Право собственности

Характеристика юридической сущности объектов недвижимости и правовой среды

Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимости.

Право собственности – это совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ определенному субъекту.

Право собственности состоит из трех прав:

владение – фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь;

пользование – право потребления вещи в зависимости от ее назначения, а также получения доходов, приносимых вещью;

распоряжение – определение юридической судьбы вещи путем осуществления динамики имущественных отношений.

Субъектами права собственности могут быть:

-частные лица (юридические и физические);

-государство;

-местное управление (муниципальные образования).

Право собственности на недвижимость есть правомочия лица на владения, пользование и распоряжение имуществом своей властью и в своих интересах.

Как и сама недвижимость, право собственности на нее может быть объектом рыночных отношений и приносить их собственнику прибыль или другие блага, т.е. создавать так называемый интерес (interest). Интерес собственника - это доход, получаемый с помощью прав или привилегий, которые включают в себя право владения, право получения выгод, отказа от какой-либо выгоды и др.

Набор прав, связанных с данной недвижимостью, образует пакет прав (bundle of riqhts), а держатель полного пакета прав является собственником (owner). Каждое отдельное правомочие собственника можно представить как составной элемент этого пакета. В большинстве стран с рыночной экономикой допускается разделение пакета прав и продажа их по отдельности. Что же касается земли, то такое разделение законодательно разрешается только в том случае, если в результате него общая стоимость объекта при продаже увеличивается.

Существует несколько видов разделения пакета прав:

1. Физическое разделение, в основе которого лежит разделение прав на поверхность, недра, воздушное и водное пространство;

2. Разделение земельного надела на отдельные участки с последующей сдачей их в аренду;

3. Разделение по времени владения: пожизненное владение, аренда, недвижимость не во владении;

4. Разделение права на использование имущества и лицензий;

5. Разделение по правам кредитора вступать во владение.

Каждый объект, находящийся во владении собственника, может быть отнесен к определенному виду собственности, которая условно подразделяется на материальную и нематериальную собственность, на недвижимую и движимую собственность. В свою очередь, права имеют такое же качество, что и их субъект. Таким образом, каждый имущественный объект владения подпадает под одну из четырех разновидностей собственности в соответствии с двумя вышеуказанными классификационными признаками (табл. 2).

Таблица 2

Матрица видов собственности

В системе экономических отношений связанных с недвижимым имуществом, категория собственности занимает центральное место. Например, в литературе отмечается: «Собственность это: а) власть или полное господство непосредственно над вещью, а опосредовано над людьми; б) свобода разрешено все, что не запрещено законом; в) право не только юридическое, но и нравственно-социальное».

Из действующего законодательства, регулирующего правовое положение недвижимого имущества, прежде всего, необходимо выделить Гражданский Кодекс Российской Федерации. Однако на наш взгляд, он содержит лишь базовые нормы гражданского права. Законом ñформулированы основные принципы возникновения и прекращения имущественных прав, (глава 17 ГК РФ) установлены правила взаимодействия участников рыночных отношений.

С недвижимостью могут осуществляться различные действия, влекущие возникновения, изменения или прекращения прав и обязанностей в ее отношении, т.е. осуществляются различные сделки.

Основные виды сделок с недвижимостью: аренда, залог, наследование, дарение, купля - продажа, доверительное управление, постоянное пользование, полное хозяйственное ведение, страхование, лизинг, субаренда, взнос в акционерное общество, приватизация. В какой бы форме не совершались сделки с имуществом, обязательно должна присутствовать дополнительная стадия совершения отдельных видов сделок - государственная регистрация.