Участники инвестиционно-строительных проектов и их экономические отношения

Функции участников инвестиционно-строительных проектов и характер их взаимоотношений. Функции управления инвестиционно-строительным проектом. Эффективность формализованных методов управления параметрами проекта.

В процессе разработки и реализации инвестиционно-строительных проектов в качестве основных участников выступают:

Инвестор – юридическое и/или физическое лицо, владеющее собственными и заемными средствами, посредством которых осуществляет финансирование строительства новых объектов, реконструкцию или ремонт существующих зданий и сооружений, и заинтересованное в окупаемости и страховании своих инвестиций.

Функции инвестора определяются: сферой приложения капитальных вложений (инвестиций); разработкой условий контрактов, связанных с привлечением и освоением инвестиций; принятием решений относительно организационных форм строительства с целью определения проектировщиков, подрядчиков, поставщиков путем объявления торгов или частных предложений; осуществлением финансово-кредитных отношений со всеми участниками инвестиционного процесса.

В качестве инвестиций инвестор может использовать: денежные средства; банковские депозитные вклады; акции, облигации, векселя и другие ценные бумаги, имеющие официальный статус на фондовом рынке; движимое и недвижимое имущество – здания, сооружения, машины, оборудование и другие материальные ценности; интеллектуальные ценности, закрепленные авторскими правами на открытия, изобретения, ноу-хау; земельные участки и другие природные ресурсы, находящиеся в собственности инвестора и представляющие определенную ценность.

Инвестор до принятия решения на инвестирование должен определиться в своей системе приоритетов, возможными вариантами которых являются: общественная значимость проекта; соответствие целям и задачам инвестора; соответствие финансовым возможностям инвестора; рыночный потенциал создаваемого продукта; период окупаемости проекта; уровень риска; экологичность и безопасность проекта; соответствие законодательству.

Заказчик – юридическое или физическое лицо, уполномоченное инвестором от его имени и по поручению, осуществлять функции организатора и управляющего по строительству объекта, начиная от разработки экономического обоснования и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию или выходом объекта строительства на проектную мощность. Именно заказчик осуществляет контроль за ходом выполнения строительства объектов и за ведением бухгалтерского учета производимых при этом капитальных затрат.

В целом заказчики (или инвесторы, сами выполняющие функции заказчика) стремятся обеспечить защиту своих интересов путем включения в договоры, заключаемые с проектными организациями и генеральными подрядчиками, условий о страховании последними своих рисков в пользу заказчика. Инвестор, кредитор, заказчик при таком страховании получают дополнительную гарантию лучшего использования своих средств и оперативного возмещения этих средств в случае причинения ущерба при реализации инвестиционного проекта. При этом инвестор может требовать страхования практически всей цепочки участников инвестиционного цикла, а именно:

- заказчик страхует свою ответственность перед инвестором. При этом, если в инвестициях участвует банк или иное кредитное учреждение, а также физическое лицо (заемщик) в случае долгосрочной ипотеки, то кредит может быть предоставлен под залог застрахованного имущества кредитора или застрахованного ипотечного обязательства;

- заказчик также требует страхования соответствующей ответственности (в его пользу) от проектной, архитектурной и изыскательной компаний, от генерального подрядчика;

- генеральный подрядчик ставит условием заключения контракта страхование ответственности перед собой от своих субподрядчиков и компаний, представляющих строительные машины, механизмы и т.д.;

- подрядчики (генеральные и субподрядчики) требуют страхования ответственности контрагентов на изготовление и поставку строительных материалов, конструкций, транспортные услуги и т.п.;

- изготовители и поставщики строительных материалов, конструкций и изделий требуют, в свою очередь, страхования ответственности своих контрагентов перед собой и т.д.

Каждый из участников инвестиционного проекта может выбрать себе отдельную страховую компанию для каждого вида рисков, но в мировой практике распространено заключение Генерального страхового соглашения на весь проект с охватом всех (или большинства) его участников – так называемое страхование по системе GAR (все строительные риски). В ряде случаев страховые платежи могут оплачиваться в рассрочку в течение всего периода строительства, что позволяет заказчику (подрядчику, поставщику) оперативно решать непредвиденные финансовые проблемы, так как возмещение ущерба осуществляется страховой компанией на основании факта страхования случая.

Застройщик – юридическое иди физическое лицо, уполномоченное инвестором реализовать строительно-инвестиционный проект; существенной особенностью является то, что застройщик обладает правом на земельный участок под застройку, в силу чего он является землевладельцем, а заказчик, в отличие от застройщика, только использует земельный участок под застройку на правах аренды.

