Операции с недвижимостью в жилищной сфере

Основные операции (сделки) с недвижимостью

Потребность в жилье — одна из главных в жизни людей, а ее удовлетворение — основное условие их благосостояния.

Жилищная сфера — это область народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт.

Недвижимость в жилищной сфере — это недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Рис. 18 Состав жилищного фонда по типу и функциональному назначению

Жилищный фонд — это совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, пригодных для проживания рис 18,19.

Рис. 19 Виды и разновидности жилищного фонда в Российской Федерации

Жилищный фонд в России насчитывает более 18,9 млн. жилых домов, из них 16 млн. — в частной собственности граждан (85%). В домах более 55 млн. жилых квартир, в том числе 37 млн. — в собственности граждан (67,3%). Жилищный фонд составляет 2818 млн. м2.

Жилищный фонд Красноярска постоянно растет. В январе - сентябре 2005 года введено 274,8 тысячи квадратных метров общей площади квартир и жилых помещений (за счёт всех источников финансирования), или на 6,3 процента больше, чем в январе - сентябре 2004 года, в том числе в сельской местности - 49,8 тысячи квадратных метров (на 17 процентов больше). Населением за свой счёт и с помощью кредитов построено 99,9 тысячи квадратных метров общей площади квартир и жилых помещений, или на 4,2 процента меньше, чем в январе - сентябре 2004 года. Доля в общем объёме жилья - 36,3 процента (в январе - сентябре 2004 года - 40,3 процента).

Операция (сделка) – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки – приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий:

-законность содержания;

-правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;

-соответствие воли и волеизъявления участников сделки;

-соблюдение формы сделки.

Единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Технология купли - продажи квартир. В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязан принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. К договору купли-продажи жилья применяются обязательные требования:

-письменная форма в виде одного документа, подписанного сторонами, с государственной регистрацией сделки и нового собственника;

-указание имени и регистрации прописки по месту жительства (расположения) сторон;

-определенная (однозначная) характеристика предмета сделки;

-данные о возможных правах третьих лиц;

-цена жилого помещения и оплата расходов по договору;

-срок и порядок передачи имущества.

Покупатели квартир преследуют различные цели:

- улучшение жилищных условий;

- перемена места жительства;

-вложение капитала в недвижимость для последующей продажи и получения дохода.

В организационном отношении сделку купли-продажи жилого помещения (квартиры, комнаты, жилого дома) можно осуществить с помощью посредников (риэлторских фирм, частных маклеров) или самостоятельно собственником. В общем случае алгоритм совершения купли-продажи включает следующие этапы:

-определение стоимости жилого помещения;

-проведение рекламной кампании — поиск покупателя (продавца);

-просмотр вариантов и торг по цене;

-подготовка необходимого пакета документов;

-проверка документов на подлинность и правильность оформления;

-подписание договора (по желанию сторон у нотариуса);

-государственная регистрация сделки;

-передача (получение) всей суммы денег;

-подписание акта приема-передачи недвижимости; регистрация (прописка) по новому месту жительства.

Обмен— это сделка:

а) между нанимателями жилых помещений, каждый из которых меняет право пользования на равноценное право, оформляемая путем получения ордеров;

б) между нанимателями и собственниками жилых помещений, когда право пользования меняется на право собственности, что фиксируется путем заключения договора обмена с последующей государственной регистрацией и выдачей ордера на муниципальное жилое помещение.

Мена — обмен собственности на собственность в жилищной сфере. Иначе говоря, если меняются жилыми помещениями их собственники, то отношения оформляются путем заключения договора мены, к которому применяются правила купли-продажи (ст. 567—571 ГК РФ).

Согласно ст. 67 Жилищного кодекса наниматель жилого помещения, относящегося к государственным, муниципальным и общественным жилым фондам, имеет право с согласия совместно проживающих с ним членов семьи (и временно отсутствующих) обменять занимаемое им жилое помещение с другим нанимателем, членом жилищного или жилищно-строительного кооператива, а также с частным собственником жилья. При обмене жилой площади, на которой проживают опекаемые и подопечные, необходимо согласие органов опеки и попечительства.

Въезжающий в порядке обмена доли (не целой комнаты или квартиры — частичный обмен) должен относиться к членам семьи лица, на жилую площадь которого он вселяется на основании совершенного обмена.

Предметом обмена жилыми помещениями может быть только изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат.

Обмен жилыми помещениями может быть совершен между нанимателями, арендаторами, собственниками, членами жилищных и жилищно-строительных кооперативов, проживающими в одном или разных домах, расположенных как в пределах города, так и за его пределами.

Дарение и наследование жилья. Дарение является договором, двухсторонней сделкой, основанной на взаимном соглашении, по которой даритель безвозмездно передает (или обязуется передать) одариваемому:

-жилое помещение (комнату, дом, квартиру или долю в ней) в собственность;

-имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу;

-либо освобождает (обещает освободить) одариваемого от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

При наличии встречной передачи имущества, прав или встречного обязательства договор не признается дарением. Обещание подарить все свое имущество или часть его без указания конкретной вещи, права или освобождения от имущественной ответственности ничтожно. Невозможно также дарение на случай смерти. Передача имущества после смерти оформляется завещанием — односторонней сделкой. Но если дарение осуществляется с целью лишить наследников законного права на обязательную долю, то, как и всякая притворная сделка, договор дарения может быть признан недействительным.

