Основные направления по управлению объектами недвижимости

Теория и практика управления позволяют определить взаимосвязи основных стратегий развития недвижимости с набором действий, использование которых обеспечивает благоприятные условия роста ее стоимости (табл. 17).

Таблица 17

Взаимосвязь стратегий и действий, обеспечивающих рост стоимости недвижимости

Опыт российских и зарубежных компаний, реализующих концепцию развития собственности, в том числе и недвижимости путем роста стоимости, показывает, что этим сложным процессом необходимо управлять. Эффективное управление стоимостью собственности может быть обеспечено в рамках организации отдельной подсистемы в составе общей системы управления, которая получила название система мониторинга и управления стоимостью (СМУС). СМУС уже внедрена в практику деятельности компаний, эксплуатирующих в основном промышленную недвижимость, которая является составляющей бизнеса, приносящего доход. В этом случае создавалась СМУС бизнеса компании в целом, поскольку целевой ориентир управления заключался в росте стоимости акций компаний на фондовых рынках. Как известно, что недвижимость вносит значительный вклад в стоимость бизнеса, а также может быть самостоятельным объектом управления.

В этом случае, система мониторинга и управления стоимостью недвижимости (СМУСн) – это совокупность взаимосвязанных (технических, эксплуатационных, организационных, экономических и правовых) факторов, которые функционируют как единое целое, обеспечивая при этом развитие недвижимости посредством генерирования необходимого денежного потока и максимизации ее рыночной стоимости.

СМУСн позиционируется как часть общей системы управления недвижимостью в рамках принятого проекта ее развития. Реализация проекта развития предполагает управление не только стоимостью, как результирующим показателем, но и всеми элементами систем, обеспечивающими ее рост (персоналом, техническими системами и устройствами, маркетингом и т.д.). При этом необходимо ориентироваться на обеспечение эффективности СМУСн. Под эффективностью СМУСн понимается результативность управления, характеризующаяся степенью использования и отдачей от ресурсов.

На этой основе становится возможным:

-сформировать рациональную структуру инвестиций в недвижимость;

-сформировать рациональную структуру имущественного комплекса;

-разработать и оптимизировать состав мероприятий по развитию недвижимости в долгосрочной, среднесрочной и краткосрочной перспективах.

Эффективность любой управленческой системы, в том числе и СМУСн, в значительной степени зависит от правильной ее организации и последовательном осуществлении действий по обеспечению ее функционирования. На рисунке 24 представлены этапы создания СМУСн, которая должна быть организована владельцем, осуществляющим проект развития недвижимости.

1.	Выбор объектов управления СМУСн и формализация их описания
2.	Формирование системы целей управления по уровням управления (стратегическое, техническое, оперативное)
3.	Формирование совокупности показателей для оценки результатов и эффективности управления
4.	Разработка задач управления стоимостью и информационной основы СМУСн
5.	Разработка организационной структуры СМУСн, разработка регламентирующих документов

Рис. 24 Этапы создания СМУСн.

В качестве субъекта управления стоимостью может выступать как сам владелец недвижимости, так и специализированная управляющая компания, которой владелец недвижимости делегировал полномочия по ее развитию на договорной основе. Рассмотрим этапы создания СМЕСн.

Первым этапом организации СМУСн является выбор объектов управления, а также формализация их описания. Объекты управления СМУСн – процессы создания рыночной стоимости недвижимости, используемой для достижения целей развития недвижимости. Следует в то же время отличать и предметы управления СМУСн – стоимостнообразующие факторы, результирующее воздействие которых определяется величиной рыночной стоимости недвижимости.

При этом надо учитывать, что процессы развития недвижимости реализуются как в кратко-, средне-, так и в долгосрочной перспективе. Однако, действие стоимостнообразующих факторов в краткосрочной перспективе (на уровне оперативного управления) не приводит к качественным сдвигам в состоянии недвижимости. На этом уровне происходят лишь количественные ее изменения, величина которых не достаточна для увеличения показателя стоимости. СМУС охватывает уровни тактического и стратегического управления, в масштабах которых действия факторов стоимости являются существенными. При генеральном целевом планировании роста рыночной стоимости недвижимости, она реализуется на отдельных уровнях управления посредством выполнения стратегических, тактических и оперативных целей и задач. В соответствии с целями и ситуациями управления выбирается адекватный вид стоимости. В систематизированном виде они представлены в таблице 18.

В СМУСн предусматривается их деление на три группы в зависимости от направления использования результатов проводимой оценки:

-первая группа: ситуации и цели оценки, связанные со стратегическим управлением стоимостью недвижимости;

-вторая группа: цели и задачи оценки, связанные тактическим уровнем управления стоимостью недвижимости;

-третья группа: цели и задачи оценки, связанные с оперативным (текущим) уровнем управления стоимостью недвижимости.

Таблица 18

Типовые ситуации оценки, используемые в СМУС недвижимости

При развитии отдельного объекта недвижимости могут встретиться все ситуации, приведенные в таблице 18.

