Анализ ценообразующих факторов

Как и любой товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену и стоимость. Понятие стоимости объекта недвижимости рассматривается с различных позиций. Так различают рыночную стоимость, стоимость замещения; потребительскую, восстановительную, инвестиционную, страховую; стоимость для целей налогообложения, ликвидационную, первоначальную, остаточную, залоговую; стоимость права аренды, стоимость действующего предприятия и т.д. Рыночная стоимость объекта недвижимости – это наиболее вероятная сумма, за которую он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. Цена объекта недвижимости – это фактическая сумма конкретной свершившейся сделки купли-продажи. Поскольку цена в любой реальной сделке связана со стоимостью объекта недвижимости, часто эти термины используют как синонимы.

Цена объекта недвижимости — это фактическая сумма конкретной свершившейся сделки купли-продажи. Поскольку цена в любой ре­альной и предполагаемой сделке связана со стоимостью объекта не­движимости, часто эти термины используют как синонимы.

Цены объектов недвижимости всегда рассматриваются до налого­обложения и подразделяются на цену:

-продавца — это сумма, которую он получает в результате совер­шения сделки;

-покупателя — это общая сумма всех его затрат на покупку объек­та недвижимости;

-реализации — это сумма, которую покупатель отдает продавцу.

Они различаются на величину оплаты услуг посредников и расходы на оформление сделки. Посредник может быть, а может и отсутство­вать как у покупателя объекта недвижимости, так и у его продавца. Сделка может страховаться или не страховаться. Затраты на оформ­ление сделки могут разными способами распределяться между ее уча­стниками. Эти расходы значительно различаются от сделки к сделке. Поэтому цена реализации характеризует объект недвижимости, а цены покупателя и продавца сильно зависят от условий сделки. Как прави­ло, если у продавца есть посредник, то его оплата вычитается из цены реализации и уменьшает цену продавца. И наоборот, оплата покупа­телем услуг своего посредника (если он есть) увеличивает цену поку­пателя по отношению к цене реализации. Аналогичным образом на эти цены влияет оплата оформления сделки. Таким образом, цена продавца и цена покупателя могут значительно различаться (до 15% и более). Но цена реализации минимально зависит от конкретных особенно­стей механизма продажи и оформления сделки и определяется специ­фикой объекта недвижимости.

Каждая из этих цен может рассматриваться как минимальная, мак­симальная или средняя. Безусловно, для оценки наиболее интересна средняя цена сделки как отражающая наиболее существенные черты рыночной ситуации и баланс спроса и предложения.

Цена объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов, ко­торые можно сгруппировать следующим образом.

1.Объективные факторы (как правило, экономические) определяют
средний уровень цен конкретных сделок с субъектами недвижимости.

Их можно разделить на два вида:

-макроэкономические, связанные с общей конъюнктурой рынка
(налоги, динамика курса доллара (евро), инфляция, уровень и условия
оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие);

-микроэкономические, характеризующие объективные параметры конкретных сделок (предмет, сроки действия, права и обязан­ности сторон, расторжение договора).

2.Факторы, связанные с феноменом массового сознания, и факторы психологического характера (массированная реклама, инфляционные
ожидания, симпатии, осведомленность).

3. Физические факторы:

-местонахождение и состояние объекта недвижимости;

-архитектурно-конструктивные решения и наличие коммунальных услуг;

-экологические и сейсмические факторы.

4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи объекта недви­жимости:

-количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип квартир и именно в этой части города;

-объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор,
плохая планировка, износ и т. п.);

-престижность и экологическая обстановка в районе;

-транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;

-социальная однородность дома;

-структура сделки (разнообразные варианты обмена или, на языке
риелторов, «альтернативные») и юридическая «чистота» объекта.

Все эти факторы по отдельности, и в совокупности оказывают влияние на конечную цену объекта недвижимости.

