Разработка проектных решений

Разработка проектных решений по управлению стоимостью недвижимости с учетом особенностей регионального рынка недвижимости

Начало проекта развития. Выбор правильного времени для запуска проекта развития недвижимости является особенно важным с точки зрения инвестора - владельца недвижимости. Меняется общая экономическая ситуация, общество развивается, изменяются потребности пользователя и, с другой стороны, свойства самого объекта с возрастом ухудшаются. Основной проблемой, связанной с развитием недвижимости, является недостаток информации и трудности в прогнозировании будущих тенденций.

Проект развития недвижимости считается выполненным при условиях, что реализуются цели, поставленные владельцем и пользователем. Пользователь подходит к объекту с требованием достижения определенных функциональных целей - ему требуется определенная среда деятельности, так же как жильцам - удовлетворяющая их комфортность проживания. Помещения и связанные с ними услуги должны быть ориентированы на поддержку основной деятельности пользователей. С другой стороны, у пользователя должно быть желание арендовать объект. Требованием владельца является осуществление своих ожиданий, связанных с доходностью объекта.

Причины. Причинами для развития недвижимости могут быть функциональные и технические факторы, а также факторы, связанные с увеличением прибыли, на обеспечение которой «в будущем» и были направлены средства. Потребности в развитии вытекают из изменения внешних факторов социально-экономических, юридических и эстетических, износа, устаревания объекта.

Технические факторы. Под техническими факторами понимаются прежде всего потребности в капитальном ремонте и реконструкции, вызванные физическим износом и устареванием объекта. Эксплуатация объекта вызывает его износ и повреждения, устаревают использованные в нем материалы и оборудование. С течением времени общие эксплуатационные свойства здания ухудшаются. К техническим факторам относятся свойства и показатели конструкций, инженерных систем и помещений - такие, как несущая способность, пожарная безопасность, микроклимат, акустические свойства, энергетическая эффективность и т.д.

Быстрое развитие систем отопления, водоснабжения и канализации, энергоснабжения, а также рост ценности окружающей среды требует в будущем капитального улучшения недвижимости. При строительстве новых объектов уже широко используется покомнатные теплоаккумулирующие системы кондиционирования, применение которых значительно повышает возможности энергосбережения и комфортность проживания, учитываются гигиенические, эстетические, экологические и социальные требования, а также меры по безопасности.

Функциональные факторы. Под функциональными факторами понимается рост требований, установленных для зданий оборудования, либо изменение направления деятельности, протекающей в здании. При функциональном (моральном) устаревании, здание (его отдельные части) больше не удовлетворяют требования пользователей и жильцов в отношении их деятельности.

С учетом современных требований за счет возможностей проектирования можно получить гибкие пространственные решения, которые технически и экономически будет несложно трансформировать в соответствии с изменившимися потребностями пользователей.

Экономические факторы. Ключевой позицией владельца является требование доходности его коммерческой деятельности, связанной с недвижимостью. Целью владельца является получение от недвижимости максимального дохода путем ее аренды или продажи.

Экономические факторы здания складываются из изменений в доходах и расходах. Отношение цена-качество объекта не является конкурентоспособным, если арендатор может найти аналогичные помещения дешевле, на каком-либо другом объекте. Можно сказать, что объект недвижимости устарел по доходности, если повышением уровня его качества с него можно будет получать более высокий чистый доход.

Вследствие энергохозяйственного устаревания потребление энергии на объекте превышает современные нормативные показатели и потому мероприятия по энергосбережению становятся необходимыми. Снижение эксплуатационных расходов может оказаться необходимым для повышения конкурентоспособности объекта.

Качественные архитектурно-планировочные решения позволяют избегать появления лишних помещений. Лишние помещения требуют дополнительных затрат на строительство, что приводит к дополнительным выплатам процентов за использованный капитал, а также в расходах на приобретение и содержание помещений.

Факторы окружающей среды. К факторам окружающей среды относятся обстоятельства, вызывающие изменения в окружении объекта. Возможности для развития могут вытекать из территории, на которой расположен объекта и ее специфических особенностей. Особенности местоположения выдвигают свои требования к объекту, например, по набору предлагаемых в нем услуг. Со зданием связаны и ожидания, реализация которых зависит от ожиданий роста общей ценности территории. Функциональные потребности развития территории могут быть определены в оценках официальных органов власти, отвечающих за градостроительное планирование, или лиц, принимающих стратегические решения по развитию региона, территории.