Дарение отличается и от прощения долга тем, что предполагает согласие одариваемого принять предложенные ему имущество, права или обязательства. Одариваемый имеет право в любое время до передачи ему дара отказаться от него. В таком случае договор дарения считается расторгнутым.

Договор дарения жилых помещений заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Он может быть заключен под условием, которое стимулирует одариваемого к определенному поведению (например, хорошей учебе в вузе) или зависит от соответствующего обстоятельства (свадьбы и др.). Подобные условия являются только предпосылкой (а не встречным условием) вступления в силу обязательств дарителя. Условия могут быть отлагательными и отменительными.

Не допускается дарение жилых помещений:

-от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

-работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

-государственным служащим в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

-в отношениях между коммерческими организациями.

Ограничения дарения жилой недвижимости:

-юридические лица, которым имущество принадлежит на правах хозяйственного ведения или оперативного управления, могут подарить его только с разрешения собственника;

-дарение жилья, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности;

-передача дарителем своего права требования к третьему лицу одаряемому должна совершаться на условиях и в порядке уступки требования (ст. 382—386 ГК РФ). Необходимо уведомить третье лицо о переходе прав к одариваемому;

-дарение посредством исполнения за одариваемого его обязанностей перед третьим лицом осуществляется с согласия кредитора и в полном объеме, т.е. путем перевода дарителем на себя долга одариваемого перед третьим лицом;

-доверенность на совершение дарения представителем, в ко торой не назван одариваемый и не указан предмет дарения, ничтожна.

Отказ от исполнения договора дарения о передаче в будущем недвижимости возможен в двух случаях:

-если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни;

-ввиду невозможности исполнения (гибель вещи) или отмены дарения.

Даритель имеет право отменить дарение в случаях:

-если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил телесные повреждения дарителю;

-если дарение совершено юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем в нарушение закона о банкротстве в течение 6 месяцев, предшествовавших объявлению об их несостоятельности;

-если он переживет одариваемого (при включении этого условия в договор).

В случае отмены дарения имущество возвращается дарителю в том виде, в каком оно существует на момент отмены. Если же недвижимость была отчуждена третьему лицу, то возврат ее невозможен. Если жилое помещение возвращено дарителю по взаимному согласию, то такую ситуацию можно рассматривать как новый договор дарения.

Обязательства дарителя после его смерти переходят к его наследникам, если иное не предусмотрено в договоре дарения.

Наследование— переход после смерти гражданина принадлежащей ему недвижимости к одному или нескольким лицам — возможно по завещанию и по закону, если оно не изменено завещанием.

Переход имущественных прав и обязанностей гражданина после его смерти к другому определяется тремя признаками: основанием перехода является сложный фактический состав, предусмотренный нормами наследственного права; переходящие права и обязанности образуют определенное единство, называемое наследством; лицо, приобретающее права и обязанности, является общим, а не частичным правопреемником умершего гражданина. Наследниками являются лица, указанные в законе или в завещании. Возможность стать наследником не зависит от состояния дееспособности лица и гражданства.

Временем открытия наследства считается день смерти наследодателя, а местом открытия наследства — его постоянное место жительства или место нахождения жилого помещения.

Завещать имущество могут дееспособные граждане.

Не допускается составление устных завещаний, а также доказывание завещания в судебном порядке, если завещатель высказал распоряжение в устной форме, хотя бы в присутствии свидетелей. При удостоверении завещания нотариусом соблюдаются следующие правила:

-завещание должно быть составлено письменно;

-завещание должно быть собственноручно подписано завещателем;

-в завещании должны быть указаны время и место его составления.

Рента и пожизненное содержание с иждивением собственников жилых помещений.В условиях низкой материальной обеспеченности пенсионеров многие пожилые граждане вынуждены продавать не саму жилую площадь (им иначе негде жить), а право ее наследования. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность жилое помещение, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное недвижимое имущество периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму или предоставлять иные средства на его содержание. Передача прав собственности на жилье может быть как возмездной — по правилам купли-продажи, так и безвозмездной — в форме дарения. Получатель ренты в обеспечение обязательства приобретает право залога на переданное недвижимое имущество.

Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а переход права на жилое помещение и сделка с ним — государственной регистрации.

Субъектами договора ренты являются:

-получатель — граждане и некоммерческие организации, если это соответствует целям их деятельности (для постоянной ренты);

-плательщик — граждане и юридические лица.

Существует три вида ренты: постоянная (бессрочная), пожизненная и пожизненное содержание с иждивением, которые отличаются по срокам, форме и размеру выплат.

Аренда. При аренде объекта арендодатель обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование. Передача объекта недвижимости другому собственнику не влечет за собой прекращение договора аренды, если этого не желает арендатор. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.