Затратный метод

Методы определения рыночной стоимости объекта Н

Американский метод

В рамках метода существует системный анализ => оценка=>совокупнгсть стадий.

Производится оценка Н с различных точек зрения. Теоретической основой системного подхода явл-ся принципы, характеризующие наиболее важные внешне и внутренние взаимосвязи, а также эти принципы опроеделяют позиции, с т. К-х будет анализироваться Н.

Недвижимость нализируется с точки зрения:

1) Пользователя;

2) Взаим-х компонентов сосбственности;

3) Рынка;

4) Позиция наилучшего и наиболее эффективного исп-я.

1.) В основе позиции лежат принципы:

· Полезность –способность конкретной Н удовлетворять потребности пользователя, поэтому Н может иметь ст-ть только тогда, когда кто-то готов платить за нее (за удовлетоврение потребности).

· Занижение:максимальная цена Н определяется минимальной суммой за которую может быть приобретен объект аналогичной полезности. Типичный покупатель не заплатит больше, чем ст-ть аналога или ст-ть создания аналога.

· Ожидание (характеризует точку зрения пользователя на будущие выгоды и их настоящую ст-ть. Ожидания тесно связаны с вероятностью изменения их величины и хар-ра.

2)В основе позиции лежат принципы:

• Доб-я прод-ть. Чистый доход после затрат на труд, капитал и управление.При надлежащем исп-ии может остаться доб-я пр-ть, возник-я в результате возм-ти получать доп доход.
• Ст-ть вклада- на кот-ю измся ст-ть Н в следствии наличия или отсутствия какого-либо фактора пр-ва.

1. Затратный.

2. Сравнительного анализа продаж.

3. Доходный.

В РФ мы ориентир-ся в основном на американский подход. Все вопросы, связ-ные с законодат-вом по Н, реш-сь с привлеч-м амерк-х спецов.

Главная идея: объект не может стоить больше, чем придётся заплатить за создание аналог-го. Ст-ть строит-ва и рыноч-я ст-ть различные понятия. Опред-е рыночной ст-ти затратным методом не всегда позвол-т получить нужный рез-т, но она необх-ма.

Области применения метода:

· Оценка ст-ти новых объектов или объектов Н с небольшим сроком эксплуатации;

· технико-эк-й анализ нового строит-ва;

· оценка рыночной ст-ти (РС) общественно-гос-х и спец-ных объектов;

· оценка рыноч-й ст-ти на малоактивных рынках;

· оценка РС для целей страх-ния и налогообл-ния;

· анализ наилучшего и наиб-ее эф-ного исп-ния участка земли.

Последовательность определения рыночной стоимости Н (затратный метод):

1. Оцен-ся ст-ть земли как свободной для наиб-ее эф-го исп-ния.

2.Оценка восстановительной или замещающей ст-ти главного сооружения на дату оценки.

3.Оценка косвенных издержек, имеющих место в период после окончания строит-ва и до введения объекта в эксплуатацию.

4.Опред-е величины предпр-кой прибыли (можно не учитывать)

5.Оценка величины общего износа сооруж-й.

6.Оценка восстановит-й или замещ-щей ст-ти главного сооруж-ния с учётом общего износа (6 = 2 + 3 + 4 – 5).

7.Оценка восстановит-й или замещ-щей ст-ти вспомог-х зданий и сооруж-й с учётом общего износа (газогенераторная подстация и пр.)

8.Оценка РС полного права соб-ти недвиж-ти (8 = 6 + 7 + 1).

Пример: оценка здания на Радищева.

Пусть:

Ст-ть участка земли 2 млн. долл.

Ст-ть строения 5 млн долл., износ 2 млн. долл.

Тогда оценочная ст-ть по затратному методу=5 млн. долл.

Восстановительная стоимость – оцениваемая ст-ть строит-ва в тек-х ценах на дату оценки точно такой же копии здания из таких же материалов, соблюдая ту же техн-гию, исп-зуя те же строит-ные стандарты по такому же проекту, имеющие все те же самые недостатки с учётом износа на дату оценки. Такой подход прменяется к типовым объектам.

Замещающая стоимость – ст-ть в текущих ценах на дату оценки сооружения такой же полезности, с употреблением совр-ных материалов, стандартов, технол-ии и планировок.

Методы определения ст-ти стротельства (внутри затратного метода):

1. Метод сравнительной единицы: основан на сравнении ст-ти единицы площади или ед-цы объёма оценив-го объекта со ст-тью ед-цы подобного типового сооруж-ния. Такая ст-ть корректир-ся на изменеия внешней ситуации, какие-либо физ-кие изменения объекта. В кач-ве типового исп-ся недавно построенное сооруж-е.

2. Метод количественного обследования: явл-ся наиболее точным и наиб-ее трудоёмким. Абсолютно точно опред-ся все позиции, относ-ся к объекту строит-ва (берётся смета и пересчит-ся).

3. Метод разбивки по компонентам: ст-ть всего сооруж-я опред-ся как сумма ст-ти его строит-х компонентов (фундамент, кровля, остекление, коммуникации и пр.). Ст-ть каждого комп-та получ-тся исходя из суммы прямых и косв-х затрат (рассчит-ся объём фундамента, объём стен и пр.). Прибыль предпр-ля рассчит-ся отдельно. Метод по компонентам даёт в РФ наиболее точные результаты. Данный метод наиболее полно соответствует сметной ст-ти строит-монтажных работ.