Формы государственного регулирования рынка недвижимости

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:

-идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);

-инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;

-профессионального участника при торговле жилищными сертификатами,государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;

-эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;

-регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;

-верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;

-контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).

Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов:

-государственные и муниципальные органы и организации;

-государственные и иные нормативные акты.

В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

-путем прямого вмешательства, т.е. административным способом;

-косвенным воздействием или экономическими методами управления.

Прямое административное управлениевключает совокупность следующих приемов:

-создание нормативной базы — законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;

-отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости — лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;

-установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

-контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

-введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на рынке;

-выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Административное управление не связано с созданием дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения.

Экономические методыуправления рынком недвижимости осуществляются с помощью:

-системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них);

-регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Банка);

-выпуска и обращения жилищных сертификатов;

-предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищ и строительства на коммерческой основе;

-реализации государственных целевых программ;

-амортизационной политики;

-внешнеэкономической деятельности.

2.2.2. Особенности регионального рынка недвижимости

Красноярский край имеет ряд особенностей, отражающихся на его экономическом и социальном развитии. Прежде всего, это богатство природными ресурсами, уникальная обширность территории, расположенность в самом центре России, а также удаленность от основных мест концентрации промышленного производства и населения, находящихся в европейской части России. Развитые зарубежные страны и на западе (страны ЕЭС), и на востоке (страны АТР) также находятся на большом удалении и не имеют непосредственных границ с краем. На севере и на юге слабо заселенные и неосвоенные территории дают мало возможностей для развития экономических связей. Поэтому основные экономические связи Красноярского края развиваются через смежные регионы Сибири — Иркутскую, Омскую и Новосибирскую области.

Площадь территории края составляет 710 тыс. км2 (4,2 % от площади территории России). Значительная часть территории края расположена в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях.

Численность населения края по состоянию на 1 января 2007 года — 2941,3 тыс. человек (2,04 % от численности населения России), численность населения в трудоспособном возрасте составила 1896,3 тыс. человек, или 63,8%. Денежные доходы в расчете на одного жителя края за 2006 год составили 7574,4 рубля и в реальном выражении увеличились на 6,2% по сравнению с 2005 годом. Основным источником денежных доходов населения являлась заработная плата. По этому показателю край занимает первое место среди субъектов Сибирского федерального округа и двенадцатое место среди регионов России. Среднемесячная начисленная заработная плата в расчете на одного работника за 2006 год составила 10377,2 рубля и увеличилась реально на 7,5% по сравнению с предыдущим годом.

Красноярский край входит в десятку регионов-доноров, формирующих более 50 % валового внутреннего продукта России и федерального бюджета. При численности населения края, составляющей 2,04 % в общей численности населения Российской Федерации, доля края в валовом внутреннем продукте составляет 2,5 %, в общероссийском промышленном производстве — 2,3 %. Регион по объему валового регионального продукта на душу населения является одним из лидеров среди субъектов федерации, занимая 8 место. Структура ВРП края за последние годы не претерпела существенных изменений. «Локомотивом» экономики края является промышленность. Ее доля в составе ВРП в 2006 году составила 52,7 %. Валовой региональный продукт (ВРП) края прогнозировался на уровне 401,3 млрд. рублей с темпом роста в сопоставимых ценах 105,4%. Оценка ВРП составляет 450,2 млрд. рублей или 104,6%.

Оборот организаций Красноярского края за 2006 год составил 638,2 млрд. рублей или 116,2% к уровню 2005 года (в действующих ценах). Высокими темпами роста развивается производство пищевых продуктов, производство строительных материалов, жилищное строительство, связь, услуги.

В 2006 году сальдированный финансовый результат (прибыль минус убыток) крупных и средних организаций края сложился с превышением прибыли над убытками на 106 млрд. рублей. Прибыль прибыльных организаций составила за 2006 год 113 млрд. рублей. Основную долю в объеме сальдированной прибыли составили предприятия обрабатывающих производств – 88 млрд. рублей (83%), по добыче полезных ископаемых – 9,4 млрд. рублей (8,9%). В 2006 году доля прибыльных организаций к общему числу организаций составила 64,3%. Среди организаций по «Обрабатывающим производствам» - 56,8%, «Строительству» - 71,6% организаций.

