Условия договора

Лекция № 68. Продажа предприятия

Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или иной недвижимости

При продаже недвижимости одновременно передаются и права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью.

Если продавец недвижимости является собственником земельного участка, то в договоре может предусматриваться на каком праве переход участок:

- на праве собственности

- праве аренды

- ином праве

Если такое указание отсутствует, то земельный участок переходит на праве собственности.

Если продавец недвижимости не является собственником земельного участка, то новый собственник приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях. Согласие собственника земельного участка не требуется.

В случае продажи собственником земельного участка, на котором находится недвижимое имущество без продажи самой недвижимости, продавец сохраняет право пользования той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования по назначению.

 

 

Договор купли-продажи предприятия - продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам

Особенности:

· Предприятием признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности и включающий все виды имущества, предназначенного для такой деятельности – земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие его продукцию, работы, услуги и другие исключительные права.

· Не подлежат передаче по данному договору права, полученные на основании специального разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью.

· Правила о продаже недвижимости применяются к данному договору, если это не противоречит специальным правилам о продаже предприятия.

 

Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, с приложением необходимых документов: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов, включенных в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора.

Государственной регистрации подлежит как сам договор продажи предприятия, так и переход права собственности на предприятие.

Договор считается заключенным с момента государственной регистрации. Переход права собственности подлежит регистрации после передачи предприятия покупателю.

Моментом передачи предприятия считается день подписания передаточного акта обеими сторонами.

В передаточном акте указываются данные о составе предприятия, сведения о выявленных недостатках, об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, перечень утраченного имущества. Составить и представить на подписание акт должен продавец, осуществляет он это за свой счет, если иное не предусмотрено договором.

Состав и стоимость предприятия определяются на основе его полной инвентаризации, проводимой в соответствии с установленными правилами.

С момента подписания передаточного акта, то есть с момента фактической передачи предприятия риск случайной гибели и повреждения имущества переходит на покупателя.

Покупатель в случае сохранения права собственности за продавцом до полной оплаты предприятия вправе распоряжаться имуществом предприятия в целях, для которых оно было приобретено.

Недостатки предприятия могут быть:

- оговоренные путем указания на них в передаточном акте;

- неоговоренные, выявленные после заключения договора или после пердачи предприятия.

В первом случае покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если право на предъявление в таких случаях иных требований не предусмотрено договором продажи предприятия.

Во втором случае ответственность за неоговоренные недостатки несет продавец. В случае нарушения условий о количестве, качестве товара, передачи имущества свободным от прав третьих лиц покупатель вправе требовать:

- соразмерного уменьшения цены,

- безвозмездного устранения недостатков,

- возмещения расходов на устранение недостатков.

Продавец может после получения соответствующего уведомления о недостатках имущества или их отсутствия без промедления заменить или предоставить имущество надлежащего качества.

В случае передачи в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены, а не ограничения пределов правопреемства.

Покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора продажи предприятия, если вследствие недостатков, за которые отвечает продавец предприятие не пригодно для использования согласно его назначению, так недостатки не были устранены продавцом в обусловленные сроки и порядке, либо являются неустранимыми.