Анализируя причины изменений цен на рынке, следует так же разделить все внешние факторы на две основные катего­рии: локальные и глобальные. К локальным факторам от­носятся хорошо нам известные причины различия цен на разные объекты — это местоположение, тип здания, состоя­ние объекта, начинка, окружение. Учет влияния локаль­ных факторов в теории и практике оценки выражается в виде использования так называемых корректировок, соглас­но которым, например, квартира на первом этаже в сред­нем на 15% дешевле аналогичной на среднем, а квартира с балконом примерно на 2% дороже такой же, но без балко­на. Этот перечень можно продолжать довольно долго. Зная степень влияния на цену локальных факторов, можно ре­шать задачи оценки отдельного объекта, зная общий теку­щий уровень цен на недвижимость. Однако учет локаль­ных факторов не позволяет прогнозировать развитие рын­ка в целом, предвидеть его рост или спад. Для решения задач динамики рынка необходимо обратить внимание на глобальные факторы. Это, прежде всего, макроэкономичес­кие характеристики: политическая и экономическая обста­новка, степень развития бизнеса и производства в данном городе, объем экспорта и инвестиций, уровень доходов на­селения. Именно эти факторы определяют тот факт, что цены на недвижимость в Красноярске примерно в равной про­порции по всем сегментам рынка выше, чем цены в Иркутске или Ачинске. Разделение всех факторов, влияющих на ценообразо­вание, на локальные и глобальные имеет еще одно очень полезное свойство. Локальные факторы определяются в ос­новном параметрами конкретного объекта, но слабо зави­сят от времени. Например, кирпичные дома в некой про­порции дороже аналогичных панельных домов. Так было и пять, и десять, и более лет назад, очевидно, что так будет и в будущем. Так же, как и жилье на окраинах, скорее всего, будет дешевле, чем в центре, а жилье возле парка дороже, чем возле промзоны. В первом приближении можно счи­тать локальные факторы вообще не зависящими от време­ни. Если их роль и претерпевает изменения, такие как по­степенное падение престижа сталинских домов или сниже­ние роли наличия телефона в квартире из-за бурного раз­вития сотовой связи, то этот процесс длится годами и ощу­тимые изменения можно наблюдать только через определенный промежуток времени.

Глобальные факторы, напротив, обладают противополож­ными свойствами. Они гораздо быстрее меняются со временем, реагируя на изменения экономической и политичес­кой обстановки, однако, являются общими для всех объек­тов недвижимости. Например, при благоприятной эконо­мической обстановке примерно пропорционально дорожает любая недвижимость, в то время как при кризисе все сег­менты рынка испытывают похожий спад. Конечно, из-за дополнительных причин при общем подъеме рынка какие-то классы объектов недвижимости могут дорожать чуть быстрее, другие — чуть медленнее, но это скорее уже более тонкие поправки. Описанную выше зависимость можно представить в виде простой символической формулы :

C_k(t,pi) = G(t) + L_k(Pi) 2

В этой формуле C_k (t,pi) — цена некого k-ого объекта не­движимости, которая складывается из G(t) — вклада гло­бальных факторов, общих для всех объектов, т. е. не зави­сящих от к и pj, и L_k(Рi) — вклада локальных факторов для k-ого объекта, не зависящих от времени t. Величины pj — набор параметров, описывающих объект. Данный подход, во-первых, существенно усовершенствует решение задач оценки. Обычно при оценке конкретной квартиры исполь­зуются аналоги, присутствующие в данный момент на рын­ке, например, в базах последнего месяца, объем которых ограничен. Если надо найти аналоги, скажем, двухкомнат­ной квартиры в кирпичном 9-этажном доме в районе Академгородка, недалеко от остановки, не на первом этаже, то в дан­ный момент таких квартир может либо совсем не оказать­ся, либо оказаться всего две-три, А значит, полученная оценка будет крайне неточной. В большинстве аналитичес­ких таблиц, представляющих значения средних цен по та­ким узким подклассам жилья (например, тип дома — рай­он), почти половина ячеек пустые, т. к. недостаточно ста­тистики.

