Земельная рента

Экономической формой реализации отношений собственности на землю выступают цена земли, земельная рента и арендная плата.

В классической и марксистской теориях цена земли определяется как капитализированная рента. Она выступает как покупная цена не самой земли, а приносимого ею дохода, то есть ренты. Это объясняется тем, что земля сама по себе не является продуктом труда, не имеет стоимости, но для земельного собственника становится предметом продажи.

Основой государственного регулирования земельных, в том числе рентных отношений является нормативная оценка цены земли, поскольку именно через нее формируются отношения налогообложения, кредитования фермеров, установление арендной платы и другие финансовые операции. Согласно классической формуле, цена земли есть капитализированная земельная рента, то есть годовая сумма земельной ренты, превращенная в денежный капитал, который может принести собственнику денег годовую сумму процента по депозиту в банке, равную получаемому рентному доходу. В настоящее время на установление той или иной цены на землю влияют множество факторов, как рентного, так и нерентного характера, среди которых можно отметить следующие:

- природный потенциал конкретного земельного участка;

- его местоположение;

- финансовые возможности покупателя;

- обустроенность земельного участка;

- конкуренция среди покупателей;

- сроки оформления сделки (например, продажа земли с отсрочкой платежа);

- плотность населения (Париж и Токио – города с высокой плотностью населения и, соответственно, самой дорогой стоимостью земли);

- национальное понимание престижности владения землей;

- монополизм собственников земли (в частности, государственный) и т.д.

Оценка стоимости земли должна проводиться с учетом климатических, почвенных, растительных, экономических (с точки зрения объема получаемого дохода) особенностей каждого участка. В самом общем виде предмет оценки земли составляет ее плодородие, которая отражает потребительную стоимость земли и является главным отличительным признаком разных по площади земельных участков. Когда сельскохозяйственные угодья получат адекватную экономическую оценку, появятся стимулы к эффективному ее использованию, заработают такие механизмы, как ипотека, банкротство и пр.

Мировой экономической практике известны две формы цены на землю: нормативная и рыночная. Рыночная цена формируется под влиянием спроса и предложения. Нормативная цена определяется официальными органами и используется как стартовый уровень стоимости земли. В Российской Федерации для обоснования величины земельного налога и иных целей устанавливается кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий, которая определяется как капитализированный рентный доход (срок капитализации – 33 года). Кадастровая оценка земель базируется на таких показателях в расчете на 1 га сельхозугодий, как оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц), оценочные затраты, цена производства валовой продукции, расчетный рентный доход и кадастровая стоимость.

В Казахстане введение земли в рыночный оборот вызвало необходимость стоимостной оценки земли. Наряду с нормативной ценой официальными органами выделяется кадастровая (оценочная) стоимость сельхозугодий, которая определяется в несколько этапов:

I. Проведение группировки почв;

II. Проведение внутриобластного земельно-оценочного районирования;

III. Определение базовой ставки (норматива), характеризующей среднюю стоимость 1 га земель по группам почв внутри земельно-оценочных районов и составление оценочных шкал;

IV. Определение оценочной стоимости земельного участка с использованием базового норматива стоимости земель по группам почв и применения к нему поправочных коэффициентов (интегральных показателей), характеризующих особенности земельного участка.

Кадастровая (оценочная) стоимость земли определяется на основе нормативной цены путем применения к ней поправочных коэффициентов. В качестве исходных материалов для определения цены земель используются данные качественных характеристик и бонитировки почв. Сельхозугодья зонируются по группам почв, сформированным по качественным характеристикам. Выделяются ценовые зоны с установлением ведущих сельскохозяйственных культур и видов животноводческой продукции, то есть нормативная цена земли определяется на основе стоимостных показателей производства сельхозпродукции.

