Реализация градостроительных планов

Реализация градостроительных планов включает как координацию независимых застройщиков, так и реализацию целевых программ.

Реализация планов и программ в условиях рыночной экономики предполагает формирование организационно-правовой среды, разработку планировочных документов и проектных рекомендаций, при помощи которых зоны и участки городской территории становятся привлекательными для застройщиков, инвесторов, кредитных и финансовых учреждений.

Коммерческая ценность территории возрастает, если совместно реализуются несколько проектов, поэтому при разработке целевой программы следует учесть всех возможных участников и соседей, их интересы и формы взаимодействия. За счет кооперации появляется возможность значительно улучшить городскую среду, благоустроить внутриквартальные пешеходные пространства.

Система требований градостроительного регламента

Заключение

Рост города в условиях частной собственности на объекты не­движимости зависит от принятия множества отдельных решений по вопросам проектирования, строительства, дизайна, получения инвестиций. Этот факт объясняет невозможность запроектировать и реализовать генеральный план города как механизм или машину, заранее просчитав все необходимые части и компоненты. Для управления такими сложными системами более пригодна теория случайностей и «обусловленного поведения». Сложные саморегулирующиеся системы жизнеспособны благодаря действиям составляющих их отдельных субъектов. Примером сложных систем выступают экономика, рынки, сам человек. Возможность принимать независимые решения — это то, что отличает разумную жизнь. При этом государство и администрация обязаны определить приоритеты градостроительной политики, сформулировать рекомендации и контролиро­вать соблюдение общественных интересов.

Предложенная система формирования и реализации местных Планов градостроительного развития опирается на положительный опыт стран с развитой рыночной экономикой и демократическим самоуправлением. Наличие согласованных и утвержденных планов развития позволяет системе градостроительного регулирования работать эффективно, решать актуальные вопросы градостроительной политики с участием населения и частного капитала.

В ходе согласования отдельных инвестиционно - строительных проектов необходимо обеспечить преемственность планировочных принципов, разработанных на стадии градостроитель­ного проектирования. Для этого применяют процедуры градо­строительного регламента, в той или иной мере отражающие базовые ценности градостроительной деятельности.

ПРИЛОЖЕНИЕ

Градостроительные задачи по оптимизации развития жилой застройки

Предлагается выполнить ряд упражнений по градостроительному развитию жилой застройки с использованием рекомендаций, изложенных в пособии. В ходе решения задач на конкретной территории отрабатываются навыки разработки Плана градостроительного развития, Зоны приоритетного развития, Зоны жесткого регулирования, Локальных градостроительных рекомендаций, Схемы организации открытых пространств, Габаритной схемы квартала.

Для современной градостроительной практики г. Москва наиболее типичными участками развития жилой застройки являются следующие:

освоение новых территорий на периферии города;

кварталы комплексной реконструкции в центре города;

неосвоенные территории, зарезервированные для общественных центров (вдоль крупных магистралей и около станций метро);

строительство на месте вывода производственных объектов и площадок в серединной зоне города;

строительство на рекультивируемых, восстановленных и новых территориях;

радикальное обновление ветхой застройки;

освоение пустующих отводов под транспортные, а также техни­ческие сооружения;

выборочное уплотнение разноэтажной застройки;

волновая реконструкция и уплотнение пятиэтажной застройки 60-70 гг. XX в.

Зона Приоритетного развития на свободной территории

Дано:

Новый жилой район на свободной территории.

Задание:

Для ускорения освоения участков первой очереди требуется од­новременно разработать Концепцию градостроительного развития и определить градостроительные Зоны приоритетного развития, подготовив соответствующие пакет и схему.

Наличие утвержденных ЗПР дает основание для предваритель­ного резервирования участков для проведения проектно-изыскательских работ, подготовки Исходно-разрешительной документации и градостроительного задания для проведения подрядных торгов (тендеров).

Градостроительная «Схема» включает все виды градостроительного зонирования, определение границ и линий застройки, баланс жилых и общественных функций, этажность. В «Пакете» указывается долевое участие в строительстве инженерной инфраструктуры и объектов социально-культурной сферы. Форма регламентации градостроительных параметров застройки может быть в виде рекомендаций или ограничений.

Рекомендации — точно указываются разрешенные виды строительства и его объемы. Путем исключения все другие виды развития запрещаются, но разрешения на них все же могут быть получены путем обычных процедур (подачи заявки, подготовка актов временного резервирования и др.).

Перечень ограничений меньше по объему — в нем перечисляются только конкретные исключения. Ясность «открытых» схем зависит от точного перечня исключений. В тех случаях, когда спектр разрешенных видов деятельности достаточно широк (когда исключений меньше, чем разрешений), тогда целесообразнее сопровождать проектные документы открытыми списками.

Локальные градостроительные рекомендации по обновлению устаревшей застройки

Дано:

Жилой район, застроенный морально устаревшими зданиями. Часть этих домов подлежит сносу, но часть возможно модернизировать применительно к современным требованиям или новому использованию. При этом ряд участков высвобождаются после сноса.

Требуется:

Разработать концепцию реконструкции с учетом сохранения индивидуальной характеристики городской среды. На опорном плане определить жилой фонд, пригодный для модернизации или подлежащий сносу в ближайшее время. Для нескольких кварталов подготовить Локальные градостроительные рекомендации, в которых выявить и закрепить ценные характеристики сложившейся застройки, установить общие для данной территории правила пристроек, надстроек, вставок и других приемов модернизации и реконструкции опорного жилого фонда.

