Особенности разработки кадастра земель населенных пунктов

Для создания кадастра земель населенных пунктов необходимо развитие целого ряда научных дисциплин: земельного права, городского землеустройства, мониторинга городских земель, экономики недвижимости, градостроительства и планировки населенных мест, управления городскими территориями и т. д.

Кадастр земель населенных пунктов предъявляет более жесткие требования к точности, достоверности и актуальности информации об объектах недвижимости (земельных участках), в отличие от других служб города. Так как основные свойства городских земель при их использовании проявляются в следующем: земля — это пространственно-территориальный базис для размещения всего городского строительства; ограниченность городских земель в их освоении; взаимосвязь с другими объектами природно-техногенного комплекса.

По определению, кадастровое дело содержит топографо-геодезические, технические, экономические и юридические характеристики объекта недвижимости (земельный участок). Чтобы получить экономические характеристики, необходимо учитывать, что земельные участки в населенных пунктах неодинаковы по плодородию, несущей способности грунтов, местоположению, экспозиции склонов, плотности застройки и т.д. Оценка земельных участков в городе или ином населенном пункте состоит из поаспектной (качественной) оценки земель и экономической оценки. В городах качественную оценку земель производят для определения пригодности земель для выращивания сельскохозяйственных культур на приусадебных участках, многолетних насаждений, размещения застройки, зон отдыха, озеленения территории и установления градостроительной ценности каждого земельного участка в пределах городской (поселковой) черты.

Земля в городах, как правило, дорогая, поэтому кадастр земель населенных пунктов отличается повышенным требованием к планово-картографическому материалу в отношении масштаба, точности, детальности, полноты отображения кадастровых данных. Для точного определения плошали земельных участков требуется реконструкция городской (поселковой) геодезической сети, если существующая сеть не обеспечивает необходимой точности. К особенностям разработки кадастра земель населенных пунктов следует отнести необходимость получения данных по объектам недвижимости, неразрывно связанным с территориями (здания, сооружения, инженерные коммуникации), сведения о населении.

Таким образом, требованиям кадастра земель населенных пунктов должны удовлетворять:
• состояние топографо-геодезической изученности населенного пункта; состояние информации о подземных сооружениях;
• достоверность, полнота и точность информации городского бюро технической инвентаризации и городской статистики;
• состояние общегородских справочников и классификаторов;
• упорядоченная система адресации объектов недвижимости;
• существующие методики оценки недвижимости;
• состояние правовых норм по обмену информацией;
• научно-методическое обоснование размеров арендных платежей, ставок земельного налога
и т.д.

Особенности и связанные с этим трудности создания кадастра земель населенных пунктов весьма объективны и обусловлены тем, что по своему смыслу эта информация должна отражать, а точнее сказать, моделировать характеристики объектов недвижимости на текущий день с высокой точностью и достоверностью. Для этого необходимо, чтобы все службы и отделы органов муниципальной власти работали как терминалы кадастра земель населенных пунктов. Таким образом, система информационного обеспечения органов муниципальной власти работает по следующей схеме:

• все операции с недвижимостью должны выполняться только над базой данных кадастра земель населенных пунктов;
• все изменения административного, территориального, экономического деления города должны выполняться над базой данных кадастра земель населенных пунктов;
• все налоги на недвижимость должны определяться по данным кадастра земель населенных пунктов.

Поэтому необходимо регулярно пересматривать кадастровые оценки недвижимости. Например, в Швеции это выполняется через шесть лет, но каждый год оценка недвижимости корректируется с учетом инфляции. Аналогично производится переоценка недвижимости в Англии и Италии.

При оформлении прав на землю следует знать с высокой точностью границы различных охранных и заповедных зон, подземные коммуникации, красные линии и другую градорегулирующую информацию. Необходимо иметь не просто справочник улиц, но и границы улиц в векторной форме.

Город — это динамически развивающаяся система, поэтому необходимо отслеживание всех изменений отдельных видов информации, которая входит в кадастр земель населенных пунктов.

Во всех странах мира земельный кадастр на застроенных территориях развивается как информационное обеспечение рынка недвижимости. Понятие «земельный участок», как правило, включает в себя объекты недвижимости на данном земельном участке. В развитых странах кадастр земель населенных пунктов является основой налоговой системы, информационным обеспечением рынка недвижимости, основой геоинформационных систем для управления и развития территорий.

С точки зрения практического землеустройства, земельный кадастр — это прежде всего баланс земель по всем административно-территориальным единицам города. Для реализации этого необходимо:
• введение мониторинга административного, территориального и кадастрового деления города;
• математическое определение границ кварталов и создание векторной карты деления города с земельными участками;
• разработка классификатора земель.

Существующие градостроительные классификаторы земель ориентированы на градостроительные задачи планирования территорий и разработаны по функциональному признаку использования земель. Однако все возможные варианты функционального использования земель указать невозможно. Например, еще несколько лет назад не было оптовых рынков, платных муниципальных автостоянок, казино и т.д.

Особенность классификатора земель населенных пунктов состоит в многоаспектности и отражении различных точек зрения на земельный участок как объект недвижимости.

Первый аспект классификатора земель — категория землепользователя: федеральные земли, земли субъекта Федерации, муниципальные земли, земли промышленности и т.д., с указанием ведомства соответствующего подчинения: аппарат президента, министерство обороны, городская (поселковая) администрация и т.д.

Второй аспект — источник доходов, бюджетная или коммерческая организация является землепользователем.

Третий аспект — функциональное использование земель или градостроительная категория территории. Здесь выделяются земли жилой застройки, промышленные зоны, городских коммуникаций, земли лесного и водного фонда и т.д.