Разработка проектных решений, ориентированных на пользователя

Под развитием недвижимости (девелопмент), ориентированным на пользователя, понимается прежде всего улучшение свойств объекта, по требованию пользователя, развития услуг по текущему уходу за помещениями, а также услуг, сопутствующих основной деятельности пользователя. В настоящее время главным лицом в развитии недвижимости является пользователь. Как известно, ценность здания рождается из его функциональных особенностей и клиента ( пользователя), желающего использовать для себя это здание.

В традиционном управлении недвижимостью главное внимание уделяется свойствам недвижимости и строений. Чем более жестко проект здания привязан к потребностям пользователя на определенным момент времени, тем сложнее лицу, отвечающему за содержание объекта, вносить изменения в потребностях его пользователей. Добиваясь гибких архитектурно-планировочных решений, наиболее точно учитывающих изменения в производственной деятельности и ее продукции (в том числе и на перспективу), помещения можно будет быстро и эффективно изменять в соответствии с новыми потребностями. Для владельца недвижимости некоторую сложность вызывает постоянный учет индивидуальных потребностей пользователей и развитие собственной концепции обслуживания, соответствующей меняющимся потребностям. Имеется совсем немного пользователей, имеющих достаточную квалификацию и хорошо представляющих себе уровень своих требований в отношении недвижимости.

Выяснение потребностей проекта пространственного развития исходят из основной деятельности пользователя и соответствуют его взглядам на бизнес, стратегию и цели. Вопрос не ограничивается только планированием здания, целью является планирование всего производственного процесса. Данный подход дает пользователю точное представление, помогающее определить целесообразность инвестиций рис. 25.

Рис. 25 Стадии выяснения потребности пространственного развития, исходящего из основной деятельности руководства организации-пользователя.

Условные обозначения: Стадии I,2 - формулирования общего взгляда на бизнес и его стратегии; стадии 4¸7- стадия выполнения анализа деятельности; стадии 9¸12- стадия выяснения потребности в помещениях.

Стратегия производственной деятельности, сформулированная пользователем, дает возможности владельцу недвижимости активно участвовать в ее долгосрочном развитии с целью соответствия потребностям пользователей. Развитие недвижимости все больше происходит на условиях, выдвигаемых пользователем и в его тесном взаимодействии с владельцем.

Существенной частью подготовки проекта развития недвижимости является его экономическая оценка. Целью экономической оценки является определение возможностей реализации проекта и его рентабельность с точки зрения владельца и пользователя (будущего пользователя). Учет позиции пользователя является важным, поскольку, с его точки зрения недвижимость должна быть экономичной, а если она таковой не является, пользователь может получить необходимые помещения в каком-либо другом месте.

С точки зрения владельца ключевыми целями является сохранение и увеличение стоимости и арендуемости помещений, а также их улучшение в соответствии с целевыми показателями доходности. С позиции владельца количественным показателем экономической выгоды проекта является доход, получаемый на инвестированный капитал.

Решения, касающиеся экономической эффективности проекта, нужно принимать на основе доходов и затрат на весь жизненный цикл объекта. При принятии решений помимо затрат на капитал, на снос и строительство, требуется учесть затраты на функционирование и содержание объекта.

Выполнение экономической оценки проекта развития может быть разделено на следующие стадии:

- оценка стоимости первоначального объекта недвижимости;

оценка затрат на снос и строительство и связанные с этим работы по изменению объекта;

- оценка затрат на использование и содержание объекта;

- оценка затрат на капитал;

- оценка доходов от продажи или аренды, либо оценка выгод от собственного использования объекта.

При выполнении экономической оценки проекта развития недвижимости, очень важным является выяснение конъюнктуры строительного рынка. Данные по строительной конъюнктуре влияют начало реализации проекта и выбор функционального использования объекта.

Организация проекта развития. Развитие недвижимости является задачей, решение которой требует высокой профессиональной квалификации и ответственности. Руководство развитием недвижимости может осуществлять сам владелец, но чаще всего для этого требуется привлечение специалиста (сервейера) или застройщик. Заказчик отвечает за общую организацию проекта застройки и контроль за процессом его осуществления.

Задачи проекта застройки. К задачам застройки (девелопмента) относится ее организация, обеспечение проектирования и строительства, а также планирование готовой продукции. Ключевой задачей застройки является принятие ответственности и рисков за экономический, функциональный и архитектурный успех проекта. Застройщик отвечает за выполнение задач и подготовку решений, которые в окончательном виде принимает заказчик.

Задачи застройщика в проекта развития существующей недвижимости являются более трудными, чем при проекте нового строительства, поскольку ключевые задачи, такие как постановка целей, принятие решений и ответственность за успех проекта, предполагают наличие его широкого и многостороннего опыта.

Кроме того, застройщик влияет на развитие всей отрасли строительства, принимая точки зрения всех остальных участников строительного процесса и руководя их деятельностью.

Организационные возможности проекта застройки. В самом начале проекта задачей владельца является принятие стратегического решения о том, как и в каких формах он собирается осуществлять свой проект. В роли застройщика может действовать первоначальный или новый владелец, внешняя организация-застройщик (девелоперская компания), строительная фирма или формируемая из них совместная организация.

Ответственности. Ответственность за успех проекта не является полностью однозначной. У стороны, которая формально обязана нести ответственность, должны быть и полномочия по всему циклу реализации проекта. Чем меньшее количество участников в проекте, тем лучше для его реализации.