Рассмотрим пример, характерный для промышленной недвижимости региона на примере предприятия по производству обуви. Комплекс зданий и сооружений расположен в центральной части Красноярска, на земельном участке, которые по размеру превышает возможности действующего бизнеса. Реально функционирующие производственные здания и сооружения занимают только часть имеющейся у владельцев территории. В случае, если маркетинговые исследования подтверждают наличие спроса на производимую продукцию в долгосрочной перспективе, могут рассматриваться следующие варианты развития данной промышленной недвижимости:

-реконструкция зданий и сооружений, модернизация оборудования, обеспечивающее расширенное производство конкурентоспособной продукции в соответствии со спросом;

-ликвидация неиспользуемых, физически изношенных и морально устаревших зданий, сооружений и освобождение за счет этого дефицитных земельных участков для возведения офисного комплекса (коммерческая недвижимость).

Стоимость недвижимости в данном случае – суммарная стоимость денежных потоков, генерируемых двумя бизнес-линиями. Прирост стоимости по данному варианту развития недвижимости обеспечивается совместной реализацией двух проектов.

В долгосрочном периоде стратегия роста рыночной стоимости недвижимости представляется в виде организации двух бизнес-линий на имеющейся территории (производство обуви, и сдача офисов при их продаже в аренду), соответственно возникает необходимость определения их рыночной стоимости по реализации комплексного проекта (п.3.1. и 3.2 табл. 18). В случае привлечения к реализации проекта развития недвижимости инвестора, обоснование стратегических планов должно опираться и на инвестиционную стоимость (п.2.2. табл. 18).

В рассмотренном примере развитие недвижимости – это практически реструктуризация имущественного комплекса, в состав которого она входит. Поэтому комплексный характер задач, решение которых позволяет повысить текущую рыночную стоимость, обусловил возникновение целого ряда ситуаций оценки, требующих расчета стоимости определенного вида и их мониторинг в рамках СМУСн.

Вторым этапом организации СМУСн является формирование системы ее целей. Они должны быть, как и объекты управления СМУСн, дифференцированы по уровням управления. Формирование целей при организации СМУС объекта основывается на глобальной цели его развития – увеличение рыночной стоимости с учетом специфических особенностей конкретного вида недвижимости.

Важно отметить, что в зависимости от вида недвижимости ее рыночная стоимость формируется по-разному. Классификация недвижимости по приведенным признакам позволяет сформулировать направление роста рыночной стоимости и построить систему управления ею (табл. 19).

Таблица 19

Классификация недвижимости, используемая в СМУСн.

В результате анализа особенностей объекта, рост стоимости которого должен обеспечиваться в рамках СМУСн, формируется конкретная система ее целей. Важно при этом обеспечить логическую взаимосвязь объектов и целей управления, т.е. преемственность процесса организации СМУСн. На этой основе формируются и методы управления стоимостью. Методы управления стоимостью – совокупность способов достижения цели управления стоимости, т.е. приемов разработки и реализации управленческих решений, обеспечивающих максимальные доходы от развитие недвижимости

Третьим этапом организации СМУСн является формирование системы показателей, основываясь на которых можно принимать управленческие решения и осуществлять воздействия на объект управления. Важно отметить, что нельзя отождествлять объект управления СМУСн и показатели его эффективности. Поскольку процесс формирования стоимости недвижимости является сложным и многоплановым (на него влияет значительное число факторов), конечный результат – рост стоимости обеспечивается различными количественными и качественными изменениями недвижимости, которые должны быть охарактеризованы адекватными им показателями, не всегда стоимостными. К примеру, проект развития производственного комплекса предусматривает реконструкцию здания цеха и модернизацию оборудования, размещенного в нем, наряду с перепланировкой отдельно стоящего административного корпуса с целью сдачи ряда площадей в аренду. Важными для управления в СМУСн будут показатели абсолютные (стоимость строительно-монтажных работ по реконструкции в расчете на кв.м. (куб.м), относительные (стоимость работ по монтажу и наладке оборудования, уровень издержек и др.), фактический (достигнутый показатель полезности установленного оборудования - Кинт, производительность фондовооруженности и др.), структурные по расходам, капиталу, доходам, например, коэффициент использования сданных в аренду офисных помещений Ки, .

В рамках СМУСн показатели, используемые на отдельных этапах принятия и реализации управленческих решений, подразделяются на:

-целевые, отражающие предпочтительное состояние объекта управления;

-контролируемые, на основе анализа которых устанавливают фактическое состояние объекта управления;

-управляемые, изменение которых приводит к переводу объекта управления в прогнозируемое состояние.

Показатели, используемые в СМУСн на уровнях текущего, тактического и стратегического управления, приведены в таблицах 20 и 21.