В Казахстане в настоящее время при определении нормативной цены земли в качестве исходных показателей используются:

1) нормативная стоимость валовой продукции с 1 га (оценочная продуктивность), определяемая как произведение средневзвешенной урожайности и цены реализации;

2) нормативные издержки производства на 1 га земли, которые определяются на основе фактических показателей за последние 5 лет;

3) нормативная средняя норма прибыли на вложенный капитал (коэффициент нормативной эффективности);

4) расчетный рентный доход с 1 га, который определяется как разность между чистым доходом и средней прибылью на капитал, вложенный в землю и присваиваемый арендатором для расширенного воспроизводства;

5) нормативная ставка капитализации, то есть установленный в последние годы ссудный банковский процент.

На базе этих показателей Правительством РК утверждается средний базовый норматив стоимости 1 гектара сельхозугодий по типам и подтипам почв, который является исходным показателем для определения государственной кадастровой (оценочной) стоимости конкретного земельного участка, исчисления земельного налога и арендной платы, залоге земельных участков, передаче земли в частную собственность и т.п.

Земельная рента платится за использование земли или других природных ресурсов, количество или запасы которых строго ограничены. И в этом уникальность этого вида факторного дохода. Именно уникальные условия предложения земли и других природных ресурсов – фиксированность их количества – отличает ренту от других доходов на основные факторы производства. Поскольку предложение земли фиксировано, единственным фактором, определяющим земельную ренту, выступает спрос. Если спрос на землю отсутствует, рента будет равняться нулю. В то же время сам спрос на землю носит производный характер, то есть зависит от спроса на те товары, которые производятся на этой земле. Например, если спрос на хлеб растет, соответственно растет спрос на пшеницу и, в конечном счете, на землю, где эта пшеница может произрастать.

Появление земельной ренты связано со становлением частной собственности на землю. С развитием частнособственнических земельных отношений изменялись и формы ренты: от «барщины» (отработочная рента) и натурального оброка (продуктовая рента) до денежного оброка (денежная рента). В настоящее время последняя форма в странах с рыночной экономикой является господствующей.

Земельная рента является составляющей цены на сельскохозяйственную продукцию. Фундаментальный характер носит положение, что аграрные цены должны формироваться по издержкам производства тех предприятий, которые производят продукцию на худших по плодородию участках земли. Это положение должно использоваться при формировании государством закупочных цен на аграрную продукцию. Однако в Казахстане закупочные цены стандартны для всех регионов и не учитывают рентные отношения.

В современной западной литературе экономическая рента определяется как цена, уплачиваемая за использование земли и других природных ресурсов, количество которых (их запасы) строго ограничено. Особенностями возникновения земельной ренты определяются:

1. Ограниченность земли: «именно уникальные условия предложения земли и других природных ресурсов – их фиксированное количество – отличает рентные платежи от заработной платы, процента и прибыли.

2. Абсолютная неэластичность предложения земли. В хозяйственном обороте находится только фиксированная площадь земли. Можно добиться улучшения качества земли путем дренажа, очистки, ирригации, но не изменить количество.

3. Единственным действенным фактором, определяющим земельную ренту, выступает спрос. При этом «при изменении спроса на землю значительное влияние оказывает эффект цен, а эффект количества отсутствует».

4. Из-за абсолютной неэластичности земли рента не выполняет никакой побудительной функции, то есть не увеличивает предложение земли.

5. Различные участки земли отличаются по производительности (продуктивности) из-за различия в плодородии почвы и местоположения участков. Более плодородные земли приносят большую ренту и, соответственно, стратегически выгодное расположение земли по отношению к материалам, труду и потребителям позволит получать также большую ренту.

