Залог вторичных объектов недвижимости

С вторичными объектами все выглядело сложнее. Позиция Росреестра и арбитражных судов основывалась на том, что требования п.3 ст.340 ГК применимы только к первичным объектам недвижимости и не допускали распространения этих норм на вторичные объекты недвижимости. Были высказывания ВАС, который указывал на то, что вместе с главным объектом помещением должна быть заложена доля земельного участка, но в этом случае Росреестр указывал, что доля в праве не может быть предметом ипотеки. В итоге в этом же самом информационном письме ВАС №90 2005 года указал, что если у собственника помещения права на землю оформлены, то залог помещения распространяется и на землю. Если нет, то залогу подлежит только помещение.

У собственника помещения права на землю могут быть оформлены либо в виде доли либо в виде аренды со множественности арендаторов. Если оформлена доля, то ВАС – при залоге помещения спрашивать согласия других сособственников земельных участков не требуется, поскольку доля в праве собственности на землю следует судьбе основанного объекта – помещения, а вопрос о возможности в принципе залога доли в праве решил так: правила запрещающие залог доли в праве до его выдела применяются только в случае залога земельного участка и не применяются в случае залога помещения, когда доля в праве принадлежит собственнику помещения.

С арендой ситуация выглядела сложнее. В случае если у сособственников помещений оформлено право на землю в виде аренды со множеством лиц на стороне арендатора. Ситуация осложняется тем, что доля в праве аренды выделена не может быть. Собственник помещения является арендатором всего участка. ВАС указал, что в случае залога помещения спрашивать согласия арендодателя на залог права аренды не требуется, поскольку право аренды следует судьбе закладываемого помещения. При этом у первого залогодателя проблем не возникает, первый собственник без согласия арендодателя и собственников других помещений закладывает помещение. После этого право аренды считается целиком обремененным. И возникает ситуация: если собственник другого помещения захочет заложить его, то он должен заложить право аренды, но он должен получить согласие залогодержателя по первой ипотеке. А если залогодатель не даст этого согласия, то как быть?

Эту ситуацию разрешил пленум ВАС в постановлении пленума №10. В соответствии с п.11 этого постановления при залоге нежилого помещения не требуется передачи в залог земельного участка, на котором здание, так как приобретателю такого помещения переходит принадлежащее право на долю в общем имуществе здания. ВАС применил аналогию закона, о чем говорил еще в информационном письме №90.