Общий объем жилищного фонда Российской Федерации составляет 2,85 млрд. кв. метров (30% всего воспроизводимого недвижимого имущества страны), из которых 72,4% сосредоточено в городах и 27,6% - в сельской местности. Несмотря на то, что существующий жилищный фонд характеризуется столь внушительной цифрой, большая его часть не соответствует не только современным представлениям о комфортности, но порой даже элементарным санитарным требованиям.

Из общего числа 19,0 млн. жилых строений (2,85 млрд. кв. м):

- более 60% (11, 4 млн. жилых строений) старше 30 лет. С особой остротой стоит проблема "пятиэтажек", введенных в 60-е годы и требующих сегодня либо сноса, либо реконструкции;

- более 60% (11, 4 млн. жилых строений) имеют износ выше 1/3;

- более 56% (10, 6 млн. жилых строений) - деревянные.

В настоящее время жилищный фонд насчитывает более 56 млн. квартир. Основу составляют 2-х и 3-х комнатные квартиры. На долю однокомнатных квартир приходится всего немногим более 23,2% их общего количества, или около 15% от общего объема жилищного фонда. Этого явно не достаточно, потребность в однокомнатных квартирах стоит особенно остро - до 40% от общего числа необходимых квартир.

Средняя обеспеченность жильем в России составляет 20,0 кв. м на человека. По имеющимся оценкам лишь 3% жилья ежегодно меняет своего владельца, а потребности значительно выше. С одной стороны, наблюдается устойчивый рост цены на жилье на первичном и вторичном рынках. По-прежнему средняя цена на первичном рынке почти в 2 раза (1,89) превышает стоимость строительства. Вводимого жилья явно не хватает, поэтому у продавцов имеется возможность искусственно завышать цены на первичном рынке, а вторичный рынок догоняет его по ценам.

Для экономики региона кластеры играют роль точек роста. Когда один или несколько экономических субъектов достигают конкурентоспособности на рынке, они распространяют свое влияние на ближайшее окружение: поставщиков, потребителей, конкурентов. В свою очередь, успехи окружения оказывают положительное влияние на дальнейший рост конкурентоспособности данного экономического субъекта. В итоге формируется «кластер»— сообщество экономических субъектов, тесно связанных отраслей, взаимно способствующих росту конкурентоспособности друг друга.

Основными кластерами Красноярского края являются лесной, машиностроительный, агропромышленный, строительный и транспортный кластеры. Строительный кластер объединяет более 4,5 тыс. крупных, средних и мелких предприятий: подрядных организаций, предприятий промышленности строительных материалов и конструкций. Он построен по принципу общности продукции и рынка сбыта продукции.

Крупнейшие строительные организации края: ОАО «Культбытстрой», ЗФО «КОДА-ТЕК», ЗАО «Сибагропромстрой», ООО «Производственно-строительная компания «Омега», ООО «Енисейлесстрой», ФГУП «Управление специального строительства по территории № 9» при Федеральной службе специального строи­тельства РФ, ООО «Монолитхолдинг», ООО «Сибиряк».

Проектные организации и институты: КГП «ПромстройНИИпроект», ОАО «Красноярск ТИСИЗ», КГП «Гражданпроект», ФГУП ГИ «ВНИПИЭТ» и др.

Наиболее динамично строительная отрасль развивается в городах: Норильске, Шарыпово, Сосновоборске; районах: Казачинском, Балахтинском, Емельяновском и ряде других. Снижаются темпы роста отрасли в Иланском и Шушенском районах.

Объем работ, выполненных по виду экономической деятельности «Строительство», в 2005г. составил 23671,0 млн.рублей, или 117,9% к 2004г., в 2006г. составил 29658,3 млн.рублей, или 106,4% к 2005г. Эта динамика отражена на рисунке 3.

Рис. 3 - Динамика объема работ, выполненных по виду

экономической деятельности «Строительство»

(в % к соответствующему периоду предыдущего года)

Крупными и средними организациями по виду экономической деятельности «Строительство» в 2006 г. выполнено работ по договорам строительного подряда на 24616,6 млн рублей, что составило 106,1% к 2005 г. На 1 января 2007 г. ими заключено договоров строительного подряда на сумму 2417,7 млн.рублей, что при существующем уровне загрузки мощностей обеспечит формирование производственной программы на 1 месяц.