В силу того, что капитальное строительство может осуществляться подрядными строительно-монтажными организациями – подрядным способом, а также вестись собственными силами застройщика – хозяйственным заказчика. При этом заказчик-застройщик заключает с другими субъектами инвестиционной деятельности договора:

- на реализацию инвестиционных проектов – между инвестором и заказчиком-застройщиком;

- строительного подряда – между заказчиком-застройщиком и подрядными строительно-монтажными организациями.

При исполнении договоров на реализацию инвестиционных проектов заказчик-застройщик распоряжается денежными средствами инвестора, передаваемыми для финансирования строительства объектов, ведет бухгалтерский учет производимых при строительстве затрат, а также принимает законченные работы, готовит объект к передаче в эксплуатацию и определяет инвентарную стоимость вводимых в эксплуатацию объектов.

При исполнении договоров строительного подряда заказчик-застройщик выполняет следующие функции:

- заключает с подрядными строительно-монтажными организациями договоры строительного подряда на выполнение всего комплекса строительно-монтажных и пусконаладочных работ, получает и оформляет исходные данные для проектирования объектов строительства;

- размещает заказ на разработку проектно-сметной документации и согласовывает ее в установленном порядке;

- оформляет разрешительную документацию на строительство;

- выполняет все необходимые работы по подготовке строительной площадки;

- осуществляет надзор за соблюдением норм и правил при производстве строительно-монтажных работ;

- организует управление строительством, принимает участие в проведении рабочих и государственных комиссий;

- координирует деятельность проектных, строительно-монтажных, специализированных и других организаций, осуществляющих проектирование и строительство объектов;

- осуществляет в соответствии с условиями договора подряда полную или частичную поставку материалов и оборудования;

- рассчитывается за выполненные работы с проектными, подрядными строительно-монтажными организациями, поставщиками материальных ресурсов и другими участниками проекта.

Подрядчик (генеральный подрядчик) – строительное предприятие, которое по договору подряда или контракту осуществляет строительно-монтажные работы самостоятельно или с привлечением субподрядных организаций, т.е. возводит объект. Генеральный подрядчик отвечает перед заказчиком за строительство объекта в полном соответствии с условиями договора, проекта, требованиями строительных норм и правил, оговоренных стоимостью. Ответственность за качество и сроки выполнения работ, в том числе выполняемых субподрядными организациями, перед заказчиком несет генеральный подрядчик.

Проектировщик (генеральный проектировщик) - проектное, проектно-изыскательское или научно-исследовательское предприятие, разрабатывающее по договору подряда или контракту с заказчиком проект объекта строительства. Генеральный проектировщик для разработки специальных разделов проекта или проведения научных исследований может привлекать специализированные проектные или научно-исследовательские организации. Генеральный проектировщик несет полную ответственность за качество проекта, технико-экономические показатели объекта строительства, правильность выполнения подрядной организацией проектных решений. Для контроля за соблюдением проектных решений генеральная проектная организация осуществляет авторский надзор.

Производители строительных материалов, изделий и конструкцийпоставляют по договорам или контрактам с заказчиком или с генеральным подрядчиком, субподрядными строительно-монтажными организациями материальные ресурсы на строительную площадку.

Состав участников инвестиционно-строительного проекта, их роли, распределение ответственности и обязанностей зависят от масштаба, сложности проекта и могут меняться.

В целом каждый проект затрагивает интересы как лиц, являющихся участниками инвестиционно-строительного проекта, а также органов власти, населения, надзорных органов (рис.9 ).

Рисунок - Участники инвестиционно-строительного процесса

На прединвестиционной стадии инвестор в полной мере контролирует стоимостные, временные, качественные и ресурсные параметры проекта и может вносить в них любые потребные изменения, а значит, и несет все риски за последствия своих решений. На этой стадии выбираются заказчик и консультанты. Консультанты – юридические и физические лица, привлекаемые по договорам для выполнения всех или отдельных функций по обоснованию и планированию на прединвестиционной стадии (юристы, оценщики, архитекторы и пр.). К консультантам относится также управляющий проектом, если таковой назначается на данной стадии.

В перечень основных задач, решаемых на прединвестиционной стадии включаются:

- предварительная оценка стоимости проекта;

- оценка рисков и выявление ограничений;

- определение временных характеристик проекта и составление предварительной программы его выполнения;

- финансовое планирование;

- детализация технических требований к объекту;

- выбор места строительства и организация проведения изыскательских работ (при необходимости);

- получение необходимых разрешений и согласований.

Прединвестиционная стадия проекта считается завершенной при следующих условиях:

- принято и авторизовано решение о выполнении проекта;

- составлены предварительные финансовый и календарный планы выполнения проекта;

- определены и утверждены схема и метод закупок работ и услуг по проекту;

- подготовлено техническое задание и/или задание на проектирование.