Метод разделения локальных и глобальных факторов в ценообразовании позволяет вычислить влияние локальных факторов — корректировок для оценки — гораздо точнее, используя статистику за много лет, благодаря тому, что эти корректировки почти не зависят от времени. Однако по­добная система оценки требует серьезных предварительных вычислений. Вторым важным следствием нового подхода является появ­ление общей для всего рынка недвижимости функции G(t), не зависящей от конкретного объекта и описывающей ди­намику рынка в целом. Ее можно вычислить, зная теку­щий уровень цен C_k и набор корректировок L. Эта функция получила название индекса стоимости или курса квадратного мет­ра. Функция G(t) не есть средняя цена, как может пока­заться на первый взгляд, хотя ее значения близки к сред­ней цене. Эта функция является математически коррект­ным показателем динамики рынка недвижимости в целом, подобно тому как фондовые индексы, в отличие от цен ак­ций отдельных компаний, показывают общий подъем или спад фондового рынка. Независимо от того, падает или растет в данный момент рынок недвижимости, цены на от­дельные объекты меняются синхронно — единым «пучком», а индекс стоимости как раз и является показателем на­правления этого «пучка».

Данная методология имеет еще ряд существенных пре­имуществ. Прямое вычисление средней цены происходит благодаря подсчету среднего значения стоимости объектов для текущего месяца (или недели), потом следующего и т. д. В результате каждое новое значение средней цены вы­числяется на основании базы данных нового периода и ни­как не связано с базой за прежний период. Это приводит к характерным статистическим скачкам — пилообразному гра­фику средней цены, что не позволяет делать никаких про­гнозов, «Взлет» или «провал» текущей точки на графике вовсе не означает начало подъема или спада рынка — это просто статистический шум. Методология вычисления функции G(t), напротив, ис­пользует величины L, вычисленные на множестве данных за все прошедшие годы, в результате чего новое значение G(t) определяется всеми предыдущими значениями этой фун­кции. Это приводит к получению более-менее плавного гра­фика. А плавная кривая стоимости позволяет быстрее все­го замечать новые тенденции к росту или спаду.

Важным практическим результатом применения логичес­ки корректной функции G(t) является связь рынка недви­жимости с другими макроэкономическими параметрами. Как известно недвижимость - не биржевой товар. Все объек­ты уникальны и различны между собой. Общая для всего рынка недвижимости функция G(t), выражающая динами­ку этого рынка, является своеобразным «общим знамена­телем», позволяющим сравнивать недвижимость с други­ми сферами деятельности. Например, функцию G(t) — ин­декс стоимости жилья — можно рассматривать как курс квадратного метра — некий аналог курса мировых валют — доллара или евро. Таким образом, можно найти зависимость между рынком недвижимости и другими сферами экономики.

Говоря о рациональных и тем более оп­тимальных ценах, следует иметь в виду определяющие фун­кции и такое их сочетание, при котором функции реализу­ются в необходимой степени. В рыночной экономике цены разгружены от ряда функций, например плановой, и ис­пользуются в основном как чисто рыночные регуляторы и стимуляторы, подлинно воплощающие денежное содержа­ние. Пока сохраняется стремление возложить на цену весь груз функций экономического регулирования, попытки со­здать эффективный ценовой механизм вряд ли окажутся плодотворными.

Цена есть объективная категория, ее величина обуслов­лена действием законов спроса и предложения и денежно­го обращения. При попытках в приказном порядке устано­вить так называемые «правильные», «справедливые» цены, нарушая объективные экономичес­кие законы, хозяйственная ситуация отреагирует на подоб­ные действия углублением дефицита, инфляцией, спекуля­цией, социальной несправедливостью.