В IV квартале 2006 г. проводилось выборочное обследование деловой активности строительных организаций. Основным фактором, ограничивающим производственную деятельность строительных организаций являлся высокий уровень налогов. На неплатежеспособность заказчиков указали 35% опрошенных руководителей, на высокую стоимость материалов, конструкций и изделий – 31%.

В 2006 году введено в действие 858,3 тыс. кв. метров общей площади квартир и жилых помещений, что на 10% выше соответствующего периода предыдущего года. Показатели площади ввода в действие жилых помещений в цело по России и по Красноярскому краю в частности представлено в таблице 5.

Таблица 5

Ввод в действие общей площади квартир и жилых помещений за счет всех источников финансирования в 2006 году

Средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного мет­ра общей площади вновь введенных жилых домов (без строительства населе­нием за свой счет и с помощью кредитов) в 2006 г. – 18525 рублей.

Средняя цена 1 кв. метра общей площади квартир в конце 2006 года по Красноярскому краю составила на первичном рынке жилья – 27653 рубля (134,7% к декабрю 2005 года), на вторичном рынке – 28382 рубля (142,1%), по г. Красноярску – 28362 и 30815 рублей соответственно.

По федеральной целевой программе «Государственные жилищные сертификаты» для обеспечения жильем граждан, уволенных с военной службы и из органов внутренних дел в 2006 г. использовано 72,1 млн.рублей инвестиций за счет безвозмездных субсидий. Для этой категории граждан приобретено 67 квартир общей площадью 4358 кв. метров.

2.3 Законодательная и нормативная база развития общественного рынка недвижимости

2.3.1 Законодательная и нормативная база рынка недвижимости России

Другой аспект систематизации регулирующих механизмов на рынке недвижимости организационно - правовой механизм.

В качестве характерных примеров организационно-правовых механизмов назовем следующие направления действий:

-общее планомерное развитие законодательной и нормативной базы для поддержки и развития рыночных механизмов,

-разграничение государственной собственности между различными уровнями федеральных, субъектов Федерации и муниципальных собственников,

-разделение и условия взаимодействий государственных и негосударственных структур,

-регистрация недвижимости и сделок с нею,

-учет недвижимости (техническая инвентаризация, система кадастров и др.), статистическое и иное информационно-аналитическое обеспечение участников и профессионалов рынка,

-лицензирование профессиональной деятельности,

-стандарты и программы профессионального образования и повышения квалификации (первое высшее образование и второй диплом, мастер бизнес -администрирования),

-стандарты профессиональной деятельности (стандарты измерения, расчетные методы, формы документов,

стандарты этики),

-обязательное страхование профессиональной деятельности,

-контроль качества предоставляемых услуг и система санкций.

Обратим внимание на тот факт, что каждая из трех ветвей власти (законодательная, исполнительная и судебная), в том или ином аспекте, но активно участвует в государственном регулировании на рынках недвижимости.

Приведенная ниже таблица 6 иллюстрирует такое участие трех ветвей власти на примерах распределения их активности в рамках приведенных выше организационно-правовых и организационно-экономических механизмов регулирования на рынках недвижимости.

Характерным при этом является активное взаимодействие властей с негосударственными структурами при осуществлении ряда регулирующих функций, в частности:

-при учете и информационном обеспечении участников рынка (статистические и аналитические материалы, кадастры, базы данных, геоинформационные системы, техническая инвентаризация, оценочные расчеты и т.д.),

-при разработке системы стандартов (высшего профессионального образования и повышения квалификации, профессиональной деятельности и др.),

-при контроле качества оказываемых на рынках недвижимости услуг,

-при страховании от ошибок и ненадлежащего качества услуг профессиональных участников рынка и в принятии соответствующих санкций и др.

Таблица 6

Механизмы государственного регулирования: три ветви власти и взаимодействия с негосударственными структурами.

2.3.2. Правовое регулирование оценочной деятельности

Регулирование оценочной деятельности - система мер и процедур, направленных на повышение качества услуг оценщиков и соответствие их определенным критериям, устанавливаемым профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование) или государственными органами (государственное регулирование) либо совместно.

Регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и принятыми в соответствии с ним федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, а также международными договорами. Если международными договорами установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации в области оценочной деятельности, то применяются правила международных договоров, в которых Российская Федерация принимает участие.

Из действующего законодательства, регулирующего правовое положение кредитно – финансовых институтов как вида бизнеса, прежде всего, необходимо выделить Гражданский Кодекс Российской Федерации, который содержит базовые нормы гражданского права. Законом сформулированы основные принципы возникновения и прекращения имущественных прав, (глава 14,15 ГК РФ) установлены правила взаимодействия участников рыночных отношений.

С недвижимостью могут осуществляться различные действия, влекущие возникновения, изменения или прекращения прав и обязанностей в ее отношении, т.е. осуществляются различные сделки.

Основные виды сделок с недвижимостью: аренда, залог, наследование, дарение, купля - продажа, доверительное управление, постоянное пользование, полное хозяйственное ведение, страхование, лизинг, субаренда, взнос в акционерное общество, приватизация. В какой бы форме не совершались сделки с имуществом обязательно должна присутствовать дополнительная стадия совершения отдельных видов сделок - государственная регистрация.

Федеральный закон от 29 июля 1998г. № ФЗ-135 “Об оценочной деятельности” (далее «Закон об оценочной деятельности») установил правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации или муниципальным образованием, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также определил законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации.

Основные нормативные документы регулирующие оценочную деятельность:

Гражданский кодекс РФ.

Земельный кодекс РФ от 25.10.2001г. N 136-ФЗ.

Федеральный закон от 25.10.2001г. N 137-ФЗ, "О введении в действие Земельного кодекса РФ".

Федеральный закон от 29.07.98 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”.

Федеральный закон №143-ФЗ от 14.11.2002 «О внесении изменений и дополнений в федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ».

Закон РФ от 11.11.1991г. N 1738-1, "О плате за землю".

Федеральный закон от 02.01.2000г. N 28-ФЗ, "О государственном земельном кадастре".

Федеральный закон от 18.06.2001г. N 78-ФЗ, "О землеустройстве".

Федеральный закон от 17.07.2001г. N 101-ФЗ, "О разграничении государственной собственности на землю".

В Законе об оценочной деятельности указано, что стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, разрабатываются и утверждаются Правительством РФ. В соответствии с законодательством Российской Федерации вышли Постановления Правительства РФ от 06.07.2001 N 519 "Об утверждении Стандартов оценки" (далее - Стандарты оценки). Стандарты оценочной деятельности задают только основные требования к оценщику, процедуре и форме представления результатов, причем результат может существенно зависеть от целей оценки. Стандарты оценочной деятельности подразделяются на:

- федеральные стандарты оценки;

- стандарты и правила оценочной деятельности саморегулирующих организаций.

Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом с учетом международных стандартов оценки. Разработанные федеральные стандарты оценки направляются Национальным советом для утверждения в уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, вправе отказать в утверждении федеральных стандартов оценки в случае их несоответствия требованиям Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации.

Утвержденные федеральные стандарты оценки подлежат опубликованию уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, и размещению на официальном сайте уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в сети "Интернет".

Стандарты оценки обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.07.01., № 519.

Международные стандарты оценки, шестое издание 2003, «МКС 2003».

Европейские Стандарты Оценки TEGOVA, «ЕСО 2000».

Постановление Правительства РФ от 15.03.1997г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли».

Постановление Правительства РФ от 07.08.2002г. N 576, "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю".

Распоряжение Минимущества России от 06.03.2002г. N 568-р, "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков".

Решение Красноярского Городского Совета от 20.12.05г. №8-156 « Об арендной плате за землю в г. Красноярске».

Постановление Совета администрации Красноярского края от 19.02.03г. «Об утверждении результатов Государственной кадастровой оценки земель городов и других населенных пунктов края»

С 1994 г. в 39 странах мира вступили в силу четыре Международныхстандарта оценки:

стандарт 1 «Рыночная стоимость как база оценки»;

стандарт 2 «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости»;

стандарт 3 «Оценка в целях внесения изменений в финансовую отчет­ность»;

стандарт 4 «Оценка ссудного обеспечения, залога и обеспечения долго­вых обязательств».

