Технология оценки недвижимости
Оценка недвижимости — это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.
Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная.
Массовая оценка недвижимости — это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов. При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.
Индивидуальная оценка недвижимости — это оценка конкретного объекта на определенную дату. Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости.
Процесс оценки недвижимости состоит из этапов (табл.8), выполняемых последовательно для определения ее стоимости.
Таблица 8
Этапы оценки недвижимости
| № этапа | Содержание этапа | |
| Определение проблемы | ||
| 1.1 | идентификация объекта – определение наименования, местоположение, физические характеристики | |
| 1.2 | выявление предмета оценки - установление имущественных прав, связанных с объектом | |
| 1.3 | устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки | |
| 1.4 | определение цели оценки объекта – от выбора цели зависит методика оценки и, соответственно, полученный результат | |
| 1.5 | определение вида стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью | |
| 1.6 | формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества | |
| Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку | ||
| 2.1 | Предварительный осмотр и знакомство с администрацией | |
| 2.2 | Определение информации и ее источников, определение комплекса документов, которые должен представить заказчик | |
| 2.3 | Выбирается персонал, специализирующийся на оценке данного класса объектов | |
| 2.4 | Составляется задание на оценку, содержащее следующие данные: имя заказчика; имя оценщика; предмет оценки; дату оценки; цель и функцию оценки; применяемый стандарт стоимости; календарный план оценки; особые условия | |
| 2.5 | Составляется календарный план работ по оценке | |
| 2.6 | подготовка и подписание договора на оценку | |
| Сбор и анализ данных | ||
| 3.1 | Сбор и обработка следующей информации и документации: правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки | |
| 3.2 | Анализ рынка, к которому относится объект оценки, текущей конъюнктуры и тенденций, а также выбор аналогов объекта оценки и его обоснование | |
| Оценка земельного участка | ||
| 4.1 | Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка | |
| 4.2 | Определение стоимости земельного участка | |
| Применение трех подходов к оценке стоимости объекта недвижимости | ||
| 5.1 | Применение сравнительного подхода | |
| 5.2 | Применение доходного подхода | |
| 5.3 | Применение затратного подхода | |
| Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов | ||
| получение итоговой оценки имущества на основании сравнения результатов применения различных подходов к оценке Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев | ||
| Подготовка отчета и заключения об оценке. | ||
| подготовка документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества | ||
| Доклад об оценке | ||
4.4 Основы теории стоимости денег во времени
Математическое содержание большинства расчетных методик, применяемых при оценке недвижимости, основано на теории стоимости денег во времени, В абсолютном большинстве случаев практическая оценка требует решения двух задач:
-определение стоимости денежных потоков заданной структуры;
-структурирование денежных потоков при заданной стоимости.
Формализуются данные решения путем применения специальных функций сложного процента.
Ниже перечислены функции сложного процента:
-накопленная сумма единицы;
-накопление денежной единицы за период;
-фактор фонда возмещения;
-текущая стоимость единицы;
-текущая стоимость аннуитета;
-взнос на амортизацию денежной единицы.
Накопленная сумма единицы при определении "ставки дохода на инвестиции" как основного финансового критерия во внимание следует принять эффект сложного процента. Сложный процент означает, что уже полученный процент, будучи положенным на депозит вместе с первоначальными инвестициями, становится частью основной суммы. Поэтому в следующий период наряду с первоначальным депозитом он также приносит новый процент. Напротив, простой процент не предполагает получения процента на процент.
Во всех таблицах сложного процента используется формула 3:
Sn = (1 + i)n, 3
где Sn - сумма после n периодов; i - периодическая ставка процента; n - число периодов.
Текущая стоимость единицы (реверсии) - это величина, обратная накопленной сумме единицы. Это текущая стоимость одного доллара, который должен быть получен в будущем. Поскольку целью осуществления инвестиций является получение доходов в будущем, умножение фактора текущей стоимости реверсии на величину ожидаемого будущего дохода является важнейшим шагом в оценке недвижимости.