После выполнения указанных условий инвестиционно-строительный проект переходит в стадию проектирования и строительства (инвестиционную).

Организация управления проектом на стадии проектирования и строительства зависит от квалификации заказчика. Критерий отнесения заказчика к категории квалифицированных или неквалифицированных в международной практике определяют опытным путем - на основе проведения исследований и опросов.

Заказчик, который регулярно реализует строительные проекты (по два и более за пять лет на протяжении не менее 10 лет), должен быть причислен к квалифицированным.

Квалифицированные заказчики, как правило, имеют внутренние ресурсы для управления инвестиционно-строительными проектами, и управление проектами является их основной деятельностью (это технические заказчики – службы заказчика, управления капитального строительства и т.д.) или реализуется на регулярной основе для обеспечения их основной деятельности (это крупные государственные учреждения, частные предприятия и компании).

К консультантам относятся участники проекта, оказывающие заказчику нематериальные услуги по проекту:

1) управленческие, в содержание которых входит управление ключевыми характеристиками проекта – стоимостными показателями проекта, сроками и качеством работ, например, функции управления всем проектом или управления строительством;

2) ограниченные узкоспециализированными областями, оказание которых не призвано воздействовать напрямую на ключевые характеристики проекта, например, юридические, риэлтерские, оценочные, инжиниринговые, переводческие и другие подобные услуги.

Реализация любого проекта, в том числе и инвестиционно-строительного, связана с рядом функций управления им, из которых наиболее важны представленные на рисунке.

Разумеется, эти функции управления инвестиционно-строительным проектом являются общими, и при реализации конкретного проекта их состав и объем будет меняться в зависимости от поставленных целей.

Рисунок - Функции управления инвестиционно-строительным проектом

Предметную область инвестиционно-строительного проекта определяют цели, результаты и состав работ. В процессе жизни проекта все составляющие предметной области претерпевают изменения:

- цели, результаты и состав работ могут изменяться или уточняться как в процессе разработки проекта, так и по мере достижения промежуточных результатов;

- объемы работ могут уточняться в процессе разработки проекта, а в процессе его выполнения они меняются от нуля до 100 % при завершении работ.

Функция управления временем тесно связана с функцией управления целями. Она включает определение работ и их продолжительности, сроков начала и завершения проекта; минимизацию временных характеристик; разумное использование резервов времени; контроль развития проекта по его временным характеристикам; прогнозирование сроков завершения работ, этапов и проекта в целом; принятие решений по ликвидации нежелательных временных отклонений. Время является одним из определяющих факторов в оценке успеха инвестиционно-строительного проекта, требует особого внимания, поскольку потерянное время не может быть восполнено.

Управление стоимостью включает планирование ресурсов (определение, какие физические ресурсы и в каких количествах должны быть использованы), составление сметы (разработка оценки стоимости ресурсов, требуемых для выполнения проекта), определение сметной стоимости (привязка оценок всеобщих затрат с индивидуальными элементами деятельности с целью создания базы стоимости).

Функция управления качеством инвестиционно-строительного проекта принизывает весь его жизненный цикл, все его стороны и элементы и включает: проектные, организационные и управленческие решения; используемые материалы, оборудование, сырье и др.; качество выполнения работ при реализации проекта. Управление качеством реализуется через установление требований и стандартов к качеству результатов проекта, планирование качества, обеспечение выполнения требований к качеству в процессе реализации проекта через систему контроля и поддержки качества на уровне международных стандартов.

Функции управления человеческими ресурсами включают определение потребности персонала; поиск и отбор кандидатур; создание условий для коллективной работы; предупреждение и разрешение возникающих конфликтов и др. Управление персоналом должно быть направлено на оптимальное использование трудовых ресурсов для достижения целей проекта.

Управление коммуникациями в проекте тесно связано с управление персоналом. Масштабы, сложность инвестиционно-строительного проекта, его окружение, количество участников и заинтересованных сторон порождают большое число взаимосвязей и потоков информации. Содержание этой функции – разработка, организация и контроль процесса информационного обмена для удовлетворения потребностей участников проекта.

Управление риском – это искусство и формальные методы прогнозирования, анализа, оценки, предупреждение возникновения рисковых ситуаций; принятие мер по снижению степени риска на всем времени жизни инвестиционно-строительного проекта и распределение возможного ущерба от риска между его участниками.

Функция управления закупками в инвестиционно-строительном проекте определяется как процесс, в рамках которого обеспечиваются: определение состава, номенклатуры и сроков работы привлекаемых по контракту субъектов; подготовка контрактных предложений; выбор контрагентов и поставщиков путем торгов, конкурсов, тендеров; подготовка документации на заключение контрактов; контроль хода их выполнения; закрытие и расчет по завершенным контрактам.