Кроме того, разработаны проекты еще семи стандартов:

стандарт 5 «Стоимость действующего предприятия как база оценки»;

стандарт РМЕ «Оценка производственных средств, машин и оборудова­ния»;

стандарт IA «Оценка нематериальных активов»;

стандарт TXR «Оценка минеральных ресурсов»;

стандарт ТТ «Оценка лесных ресурсов и лесных земель»;

стандарт X «Учет в процессе оценки факторов окружающей среды»;

стандарт IPF «Оценка недвижимости, являющейся собственностью стра­ховых компаний и пенсионных фондов».

Стандарты и правила оценочной деятельности разрабатываемые и утверждаемые саморегулируемой организацией оценщиков не могут противоречить федеральным стандартам оценки.

3 Теория и практика ценообразования на рынках недвижимости

3.1 Теоретические аспекты ценообразования на рынке недвижимости

Наличие развитых рынков является обязательным условием нормального функционирования рыночной экономики. Рынок – это институт, или механизм, сводящий вместе покупателей (предъявителей спроса) и продавцов (поставщиков отдельных товаров и услуг). Спрос показывает количество продуктов, которое потребители готовы и в состоянии купить по некоторой цене в течение определенного периода времени. Количество товара, которое будет куплено покупателем или группой покупателей за период, зависит от множества факторов (потребностей, предпочтений, доходов, цен на данный товар и аналогичные товары, ситуации, в которой находится покупатель и т.д.), но в особенности оно зависит от цены на товар. Математически это выражается в функции спроса:

Q_DA= f(P_A,P_B,…,P_Z,I,T,S,…),

где Q_DA – объем спроса на товар А в единицу времени;

P_A,P_B,…,P_Z - цена товара А и цены других товаров;

I – доход потребителя;

Т – накопленное имущество;

S – социальные факторы;

… - прочие факторы.

Если факторы, определяющие объем спроса, кроме цены данного товара, считать неизменными, то от функции спроса можно перейти к функции спроса от цены:

Q_DA= f(P_A).

Интуитивно понятно, что при прочих равных условиях более низкая цена позволяет потребителю купить больше данного товара, а более высокая цена заставит купить меньше. Эта закономерность отражена на рис. 4, где кривая спроса соединяет различные точки, обозначающие объем спроса при всевозможных ценах.

Кривая спроса имеет отрицательный наклон, что свидетельствует об увеличении объема спроса при снижении цены. Это свойство часто называют законом спроса. Такой вид кривой спроса практически универсален.

Потребитель решается купить товар, принимая во внимание не только его цену, но и другие факторы. Вот почему принято различать изменение объема спроса и изменение спроса. Изменение объема спроса происходит под воздействием изменения цены данного товара при неизменности прочих факторов. Это можно проиллюстрировать с помощью уже упомянутого рис. 4. Изменение спроса – сдвиг линии спроса при изменении прочих факторов, кроме цены данного товара (рис. 5)

Наиболее существенно воздействуют на поведение покупателей (на спрос) следующие факторы: цены взаимосвязанных товаров, доходы потребителей, вкусы потребителей, ожидания.

Наибольшее влияние при этом оказывают цены товаров-заменителей (субститутов). Потребитель всегда выбирает между покупкой разных равноценных товаров. Люди имеют разные вкусы, которые к тому же со временем могут изменяться. Предпочтения потребителей формируются под влиянием общества, обычаев, образования, рекламы.

Объем спроса на товар в пределах какого-либо данного периода зависит не только от цен, складывающихся в этом периоде, но также от цен, которые ожидаются в будущем.

Предложение выражает желание и способность производителей предлагать товар или услугу на рынке. Количество товара, которое производитель или группа производителей решает предложить к продаже за период, обусловлено набором факторов: затратами, условиями конкуренции, технологическими возможностями, ожидаемой ситуацией на рынке и т.д., но основным фактором является цена. В подавляющем большинстве случаев чем выше цена товара, тем большее его количество производители желают предложить к продаже.

Кривая предложения показывает в графическом виде количество предлагаемого товара при каждом значении цены, при этом другие факторы, влияющие на объем предложения, остаются постоянными (рис.6)

Кривая предложения направлена вверх, поскольку для увеличения объема предложения в отрасль должно быть направлено больше ресурсов, а это в целом увеличивает издержки.

