Лекция № 22. Перенесение прав на строительство
Ограничение плотности застройки в центральных районах города делает эти участки неинтересными для коммерческого использования. Для того чтобы привлечь инвестиции к реконструкции этих районов в США существует механизм компенсации упущенной выгоды в виде «Перенесения прав на строительство».
Ограничение прав собственника обычно связано с общественными интересами. Например, когда попали под угрозу здания известной Чикагской школы, был предложен план компенсации владельцам этих домов в виде возможности построить более высокое здание на менее ценном участке по соседству. Поскольку речь шла об очень высокой плотности, то потребовалось создание целого фонда, распределяющего потребности в небоскребах по всему городу.
Другим ярким примером является перенос высотного строительства в Нью-Йорке с 42-ой улицы. Как и в Чикаго, в результате открывалась возможность регулировать высотное строительство вокруг Тайм-Сквер.
Пример: реконструкция центра Монреаля, Канада
Реконструкция района с исторической застройкой в центральной части Монреаля началась с проектного эксперимента. Затем были определены лимиты плотности, превышение которых привело бы к неминуемому разрушению ценной застройки. Далее была разработана процедура компенсации упущенной выгоды владельцам участков с низкой плотностью.
Передача прав на строительство хотя и является удобным механизмом компенсации ущемленных прав собственника ценного здания, вступает в противоречие с требованиями зонирования, поскольку разрешает сверхнормативное строительство. Существующие механизмы передачи прав на строительство неоднозначны по своим результатам. Например, нарушается контроль за обликом застройки, поэтому внедрение механизма «переноса прав на строительство» требует более тщательной подготовки.
Предлагается следующая последовательность подготовки к применению «Передачи прав на строительство»:
в рамках правового зонирования определяются границы территории и требования к ней: соотношение жилья, офисов, предприятий торговли, архитектурные параметры зданий;
на опорном плане выявляются ценные здания, важные открытые пространства, стратегический подход к реконструкции;
формулируются градостроительные рекомендации относительно освоения территории с учетом объемно-пространственной композиции застройки;
трехмерная модель застройки с экстремальными параметрами выставляется для обсуждения заказчиком, властями, населением;
предельные показатели этажности, полученные на модели, используются для определения разрешенной плотности; среднее значение плотности устанавливается как средневзвешенное нормативное на весь квартал;
устанавливается разница между средним разрешенным значением плотности и показателями различных участков; компенсация разницы может быть получена только на соседних участках внутри рассматриваемого квартала; строительство на соседних участках повышает стоимость исторически ценной застройки и способствует ее модернизации;
передача прав регистрируется в ходе оформления разрешения на застройку таким образом, что модернизация и реконструкция на участках с ограниченной плотностью напрямую связаны с финансированием передачи прав на эти участки соседним застройщикам.
Результаты этого проектного эксперимента значительно превосходят те, что дает существующее зонирование.
Регулирование рынка недвижимости.Городская администрация использует несколько форм воздействия на функционирование рынка земли и недвижимости в городе:
предоставляет информацию о территории в целом, если это способствует привлечению внимания частных инвесторов к конкретному району;
создает дополнительные стимулы для застройки путем прокладки сетей инженерных коммуникаций и дорог за счет общественных фондов, оздоровления окружающей среды;
регулирует застройку путем предотвращения взаимоисключающего роста городских функций и сохранения резервов и ресурсов для дальнейшего развития;
обеспечивает прямые и косвенные субсидии для привлечения инвесторов и выравнивания баланса затрат и прибыли. Компенсации владельцу собственности возможны, если назначение или запрещение определенных видов использования территории связано с потерей коммерческой выгоды владельцем. Для этого в мировой практике существуют такие приемы как «Передача прав на строительство» (ТБК) и «Плата за последствия», «Дифференцированный налог», программы финансовой помощи и др.
«Правила землепользования и застройки» регламентируют права использования и строительного изменения объектов недвижимости:
перечень условий и ограничений, связанных с освоением территории;
порядок получения исходно-разрешительной документации и взаимодействия с контролирующими и согласующими инстанциями;
обязательства по долевому участию в развитии городской инфраструктуры и эксплуатации территории.
Введение этих мер позволяет ускорить процесс получения разрешения и, тем самым, делает более стабильным инвестиционный цикл в строительстве. На стадии планирования и выдачи разрешения намного удобнее контролировать строительство, чем применять закон к уже готовым проектам и постройкам.
На определенном этапе реализации планов возникает вопрос о том, как способствовать распространению информации о перспективном градостроительном объекте.
Реализация градостроительных проектов часто задерживается из-за того, что планирующая организация не имеет достаточно ресурсов, а заказчик не заинтересован в распространении информации.
Распространение информации направлено на формирование ответной реакции со стороны покупателей или продавцов участков, недвижимости, объектов городского хозяйства. Этого можно добиваться либо напрямую, путем рекламы и продвижения целевым группам населения, либо косвенными способами, такими как функционально-пространственная реорганизация территории или упрощение организационных условий градостроительной деятельности. В любом случае целью маркетинга будет «изменение специфического ответа со стороны потенциальных клиентов». В том числе:
формирование точки зрения или обучение. Целью может быть формирование положительной ответной реакции у целевых групп населения путем распространения информации и ее закрепление привлекательными примерами. Благодаря этому формируется общественная поддержка проекта и мнение о его коммерческой привлекательности;
стимулирование ответных действий. Если целевые группы населения уже имеют положительное отношение к проекту градостроительного развития, то следующим этапом может быть их деятельное участие в реализации проекта, например, в виде политической поддержки, инвестиций, других форм участия. Рыночная активность большинства некоммерческих общественных организаций направлена на формирование именно такого отклика;
изменение сложившегося мнения. Это наиболее сложная задача, поскольку переубеждать всегда труднее. Население, обычно, Не любит перемен, поэтому для того, чтобы добиться положительной оценки программы развития, предстоящие перемены следует связать с чем-то, в чем люди уверены и что знают на практике. Тогда уже существующее благоприятное впечатление об аналогичном объекте будет служить проводником положительных реакций по отношению к новому. Таким якорем могут служить мнения или представления, которые уже имеют широкое распространение среди потенциальных клиентов.