Дифференциальная рента – рента, полученная за счет использования единиц ресурсов более высоких порядков в той ситуации, когда ресурсы ранжируются по их производительности (например, при различии плодородия почв). Ограниченность земли, недостаточность относительно лучших по качеству земельных участков вызывают необходимость обработки относительно худших земель, что обусловливает признание издержек производства продуктов на этих землях общественно необходимыми. В силу этого все фермеры продают свою продукцию по рыночным ценам, которые окупают ее повышенную себестоимость на худших участках земли при общественно нормальных условиях хозяйствования и обеспечивают обычную прибыль. В хозяйствах, имеющих более благоприятные производственные условия (более плодородная земля, близкое расположение к рынкам сбыта), труд более производителен, себестоимость единицы продукции ниже. Продавая продукцию по рыночной цене, такие хозяйства получают дополнительную сверхприбыль в виде дифференциальной ренты. Такая сверхприбыль носит в сельском хозяйстве устойчивый характер, вытекающий из постоянства различий земельных участков по плодородию и местоположению при ограниченности земли. При этом нужно отличать общественно необходимые затраты труда, определяемые издержками производства на относительно худших участках земли от высоких затрат неудовлетворительно работающих хозяйств. Следует иметь ввиду, что общественная стоимость сельскохозяйственных продуктов определяется затратами труда на относительно худших землях при нормальном, то есть среднем хозяйствовании.

В классической и марксистской трактовке выделяется дифференциальная рента I и дифференциальная рента II. Дифференциальная рента I – выражает уровень “естественного” плодородия, то есть без инвестиционных вложений (улучшений). Дифференциальная рента II – выражает уровень “искусственного” плодородия – за счет инвестиционных вложений (улучшений). В современной экономической теории эти две ренты не выделяются, так как это сугубо умозрительное деление единой экономической категории.

Следует отметить, что в Казахстане до настоящего времени не выработан механизм расчета дифференциальной ренты. В условиях повсеместного формирования частной собственности на землю определение размера ренты становится весьма важным. Рента является доходом земельного собственника. А как любой доход она должна облагаться налогом. Когда земля была государственной собственностью, земельная рента через налог на землю поступала в государственную казну, хотя ее размер не конкретизировался. В условиях частной собственности на землю государство будет недополучать значительные денежные средства без уточнения размера ренты и обложения ее налогом.

Во всем мире рента – это величина расчетная, она не устанавливается рыночным механизмом хозяйствования. Методика определения “совокупной” дифференциальной ренты формализуется следующим образом:

Д.Р. = ЧД. – ЧДн (1)

Где Д.Р. – дифференциальная рента,

ЧД – чистый доход оцениваемого земельного участка,

ЧДн – чистый доход “нормального” земельного участка (с нулевой экономической прибылью на уровне “замыкающих” затрат).

В России для определения размера ренты используются такие показатели в расчете на 1 гектар земли, как оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц), оценочные затраты, цена производства валовой продукции [6, с. 94]. Петров Ю., говоря о нефтегазовой ренте, предлагает «для грубой оценки рентного потенциала российской экономики... воспользоваться данными о величинах дохода рентообразующих и рентоприсваивающих отраслей». По его оценкам, для определения размера земельной ренты надо «из этого дохода вычесть расходы на инвестиции либо амортизацию и нормативную прибыль» [82, с. 8].

Казахстанские ученые размер земельной ренты предлагают определять при установлении нормативной цены земли: расчетный рентный доход с 1 га определяется как разность между чистым доходом и средней прибылью на капитал, вложенный в землю и присваиваемый арендатором для расширенного воспроизводства [12, c. 192, 201].

R = Чд – (Ин ´ Пс) (2)

Чд = ВПн – Ин (3)

ВПн = Ун ´ Цр, (4)

где R – расчетный рентный доход;

Чд – чистый доход;

Ин – нормативные издержки производства;

Пс – нормативная средняя норма прибыли на вложенный капитал (в долях единицы);

ВПн – нормативная стоимость валовой продукции;

Цр – нормативная цена реализации сельхозпродукции;

Ун – нормативная урожайность.

Наряду с дифференциальной рентой продукция сельского хозяйства, произведенная в особых климатических условиях и в силу этого реализуемая по монопольным ценам, может приносить монопольную ренту. В Казахстане монопольную ренту может приносить пшеница особых сортов, качество которой в силу соответствующих природных условий имеет аналоги только в Канаде.