Ответственность за конечную готовую строительную продукцию лежит на владельце, так же как и право принятия окончательных решений и в процессе строительства. У застройщика и специалиста по девелопменту имеется экспертная ответственность за представленные проектные решения. Если застройщик действует и в качестве строителя, то он, на основе общепринятых контрактных норм, несет ответственность генподрядчика за своевременную сдачу объекта. Пользователь несет ответственность за предложения, которые он выдвинул и принял в качестве арендатора. Владелец объекта, будучи его застройщиком, несет всю ответственность, поскольку он обязывается принять готовый объект и отвечать за расходы.

Устойчивая застройка (устойчивый девелопмент). В последние годы значительно выросло значение вопросов защиты окружающей среды, которые теперь невозможно отделить от других вопросов производственной деятельности предприятий. Устойчивое планирование, рассчитанное на длительный период времени, помогает достижению наилучшего результата как с точки зрения предприятия, так и с точки зрения защиты окружающей среды рис. 26.

Рис.26 Устойчивая застройка (устойчивый девелопмент)

Начало проекта развития. Выбор правильного времени для запуска проекта развития недвижимости является особенно важным с точки зрения инвестора - владельца недвижимости. Меняется общая экономическая ситуация, общество развивается, изменяются потребности пользователя и, с другой стороны, свойства самого объекта с возрастом ухудшаются. Основной проблемой, связанной с развитием недвижимости, является недостаток информации и трудности в прогнозировании будущих тенденций.

Проект развития недвижимости считается выполненным при условиях, что реализуются цели, поставленные владельцем и пользователем. Пользователь подходит к объекту с требованием достижения определенных функциональных целей - ему требуется определенная среда деятельности, так же как жильцам - удовлетворяющая их комфортность проживания. Помещения и связанные с ними услуги должны быть ориентированы на поддержку основной деятельности пользователей. С другой стороны, у пользователя должно быть желание арендовать объект. Требованием владельца является осуществление своих ожиданий, связанных с доходностью объекта.

Причины. Причинами для развития недвижимости могут быть функциональные и технические факторы, а также факторы, связанные с увеличением прибыли, на обеспечение которой «в будущем» и были направлены средства. Потребности в развитии вытекают из изменения внешних факторов социально-экономических, юридических и эстетических, износа, устаревания объекта.

Технические факторы. Под техническими факторами понимаются прежде всего потребности в капитальном ремонте и реконструкции, вызванные физическим износом и устареванием объекта. Эксплуатация объекта вызывает его износ и повреждения, устаревают использованные в нем материалы и оборудование. С течением времени общие эксплуатационные свойства здания ухудшаются. К техническим факторам относятся свойства и показатели конструкций, инженерных систем и помещений - такие, как несущая способность, пожарная безопасность, микроклимат, акустические свойства, энергетическая эффективность и т.д.

Быстрое развитие систем отопления, водоснабжения и канализации, энергоснабжения, а также рост ценности окружающей среды требует в будущем капитального улучшения недвижимости. При строительстве новых объектов уже широко используется покомнатные теплоаккумулирующие системы кондиционирования, применение которых значительно повышает возможности энергосбережения и комфортность проживания, учитываются гигиенические, эстетические, экологические и социальные требования, а также меры по безопасности.

Функциональные факторы. Под функциональными факторами понимается рост требований, установленных для зданий оборудования, либо изменение направления деятельности, протекающей в здании. При функциональном (моральном) устаревании, здание (его отдельные части) больше не удовлетворяют требования пользователей и жильцов в отношении их деятельности.

С учетом современных требований за счет возможностей проектирования можно получить гибкие пространственные решения, которые технически и экономически будет несложно трансформировать в соответствии с изменившимися потребностями пользователей.

Экономические факторы. Ключевой позицией владельца является требование доходности его коммерческой деятельности, связанной с недвижимостью. Целью владельца является получение от недвижимости максимального дохода путем ее аренды или продажи.

Экономические факторы здания складываются из изменений в доходах и расходах. Отношение цена-качество объекта не является конкурентоспособным, если арендатор может найти аналогичные помещения дешевле, на каком-либо другом объекте. Можно сказать, что объект недвижимости устарел по доходности, если повышением уровня его качества с него можно будет получать более высокий чистый доход.

Вследствие энергохозяйственного устаревания потребление энергии на объекте превышает современные нормативные показатели и потому мероприятия по энергосбережению становятся необходимыми. Снижение эксплуатационных расходов может оказаться необходимым для повышения конкурентоспособности объекта.

Качественные архитектурно-планировочные решения позволяют избегать появления лишних помещений. Лишние помещения требуют дополнительных затрат на строительство, что приводит к дополнительным выплатам процентов за использованный капитал, а также в расходах на приобретение и содержание помещений.

Факторы окружающей среды. К факторам окружающей среды относятся обстоятельства, вызывающие изменения в окружении объекта. Возможности для развития могут вытекать из территории, на которой расположен объекта и ее специфических особенностей. Особенности местоположения выдвигают свои требования к объекту, например, по набору предлагаемых в нем услуг. Со зданием связаны и ожидания, реализация которых зависит от ожиданий роста общей ценности территории. Функциональные потребности развития территории могут быть определены в оценках официальных органов власти, отвечающих за градостроительное планирование, или лиц, принимающих стратегические решения по развитию региона, территории.