Затратный подход

Затратный подход (coast approach) к оценке объекта недвижимости опирается на международные принципы учета и использует финансовые отчеты владельца недвижимости. Оценка объекта недвижимости при данном подходе, определяется как сумма стоимости участка земли как свободного (если он находится в собственности предприятия) и стоимости улучшений с учетом накопленного износа.

Подход с точки зрения затрат (издержек) основан на предположении о том, что издержки на строительство здания плюс издержки на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимого имущества, способного приносить доход. Как правило, затраты и рыночная стоимость тесно связаны у новых объектов недвижимости, однако, на наш взгляд, издержки являются эквивалентом рыночной стоимости далеко не всегда.

Следует отметить, что затратный подход приводит к наиболее убедительным результатам при достаточном обосновании стоимости земельного участка и наличии незначительного накопленного износа и улучшений. При оценке старых объектов необходима достоверная методика оценки накопленного износа.

Затратный подход базируется на двух основных методах: метод стоимости воспроизводства и метод замещения. Другими словами, один метод предусматривает замену здания подходящим субститутом, тогда как другой - воспроизводство его точной копии.

В основу затратного подхода положен принцип замещения. Покупатели недвижимого имущества независимо от того, будет ли в будущем оно приносить доход или нет, имеют тенденцию сопоставлять цены предлагаемых на рынке объектов с затратами на строительство новых объектов, максимально соответствующих их требованиям. Примером является долевое строительство, которое пользуется популярностью в нашей стране и, в частности, в крае. Потенциальный покупатель не желает платить за объект недвижимости больше, если можно построить объект с аналогичной полезностью, но меньшей стоимости. Однако в данном случае покупатель должен быть осведомлен о риске и неопределенности при строительстве нового объекта.

Технология оценки недвижимости при затратном подходе включает четыре стадии и, на наш взгляд, может быть представленная в виде алгоритма рис.15.

Рис. 15 Алгоритм затратного подхода

Следует оговориться, если объект находится в ветхом состоянии или улучшения не соответствуют наилучшему использованию земельного участка как свободного, то оценить накопленный износ достаточно трудно. Накопленным износом называется потеря имуществом стоимости в процентном выражении на дату оценки. Накопленный износ бывает устранимым (если расходы по устранению износа меньше последовавшего за этим увеличения стоимости имущества) и неустранимым (если расходы по устранению износа превышают последующее увеличение стоимости имущества). Каждый из видов износа оценивается отдельно, результаты складываются и вычитаются из стоимости воссоздания в первоначальном виде. Для оценки величины накопленного износа используются следующие методы:

а) непосредственного осмотра;

б) срока жизни;

в) прямых рыночных сравнений.

Правомерность использования затратного подхода ставится под сомнение, если общий накопленный износ превышает 50 %. Существует четыре основных метода определения рыночной стоимости при затратном подходе рис 16.

Рис.16 Основные методы затратного подхода

В целом проблема выбора тех или иных методов оценки недвижимости при затратном подходе зависит от специфики этих объектов, характера решаемой задачи и соответствующих требований к оценке, характеристик доступной информации и ресурсов, которые могут быть использованы для оценки. Характеристика и область применения основных методов затратного подхода представлена в (табл. 11).

Таблица 11

Характеристика основных методов затратного подхода