Жизненный цикл объектов Недвижимости

Особенности Н как товара

Н имущество как товар – это объект сделок купли-продажи, дарения, мены, залога и пр. Н вещи как товар включ-т и благо, необх-мое потреб-лю, и затраты (+ инвестиции), без кот-х влад-ние и польз-е невозм-но.

Качества, которыми обладает Н:

· редкость,

· ограниченность,

· капиталоёмкость.

Потребительские свойства (Потребительские особенности) Н:

1. Н имеет многофункциональное назнач-е:

· ср-во труда.

· пространственный базис.

2. По происхождению: невоспроизводимая часть природы.

3. Возможность бескон-го исп-ния в общем случае и длительный хоз-ный кругооборот для зданий и сооружений.

4. Многократное и разнофункциональное использование

5. Абсолютная не подвиж-ть и большая завис-ть цены от места полож-я.

6. В процессе производства не изнашивается, не разруш-ся, не теряет своих полезн-х св-в, а улучш-ся при правильном исп-ии.

7. В долгоср-ной перспективе потенц-ная ст-ть Н растёт.

8. Качество и ст-ть Н опред-ся её уникальным местоположением.

9. Отсутствие взаимозаменяемости.

10. Возможность сервитута – право ограничения польз-ния чужим участком.

11. Формирование потреб-й ст-ти осущ-ся естеств-ми силами в течение тысячелетий приложением труда и кап-ла.

Экономические особенности Н как товара:

1. Территориальное предпочтение

2. Неравномерность ден-х потоков. (Ден. потоки отлич-ся противоположной направл-тью, сначала отриц-й д/п (покупка и пр.), затем приносит прибыль (положит-й).

2. Дифференциация налогообложения.

3. Многообразие, комбинации вещных прав.

4. Жёсткая регламентация оформления сделок.

5. Ликвидность недвиж-ти (низкая). Различие ликвидности в соответствии с различными типами недвижимости

6. Н требует професс-го управления (необходимсоть менеджмента).

7. Писменная форма регистр-ии.

Жизненный цикл объектов Н – законченная послед-ть процессов сущ-ния Н от момента ввода в эксплуат-ю до прекращения (её использования).

I. Жизненный цикл Н как физического объекта:

1. Стадия проектирования:

· созд-ние инвестиц-ной идеи;

· технико-эк-е обоснование;

· cозд-е проекта;

· созд-е рабочего проекта.

2. Стадия возведения:

· строит-во;

· монтаж оборуд-ния;

· ввод в эксплуат-ю;

· капитальный ремонт;

· реконструкция.

3. Стадия эксплуатации:

· приём на эксплуат-ю;

· ремонт, техническое обслуживание.

4. Стадия ликвидации:

· перепрофил-ние;

· разборка;

· консервация;

· разрушение.

II. Жизненный цикл Н как инвестиционного объекта:

1) прединвестиционный

· разработка идей, концепций;

· обоснование эффективности проекта;

· решение вопросов финансирования

2) Организация сооружения объекта, подготовка и сдача его в эксплуатацию (около 2-3 лет)

3) Эксплуатация или продажа объекта на рынке

4) 4) реконструкция , капит ремонт

5) Ликвидация/ перепрофилирование

Объект Н может быть продан как товар на каждом из этих этапов. Объект может выполнять функцию блага на 3,4 этапе. Объект является источником дохода на каждом этапе и его реализация на рынке недвижимости может быть в виде:

1) продажи идеи о создании объекта;

2) реализации объекта на стадии организации и создания;

3) реализации готового объекта;

4) реализации идеи о перепрофилировании

III. Жизненный цикл Н как объекта собственности:

1. Приобрет-е (покупка, мена, наследование и пр.).

2. Владение и польз-е в опред-й срок.

3. Управл-е объектом.

4. Извлеч-е прибыли, удовл-е потреб-ти.

5. Распоряж-е соб-тью.

6. Множественная смена соб-ков, владельцев, пользователей.

1-6 повторяется (кругоборот).

7. Распоряжение вещными правами на обмен.

8. Изменение функц-го назнач-я объекта.

9. Прекращение права соб-ти (продажа, реквизиция, национ-ция, приват-ция).

10. Конец эк-й жизни объекта.

11. Гос-я регистрация сделок с объектом Н.

12. Повторение прежнего цикла или постр-е нового (модифиц-ный цикл).

Хронологический (действ.) возраст здания (цикл) – срок, кот-й прошёл с момента строит-ва и ввода в эксплуатацию до настоящего момента.

Экономический возраст (срок экономической жизни объекта) – период времени, в течение кот-го улучш-я (затраты) в Н дают вклад в ст-ть соб-ти ( увеличивают стоимость недвижимости).

Эффективный возраст – возраст, обусловленный состоянием и полезн-тью объекта, показ-т насколько старым с т. з. рынка выглядит объект Н. (насколько интересен и актуаленобъект с т. зр. Рынка, каков спрос на этот объект)

Нормативный срок жизни – срок эксплуат-ции, зафикс-й в нормат-х док-тах и счит-щийся нормал-м для такого типа Н.

Физический срок жизни – период реал-го сущ-ния объекта в функц-но пригодном состоянии до его сноса (ремонт, модерниз-ция его продлевивают).

Все стадии жизненного цикла недв. взаимосвязаны. Изменение на каждой стадии влечет изменение на другой. Каждый объект Н кроме земли подвержен износу.