Таблица 20

Основные показатели для текущего управления недвижимости и оценки его эффективности

Составляющие недвижимости как имущественного комплекса	Показатели	Их характеристика и использованию для управления стоимостью
МАТЕРИАЛЬНЫЕ
1.Земельные участки	Рыночная стоимость, рыночная стоимость прав аренды.	Характеризуют земельный участок с точки зрения его месторасположения, размеров и формы; анализируется в сопоставлении с рыночной стоимостью произведенных на нем улучшений (зданий , сооружений, передаточных устройств)
2.Здания, сооружения, передаточные устройства	Рыночная стоимость     Коэффициент использования     Эффективный возраст.	Характеризует эффективность развития данной составляющей недвижимости в целом; анализируются в сопоставлении с аналогичными объектами, а также рассматривается ее вклад в общую стоимость недвижимости. где Пфакт – фактический размер получаемой арендной ставки, руб; Ппотен – тоже, потенциально возможный, исходя из конъюнктуры рынка. - позволяет принимать управленческие решения о резервах использования объектов;   -позволяет принимать решения о целесообразности восстановления свойств объектов.
3. Оборудование	Рыночная стоимость; коэффициент использования; эффективный возраст Интегральный показатель полезности.	Те же, что и по предыдущему пункту   - относительный показатель, позволяющий определить потенциал полезности оборудования.
НЕМАТЕРИАЛЬНЫЕ
4. Ноу-хау, патенты, лицензии, торговые знаки	Рыночная стоимость.	Характеризует эффективность развития недвижимости по возможности создания инфраструктуры бизнеса, основанного на использовании недвижимости.
5. Гудвилл	Дополнительная («избыточная») рыночная стоимость.	Характеризует эффективность управления проектом развития недвижимости; анализируется в сопоставлении с управлением аналогичными проектами.

Таблица 21

Основные показатели для стратегического управления и оценки его эффективности

Четвертым этапом организации СМУСн является разработка задач управления стоимостью. Главной задачей управления в рамках СМУС является управленческая инвентаризация недвижимости – это выявление и идентификация параметров ее составляющих, существенных для их оценки при принятии решений по управлению стоимостью недвижимости. Управленческая инвентаризация недвижимости состоит из: выявления составляющих недвижимости; идентификации их параметров; оценки.

Выявление составляющих недвижимости и идентификация их параметров в техническом аспекте совпадает с процедурами проведения технической инвентаризации, осуществляемой органами БТИ (Крастехинвентаризация) при составлении документа – паспорта БТИ. В экономическом аспекте управленческая инвентаризация недвижимости связана с бухгалтерской инвентаризацией – когда выявляются наличие составляющих недвижимости (по инвентарным объектам), проводится идентификация их состояния, уточняется износ, а соответственно, балансовая стоимость. Для управления стоимостью недвижимости техническая и бухгалтерская инвентаризация являются необходимыми, но не достаточными средствами. Для СМУСн используют управленческую инвентаризацию недвижимости, которая имеет широкое содержание:

-во-первых, в ее сферу попадают все составляющие недвижимости. Такими составляющими могут быть как материальные объекты (здания, сооружения, земельные участки и т.д.), так и нематериальные (лицензии, ноу-хау и др.);

-во-вторых, управленческая инвентаризация недвижимости предполагает идентификацию всех ее параметров, в той или иной степени, влияющих на ее стоимость, а также тех параметров, значения которых могут быть изменены в результате реализации проекта развития недвижимости;

-в-третьих, результатом управленческой инвентаризации недвижимости является информация о стоимости недвижимости, необходимая для принятия окончательных решений по управлению процессом развития недвижимости.

На практике нашли применение две формы управленческой инвентаризации недвижимости: плановая и внеплановая. Плановая инвентаризация проводится через одинаковые интервалы времени в обязательном порядке с целью мониторинга результатов реализации процесса развития недвижимости. Внеплановые (целевые) инвентаризации проводятся в связи с существенными изменениями внешних и внутренних условий, влияющих на развитие недвижимости, необходимостью корректировки приоритетов стратегического и текущего управления.

Наряду с управленческой инвентаризацией в состав задач управления в рамках СМУСн входят и другие задачи, содержание которых определяется владельцем, управляющей компанией в зависимости от принятой структуры управления процессом развития недвижимости в целом.

Пятым этапом организации СМУСн является разработка организационной структуры, а также закрепление ее регламентирующими документами. Этот этап является завершающим, после него СМУСн начинает функционировать в рамках общей системы управления развитием недвижимости.

В основе разработки организационной модели СМУСн лежит логическая цепочка: «факторы стоимости определяют цели, цели управления СМУСн детализируются в виде набора функций по управлению; функции представляются в виде задач управления; задачи закрепляются за отдельными структурными звеньями, исполнителями».

Важно отметить, что в функционировании СМУСн участвуют многие структурные подразделения компании, осуществляющей проект развития недвижимости (субъекта управления). В наибольшей степени реализации СМУСн соответствует матричная структура – по горизонтали которой располагаются факторы стоимости, а по вертикали – структурные подразделения компании.

В случае реализации значительных проектов, связанных с развитием недвижимости владельцем может быть создано специальное подразделение «Отдел управления стоимостью и контроллинг», консолидирующее деятельность других структурных управления по обеспечению роста стоимости недвижимости.