Рекомендации дают определенную и точную информацию об архитектурных характеристиках зданий и городской среды в виде

буклета с обоснованием принятых стандартов. Это удобно с точки зрения рекламной презентации, такую информацию легче подготовить и ею удобнее пользоваться. Рекомендации могут послужить инструментом конкретного проектирования и отбора наиболее привлекательных проектов застройки.

Кроме того, в составе «Пакета» документов должны быть указаны дополнительные условия, связанные с обустройством общей пешеходной зоны, в том числе требования для первых этажей, озеленения, планировки автостоянок, устройства входов, сохранения визуальных коридоров.

Габаритная модель общественно-жилого комплекса

Дано:

Промышленная территория серединной зоны, высвобождающаяся под жилую застройку. Многие участки с устаревшими сооружениями потеряли своих прежних владельцев и в лучших районах города продолжают оставаться пустыри за глухими заборами. Использование таких площадок может значительно снизить потребности в территориальном росте города, а также способствовать улучшению городской среды.

Требуется:

Разработать концепцию градостроительного развития территории, предусмотрев полифункциональное использование: сочетание торговых зданий, жилых домов, учреждений обслуживания, а также предприятий легкой промышленности и офисов. Выделить несколько ключевых участков для строительства общественно-жилого комплекса и определить для него габаритную модель застройки. Для этого разработать и «утвердить» объемно-планировочную концепцию и подготовить габаритные схемы кварталов (планировочные схемы и разрезы), обозначить оптимальные параметры архитектурных объектов.

Выделение Зоны приоритетного развития является первым этапом «партнерства» по привлечению частных инвестиций и условием для проведения градостроительного маркетинга участков территории.

Градостроительный регламент сложившейся застройки

Дано:

Жилой район со сложившейся разноэтажной застройкой. Для того чтобы привлечь инвестиции к реконструкции ветхих зданий, но не увеличивать плотность сверх установленной для этой части города, используется механизм компенсации упущенной выгоды. (Пример: подготовка к применению «Переноса прав на строительство»).

Требуется:

В рамках Плана градостроительного развития разработать подробные требования к архитектуре зданий и городской среде для

нескольких кварталов: соотношение жилья, офисов, торговли, архи­тектурные параметры зданий; на опорном плане выявить ценные здания, важные пешеходные пространства. На основе проработки архитектурной концепции подготовить градостроительный регламент ряда кварталов с учетом объемно-пространственной композиции застройки. «Защитить» трехмерную модель застройки. Предельные показатели этажности, полученные на модели, используются для определения разрешенной плотности. Среднее значение плотности устанавливается как средневзвешенное нормативное на весь квартал; устанавливается разница между средним разрешенным значением плотности и показателями различных участков. Компенсация разницы может быть получена только на соседних участках внутри рассматриваемого квартала.

Схема организации открытых пространств пятиэтажной застройки

Дано:

Район массовой жилой застройки, возведенной 40—50 лет назад, подлежащий комплексной реконструкции. Указаны свободные участки для размещения домов переселенческого фонда, определен поэтапный баланс муниципального и коммерческого жилого фонда с учетом переселения жителей в новые дома в пределах жилого района на той же территории. Возможность реализации каждого этапа реконструкции открывается только после осуществления работ на соседнем участке, таким образом выстраивается цепочка взаимосвязанных строительных работ, а по территории прокатывается «волна реконструкции».

Требуется:

В рамках градостроительной концепции разработать схему организации пешеходных пространств. Предусмотреть интенсив­ное использование жителями территории внешней жилой среды, максимальное сохранение здоровых и ценных зеленых насаждений. Провести социально-пространственный анализ использования территории и разработать концептуальную планировку открытых пространств. Указать пространственные параметры, необходимые для формирования освоенной, комфортной, содержательной внешней жилой среды и дать рекомендации по ключевым элементам объемно-пространственной композиции застройки.

Зона жесткого регулирования в центре города

Дано:

Возрождение центральных районов больших городов становится все более проблемной задачей. Сокращение жилого фонда и численности населения в исторической застройке грозит привести к печальным последствиям, хорошо известным в городах Европы и Америки.

Новые жилые образования могут занимать сравнительно небольшие участки, дополняющие сложившуюся квартальную структуру, а также служить выборочному уплотнению застройки. Функционально-пространственная обособленность жилых образований, расположенных в зоне влияния крупных общественных комплексов, достигается использованием ряда приемов: плотной периметральной застройкой кварталов, интенсивным озеленением контактно-стыковых зон между общественными комплексами и жилыми домами, вертикальным зонированием внутриквартальных про­странств, формированием единых внутриквартальных рекреационных зон, сокращением нормативов расчета сети учреждений КБО.

Требуется:

Подготовить «схему» планировки и «пакет» условий для Зоны жесткого регулирования. Для этого провести натурные обследова­ния и выявить архитектурную индивидуальность жилой застройки: масштаб и структуру построения открытых пространств, объемов зданий, а также стилевые особенности и цветовое решение фасадов, деталей зданий, малых форм.

В условиях комплексной реконструкции назначение Зоны жесткого регулирования открывает возможность индивидуальным застройщикам (инвесторам, девелоперам) провести ряд проектных и изыскательских работ, получив по упрощенной схеме Исходно-разрешительную документацию.

При разработке «пакета» рекомендаций для застройщика важным условием является непосредственная связь назначаемых обременении с возможностью строительства на конкретном участке или с использованием земли после завершения объекта. Дополнительные условия могут быть направлены на формирование целостной городской среды высокого качества.