукотворной) недвижимостью, то необходимо урегулировать отношения с земельным участим => существенное условие – использование земельного участка.
5. Объем имущественных прав сторон на реализацию проекта. Кому что достанется, в какой доле.
6. График реализации инвестиционного проекта.
7. Суммарный объем капитальных вложений по проекту. Это условие – аспект предмета, но законодателем выделяется.
8. График финансирования проекта.
9. Порядок и сроки перечисления инвестором денежных средств.
10. Банковские гарантии, предоставляемые инвестором. Гарантия должна покрывать весь срок финансирования.
11. Страхование рисков.
12. Требования к порядку привлечения строительных организаций
13. Ответственность сторон. Зачем, ведь есть общие правила?! Разве что признать выполненный договор незаключенным!
14. В отношении объектов культурного наследия – формулирование охранных обязательств.
К счастью, все это избыточное регулирование касается только отдельной сфер инвестирования – объект фед собственности.
Иные подходы. Закон СПб № 282-43 О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности СПб для строительства и реконструкции. Свое понятие инвестиционного договора как заключаемого в соответствии с этим законом сделка, направленная на осуществление инвестиционной деятельности и представляющая собой смешанный договор, содержащий обязательства сторон по выполнению условий застройки земельного участка, проведению реконструкции, завершения строительства объекта недвижимости.
Эти отношения могут охватить и классические инструменты: подрядные отношения. Но давая общую дефиницию, законодатель перечислил еще и ряд отношений, кот рассматривается в качестве этого явления:
Ø соглашение собственников объекта недвижимости о порядке осуществления инвестиционной деятельности в отношении объекта недвижимости (о порядке использования),
Ø соглашение об установлении сервитутов (!),
Ø договоры о развитии застроенной территории (обычно заключается публичными субъектами со строительными организациями об облагораживании территории; на практике эти договоры вытеснены арендой с инвестиционными условиями),
Ø договоры аренды земельного участка на инвестиционных условиях – смешанный договор, направленный на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательство сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий.
Ø Договор купли-продажи земельного участка, кот заключается на торгах в соотв с законом 282-43 и представляют из себя возмездное отчуждение земельного участка, предназначенного для строительства.
\ => отсутствие единства в понимании инвестиций приводит к тому, что попытке юридизировать понятие ограничивается сфера отношений, в рамках которой дается дефиниция.