Как и кривая спроса, кривая предложения зависит от условий, сложившихся в данное время. Когда в результате изменения каких-либо факторов, за исключением цены, условия изменятся, тогда изменится и положение кривой предложения на графике (рис. 7).

К числу факторов, определяющих предложение, относятся следующие:

- технология

- цена факторов производства

- число продавцов

- прогнозы

- климатические условия

На конкурентном рынке под влиянием, как спроса, так и предложения, общих тенденций и специфических особенностей, происходит установление равновесной цены.

Равновесная цена- это цена, при которой объем спроса равен объему предложения, по данному товару нет ни излишка, ни дефицита, и этот объем соответственно является равновесным объемом. Равновесная цена устанавливается в результате уравновешивания спроса и предложения как денежный эквивалент определенного количества товара. Равновесная цена соответствует тому количеству, которое покупатели хотят и могут купить, а продавцы согласны продать.

Точка пересечения Е- это точка равновесия спроса и предложения. Как показано на графике равновесия, любой избыток товаров, доставленный на рынок, «теснит» цену товара вниз, к точке равновесия. И наоборот, если на рынке ощущается дефицит, нехватка каких-либо товаров, то возникает повышательная тенденция, которая «теснит» недостающих товаров вверх, по направлению к той же точке равновесия. В конечном итоге установится равновесная цена P_e, по которой будет продаваться Q_e товаров на данном рынке в каждый данный момент времени. В каждый последующий момент времени (в течение дня, недели, месяца, года) рыночное равновесие может установиться как некое новое значение равновесной цены и количества продаж товара по этой цене. Вместе с тем равновесие – это такое состояние рынка, при котором Q_D= Q_S. Любое отклонение от такого состояния приводит в движение силы, способные вернуть рынок в состояние равновесия: устранить дефицит (Q_D> Q_S) или излишек товаров на рынке (Q_D< Q_S).

Уравновешивающую функцию выполняет цена, стимулируя рост предложения при дефиците и «разгружая» рынок от излишков, сдерживая предложение. Если спрос растет, то устанавливается новый , более высокий уровень равновесной цены и новый, больший объем предложения товаров. И наоборот, снижение спроса ведет к установлению более низкого уровня равновесной цены и меньшего объема предложения (рис. 9, а, б)

Как видно из графика, уравновешивающая функция цены обнаруживает свое влияние через спрос при неизменном предложении, так и через предложение при неизменном спросе. При изменяющемся предложении и неизменном спросе также будет устанавливаться иной уровень рыночного равновесия. Так, рост предложения даст новую точку более низкой равновесной цены при возрастающем количестве продаж товаров. В случае снижения предложения установится равновесие на более высоком уровне с меньшим количеством продаж товаров.

Равновесие - закон для каждого конкурентного рынка, который позволяет сохранять равновесие всей экономической системы в целом.

Не только закон спроса и предложения объясняет формирование цены на рынке недвижимости. Известен закон установленный английским экономистом Р.Гиффеном, когда при росте цен на товар спрос не уменьшается, а наоборот, возрастает. Одной из причин такого феномена является то, что потребители, опасаясь дальнейшего роста цен на данный товар, стремятся купить этот товар впрок.

Пример: на рынке жилья в России после дефолта 1998 года произошел резкий скачок цен на недвижимость, но это привело не к сокращению спроса, а наоборот вызвало потребительский ажиотаж, который привел к новому повышению цен на недвижимость.

Цена является важным экономическим регулятором, определяющим устойчивое равновесное развитие экономики.

Оценка спроса и предложения важна не только в теоретическом плане, но имеет также практический смысл. В этом можно убедиться на примере анализа их эластичности. Термин «эластичность» используется для измерения степени влияния ценовой политики на объем продаж. Это влияние обнаруживается через показатели эластичности спроса и предложения. Эластичность в общем понимании можно представить как одну из форм корреляции, как зависимость между случайными величинами. Унифицированной единицей измерения эластичности выступает процент (%). Показатель ценовой эластичности спроса применяют для того, чтобы выяснить на сколько процентов изменился объем продаж вследствие изменения цены за единицу товара.

Коэффициент эластичности:

1

Спрос и предложение могут быть эластичными (Э>1), неэластичными (Э<1), а также единичной эластичности (Э=1). Доходы возрастут при Э>1, останутся неизменными при Э=1, либо снизятся при Э<1.