4 Методологические основы оценки стоимости объектов недвижимости

4.1 Виды стоимости объектов недвижимости

Экономисты обсуждают понятие стоимости не одно столетие, создавая все новые теории и учения. Не углубляясь особенно в теорию стоимости, рассмотрим основные принципы, необходимые для понимания экономической сути понятий и определений стоимости, используемых при оценке.

Говоря кратко, стоимость есть соотношение обмена товаров и услуг. При этом общим эквивалентом измерения являются деньги. На открытом рынке стоимость является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Стоимость не присуща конкретному объекту изначально, а является результатом проявления следующих свойств товаров и услуг:

Полезность. Объект не может иметь стоимости, если он не обладает полезностью.

Спрос. Стоимость зависит от спроса и предложения. Если на объект (товар, услугу) нет спроса, то понятие стоимости не реализуется.

Дефицитность. Стоимость возникает только в результате наличия полезности, спроса и ограниченного предложения.

Передаваемость. Условием возникновения стоимости является юридическая возможность передачи прав собственности. Если объект нельзя передать в обмен на какой-либо эквивалент, понятие стоимости не реализуется.

Из анализа данных факторов следует, что стоимость является оценкой ценности товара или услуги в конкретный момент времени и отражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель товара или услуги.

Обсуждая понятие стоимости, нельзя не упомянуть еще два понятия - цена и затраты.

Цена - это денежная сумма, требуемая, предлагаемая или уплаченная за товар или услугу. Цена, в отличие от стоимости, является историческим фактом, то есть относится к конкретному месту и времени, независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне.

Затраты- это денежная сумма, равная издержкам на создание товара или услуги.

В общем случае величины стоимости, цены и затрат на создание товара или услуги могут как совпадать, так и существенно различаться.

Для дальнейшей работы необходимо рассмотреть еще два понятия - стоимость в обмене и стоимость в пользовании. В общем случае экономическое и смысловое наполнение этих понятий достаточно широко и дискуссионно. В практике оценки недвижимости под стоимостью в обмене понимается стоимость, которая может иметь место при выставлении объекта оценки на открытый рынок. Под стоимостью в пользовании понимается стоимость объекта оценки для конкретного пользователя, при этом объект не выставляется на открытый рынок.

На современном рынке недвижимости существует много видов стоимости, соответствующих конкретным ситуациям и задачам субъектов рыночных отношений. Одним из основных звеньев практической работы оценщиков, согласованным и тесно увязанным профессиональными стандартами с нормами бухгалтерского учета, аудита и финансовой деятельности, является правильный выбор адекватного конкретной ситуации вида определяемой стоимости.

Несмотря на некоторое различие в формулировках и номенклатуре различных видов стоимости не только в отдельных странах (что обусловлено особенностями законодательств), но и на уровне международных профессиональных организаций, можно с достаточной уверенностью сказать, что смысловая нагрузка определений основных видов стоимости понимается вполне однозначно.

К числу основных видов стоимости, используемых при оценке недвижимости, относятся:

рыночная – это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;

потребительская (в использовании) – это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;

инвестиционная – это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;

страховая – рыночная стоимость объекта , определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость;

замещения – это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования;

восстановительная – это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;

залоговая – рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования;

ликвидационная – это стоимость при вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;

для налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов - это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной;

утилизационная — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

действующего предприятия — стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.

Чем ближе полученное в процессе оценки значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решений в области управления недвижимостью. Поэтому оценке должен предшествовать системный анализ параметров и характеристик объекта, а также факторов внешней среды.

Каждый из перечисленных видов стоимости имеет свою область применения и ограничения. Рассмотрим последовательно каждый вид стоимости, обращая особое внимание на формулировки определений и последующие комментарии. При этом заметим, что стандарты большинства профессиональных сообществ требуют от оценщика при написании отчета не только обязательной формулировки определения применяемого вида стоимости, но также и формулировки соответствующих комментариев к нему, раскрывающих смысл каждого понятия.