Данный коэффициент используется для оценки текущей стоимости известной (или прогнозируемой) суммы будущего единовременного поступления денежных среде гв с учетом заданного процента. При применении фактора текущей стоимости используются понятия дисконтирование (discounting) или ставка дисконта (discount rate), противоположные понятиям накопление (compounding) и ставка процента (interest rate), применяемым при расчете накопленной суммы единицы.
Поскольку деньги обладают стоимостью во времени, один доллар, который будет получен в будущем, стоит меньше доллара, получаемого сегодня. Насколько меньше (сумма дисконта), зависит от: а) разрыва во времени между оттоком и притоком денежных средств и б) необходимой ставки процента или дисконта.
Формула 4 расчета текущей стоимости реверсии имеет следующий вид:
4
где Sn - сумма после n периодов; i - периодическая ставка процента; n - число периодов.
Данный фактор является обратной величиной от накопленной суммы единицы. Поэтому любая задача, которая может быть решена с использованием фактора накопленной суммы единицы, может быть также решена с применением фактора реверсии, однако не через умножение, а через деление.
Текущая стоимость аннуитета. Обычный аннуитет определяется как серия равновеликих платежей, первый из которых осуществляется через один период начиная с настоящего момента. Он также определяется как серия поступлений.
Фактор Инвуда рассчитывается по следующей формуле 5:
5
где -An текущая стоимость аннуитета; i - периодическая ставка процента; n - число периодов.
Взнос на амортизацию единицы. Нередко кредиты структурированы таким образом, что платежи в их погашение в течение установленного периода времени превышают процент и позволяют полностью самортизировать кредит. Амортизацией (amortization) называется процесс погашения (ликвидации) долга с течением времени. Математически взнос на амортизацию кредита определяется как отношение одного платежа к первоначальной основной сумме кредита. Взнос на амортизацию единицы показывает, каким будет обязательный периодический платеж по кредиту, включающий процент и выплату части основной суммы и позволяющий погасить кредит в течение установленного срока.
Формула 6 представляет функцию взноса на амортизацию:
6
где -1/An текущая стоимость аннуитета; i - периодическая ставка процента; n - число периодов.
Формула 7 представляет функцию накопления единицы за период:
7
где -SFF накопление единицы за период; i - периодическая ставка процента; n - число периодов.
Фактор фонда возмещения представлен в формуле 8.
8
4.5 Принципы оценки недвижимости
Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:
-1-я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;
-2-я группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;
-3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;
-4-я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использования.
Первая группа принципов оценки. Исходный принцип оценки стоимости недвижимости - принцип полезности, который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.
В экономической оценке полезность определяется величиной и сроками получения доходов или других выгод от использования объектов недвижимости (например, эксплуатация земельного участка в особом режиме - заповедники, лечебно-оздоровительные зоны - или связь объекта с историческими ценностями), а также от престижности.
Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты полезности.
С точки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего такой же полезностью.
С позиций затратного подхода за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.
С точки зрения доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т. е. в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.
Для некоторых видов недвижимости наибольшая полезность достигается, если объекты оцениваются как отдельные элементы, другие могут оказаться более полезными в качестве составной части группы (например, многофункциональные центры).
Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т. е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.
Принцип замещения связан с установлением верхней границы стоимости объектов недвижимости, которая обусловлена затратами на строительство заменяющей собственности в приемлемые сроки. Благоразумный покупатель не будет платить за объект недвижимости больше стоимости незастроенного земельного участка и затрат на строительство аналогичного строения.
Принцип замещения наиболее полно реализуется при новом строительстве, в районах массовой жилой или дачной застройки, когда преобладают однотипные земельные участки и высок уровень стандартизации архитектурных и градостроительных проектов зданий.
Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость. Например, стоимость земельного участка в населенном пункте, отведенного под жилую застройку, будет отражать капитализированную величину арендной платы (реальной или потенциально возможной), которую ожидает получить собственник от эксплуатации жилого дома.
Поскольку использование объектов недвижимости носит длительный характер, то оценка их рыночной стоимости в конкретном районе должна
учитывать перспективные тенденции развития данной территории. В этом отношении принцип ожидания заставляет оценщика более тщательно анализировать и сопоставлять влияние принципов, отражающих текущую рыночную ситуацию, а именно - спроса и предложения и конкуренции.
Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом эксплуатации недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.