Поскольку условием образования ренты является вовлечение в хозяйственный оборот лучших и удобно расположенных земельных участков, выделение феодальной, капиталистической или социалистической земельной ренты представляется неправомерным. Получение земельной ренты, ее распределение и использование являются общими закономерностями любой экономической системы.

На основе проведенного анализа можно сделать следующие выводы:

- земельная рента представляет собой дополнительный доход, входящий в цену

товара, создаваемый благодаря использованию земли и связанный с ее

ограниченностью, различиями в ее плодородии и местоположении;

- в рыночной экономике образуются две формы земельной ренты:

дифференциальная и монопольная. Дифференциальная рента имеет два вида: I – связанная с естественным плодородием почвы, II – связанная с искусственным плодородием, то есть эффектом от добавочных вложений в землю;

- цены на сельскохозяйственную продукцию формируются по издержкам

производства нормально хозяйствующих предприятий, расположенных на худших земельных участках, чья продукция пользуется спросом на рынке.

В республике разработан земельный кадастр, включающий информацию о земельных участках, в котором дается полная характеристика каждому земельному участку из 90 млн. гектаров сельскохозяйственных угодий. Законодательные основы Государственного земельного кадастра (ГЗК) заложены Земельным кодексом РК. Кадастр представляет собой инструмент, предназначенный для управления земельными ресурсами и способствующий развитию рынка земли, совершенствованию оценки земель, налогообложения и иных платежей за землю. Государственный земельный кадастр нашей республики, согласно Земельному кодексу, представляет собой систему сведений о природном и хозяйственном положении земель в Казахстане, местоположении, размерах, границах земельных участков, их качественной характеристике, об учете и оценке земельных участков, иных необходимых сведений. Создание и ведение ГЗК является основой решения проблемы формирования цивилизованных земельных отношений. Он представляет собой инструмент, способствующий развитию рынка земли, реализации фискальной и кредитной политики, в частности, решению вопросов ипотечного кредитования. Поэтому ГЗК должен носить многоцелевой характер. В то же время данные земельного кадастра постоянно дополняются, анализируются и при необходимости изменяются. Таким образом, земельный кадастр - это не просто документ, но и процесс, то есть система мероприятий государства, направленная «на получение, разработку, документальное оформление и хранение сведений о хозяйственном, природном и правовом положении земель в границах государства» и включающая в себя «осуществление регистрации прав на землю, учет количества и качества земель и кадастровой оценки земель для целей организации их рационального использования и охраны, налогообложения, обеспечения гарантий и прав».

Содержащаяся в ГЗК информация о земельных участках и ресурсном потенциале земли способствует организации эффективного планирования и управления земельными ресурсами. Ведение земельного кадастра является монополией государства и осуществляется государственными предприятиями, подведомственными Агентству РК по управлению земельными ресурсами.

Данные государственного земельного кадастра легли в основу налоговых ставок на земли сельскохозяйственного назначения. Базовые ставки земельного налога на эту категорию земель, согласно Налоговому кодексу РК, устанавливаются в расчете на 1 гектар и дифференцируются по качеству почв. Все сельхозугодья разделены на две большие группы:

- земли степной и сухостепной зон равнинных территорий с черноземами обыкновенными и южными, темно-каштановыми и каштановыми почвами, а также предгорных территорий с сероземами темными (серо-коричневыми), каштановыми (коричневыми) и черноземами предгорными;

- земли полупустынной, пустынной и предгорно-пустынной территорий со светло-каштановыми, бурыми, серо-бурыми, сероземами светлыми и обыкновенными, а также горных территорий с горно-степными, горно-лугово-степными и горными альпийскими и субальпийскими почвами.

По каждой группе установлены базовые налоговые ставки земельного

налога пропорционально баллам бонитета, которые колеблются от 0,48 тенге до 193 тенге за 1 гектар по первой группе земель, и от 0,48 тенге до 50,18 тенге за 1 гектар по второй группе земель. Таким образом, в республике сложился достаточно щадящий режим земельного налога для сельхозпроизводителей.