Рациональный способ создания недвижимости

Временные постройки, вспомогательные сооружения, объекты капитального строительства, объекты недвижимости – их соотношение.

Временная постройка не обладает признаками капитальности, и права на временную постройку не могут быть зарегистрированы как на объект недвижимости. На федеральном уровне понятие временных построек не дается, в основном этому уделяется внимание на региональном уровне. В СПб действует постановление Правительства №939 от 12.07.2011, где дается понятие временных построек. Под временными постройками понимаются – одноэтажные постройки некапитального характера без фундамента, в конструктивных характеристиках которых предусмотрена возможность их разборки и перемещения без несоразмерного ущерба их назначению, и права на которые не подлежат госрегистрации. С точки зрения ЗК нет ни одной нормы, которая бы регулировала порядок предоставления земельных участков под временные постройки. В ЗК есть ст.34, которая названа «Порядок предоставления земельных участков гражданам для целей не связанных со строительством». Но на региональном уровне эту норму стали рассматривать таким образом, что она регулирует порядок предоставления земельных участков для размещения временных построек, причем не только гражданам, но и юридическим лицам. Для этого нужно заключить договор аренды с органом исполнительной власти на срок до 3-х лет. В СПб этот порядок регулируется постановлением Правительства №1830 от 30.12.10. С точки зрения ЗК эта процедура не предусматривает возможности проведения торгов и возникает вопрос, как быть, если на один земельный участок подано несколько заявок.

До 2011 года процедура торгов при наличии нескольких претендентов не применялась. С 1 января 2011 года стал действовать порядок: если на участок претендуют граждане, то он предоставляется первому заявителю, если на земельный участок претендуют несколько юридических лиц, то в этом случае земельный участок должен быть выставлен на торги.

С точки зрения ФЗ не требуется получение разрешения на возведение временной постройки, однако на местах считают, что это пробел законодательства, и, как правило, определенный орган наделяется полномочиями по выдаче документов для временной постройки (даже на собственном земельном участке). В СПб таким органом является ГАТИ, она выдает ордера на возведение временных построек. И в соответствии с законодательством об административной ответственности в СПб если без разрешения ГАТИ, то правонарушение.

Вспомогательные сооружения. Понятия вспомогательных сооружений в законодательстве не содержится нигде вообще. Здесь мы можем исходить из толкования ГсК. Они могут быть как временными постройками, так и обладать признаками капитальности. Если же вспомогательное сооружение обладает признаками капитальности, то можем зарегистрировать права как на объект недвижимости. Критерием отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания и сооружения, по отношению к которому другое сооружение выполняет вспомогательную функцию. Для возведения вспомогательного сооружения необходимо наличие 2-х факторов:

· Права на земельный участок

· Наличие основного объекта, права на который зарегистрированы.

В соответствии со ст.51, 55 ГсК для возведения вспомогательного сооружения не требуется получения разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию.

Основания возникновения: либо под объектом недвижимости приобретаем участок земли и есть вторая группа оснований – когда получаем пустой земельный участок, чтобы что-то разместить.

Для временной постройки получаем в порядке ст.34 ЗК. Вспомогательное сооружение сооружаем на том земельном участке, который получили для объекта капитального строительства, на который получим участок. В отличие от основного объекта капитального строительства вспомогательный – для его постройки нужно будет только акт технической инвентаризации.

Что касается объектов капитального строительства. Категорически неверный подход в практике и доктрине, когда объект капитального строительства и объект недвижимости рассматривают как идентичные вещи, это не так! Объект капитального строительства – это ГсК, а объект недвижимости – ГК. Может быть так, что объект капитального строительства есть, а объекта недвижимости не появилось. Один подход: объект недвижимости возникает в момент прочной связи с землей – старый подход №21 1997 года информационное письмо президиума ВАС – это устаревший подход. Но ведущие цивилисты (московские) – юр подход – возникает в момент регистрации прав на недвижимость. Когда речь идет о вновь созданном объекте с землей, то возникает в момент прочной связи с землей. С точки зрения строительства – возникает в момент регистрации прав на объект недвижимости. Объекты капитального строительства (ОКС):

· Здания

· Строения

· Сооружения

· Объекты незавершенного строительства

Объекты недвижимости:

· Здания

· Сооружения

· Объекты незавершенного строительства

· Помещение

Мы можем построить здание, зарегистрировать его как объект недвижимости. Это будет первичный объект недвижимости. Когда регистрируем права на помещение, то это вторичный объект недвижимости. Здание – совокупность вторичных объектов – помещений. Если нужно провести реконструкцию, то получаем разрешение на реконструкцию здания и проводим реконструкцию помещения. Если хотим надстроить мансарду, то получаем разрешение на реконструкцию здания.

Чтобы реконструировать здание нужно вывести его из эксплуатации. Поэтому с практической точки зрения передают часть здания, сооружения под реконструкцию.

Среди объектов капитального строительства названы объекты незавершенного строительства (ОНС) – нужно рассматривать их исключительно как объекты недвижимости – так было бы лучше. У нас нет никакой литературы, посвященной объектам капитального строительства.

Движимое имущество, ОКС, самовольная постройка, объект недвижимости. Привезли груду строй материалов, эта груда стройматериалов, если не получили разрешение на строительство, то она остается движимым имуществом. Если получили разрешение на строительство, то кирпичи превращаются в ОКС – продолжаем воздвигать на законных основаниях. Если не получили разрешительных документов, то эта груда может превратиться по решению суда в самовольную постройку, должен кто-то обратиться в суд. Если мы хотим, чтобы возник объект недвижимости, то 2 пути: через создание ОКС – получаем все разрешения и регистрируем права ИЛИ можем создать через признание права собственности на самовольную постройку, сами обращаемся в судебном в порядке ст.222 ГК и с этим судебным решением идем и регистрируем право собственности. ОКС образуется только с разрешением на капитальное строительство.

Еще до совместного постановления был обзор практики, где ВАС указал, что иск о сносе самовольной постройки должен предъявлять орган стройнадзора. Потом дошло, что в его полномочия этот надзор за самовольными постройками не входит. Теперь у нас от органа сройнадзора иски не предъявляют. Предъявляет прокурор или орган исполнительной власти.

ОНС не может существовать как объект капитального строительства. Так как мы не можем получить разрешение на строительство объекта незавершенного строительства. Статус ОНС возникает с момента регистрации прав на него. Но появилась практика, когда стало возможно получить разрешение на реконструкцию ОНС – это бред!

Если мы собираемся создавать объект капитального строительства. То все начинается с того, что мы должны получить земельный участок. Всё, что касается строительства, в основном это регулируется на региональном уровне.

ЗК предусматривает 2 порядка предоставления земельных участков под строительство:

· Без предварительного согласования места объекта

· С предварительными согласованием места размещения объекта

Первый включает в себя проведение торгов. На торги может быть выставлен либо земельный участок, либо право аренды.

Процедура с предварительным согласованием включает в себя акт выбора земельного участка, который утверждается решением о предварительном согласовании места размещения объекта.

Никаких других способов получения публичных земель под строительство наше законодательство не допускает и не предусматривает. В результате предварительного согласования земельный участок может быть предоставлен только в аренду или лицам, указанным в п.1 ст.20 ЗК, на праве ПБП. В собственность земельный участок может быть предоставлен только по результатам торгов.

Возможность застройки земельного участка, предоставленного собственнику объекта недвижимости в порядке ст.36 ЗК – для эксплуатации объекта недвижимости. Если земельный участок предоставляется в собственность, то проблем особо не возникает. Если земельный участок предоставляется собственнику объекта недвижимости в аренду, то возможность его дальнейшей застройки отвергалась ВАС до 2010 года. Объяснялось это нарушением порядка, предусмотренного ст.30 ЗК порядка предоставления земельного участка под строительство. В 2010 году ВАС изменил свою позицию и указал на возможность застройки такого земельного участка. Однако, в СПб для того, чтобы застроить такой участок необходимо заключить соглашение с правительством СПб (ч.1 ст.6 Закона СПб от 17.06.2004 №282-43), соглашение заключается за плату, а в дальнейшем нужно пройти процедуру согласования, аналогичную оформлению акта выбора земельного участка.