Земельных отношений

Основные риски, возникающие в процессе

Страхование прав и интересов участников земельного рынка осуществляется в несколько этапов.

Первый заключается в описании ущербов, которые могут быть вызваны нарушением прав собственности и других имущественных интересов. На втором этапе описываются и анализируются риски, связанные с нарушением прав собственности и других интересов участников земельного рынка.

Третий заключается в оценке вероятности появления ущербов в результате нарушения вещных прав.

Такая последовательность позволяет очертить круг возможных ущербов при страховании, проанализировать риски, которые могут возникнуть в процессе земельных отношений и, наконец, оценить вероятность появления тех или иных ущербов. Это позволит определить случайность или закономерность появления ущербов и предоставить исходные данные для осуществления процесса страхования от возможных рисков.

Необходимость страхования прав на землю и другое недвижимое имущество чаще всего возникает в случае приобретения (покупки, мены) земли и другой недвижимости, залога земельного участка или другого объекта недвижимого имущества, привлечения инвестиций, особенно иностранных, в проекты, связанные с каким-либо объектом недвижимости.

Приобретая земельный участок или другой объект недвижимого имущества, приобретатель заинтересован в том, чтобы исключить возможность имущественного ущерба при опротестовании возникших прав вследствие каких-либо обстоятельств, о которых он не знает в момент совершения сделки или не в состоянии предвидеть их будущие последствия.

В случае залога земельного участка или другого объекта недвижимости залогодержатель заинтересован в том, чтобы исключить имущественный ущерб, который он понесет, если обращение взыскания на предмет залога окажется невозможным в силу отсутствия законных прав залогодателя на предмет залога.

Инвестируя средства в какой-либо проект, возможность выполнения которого связана с правами на земельный участок и/или другой объект недвижимого имущества, инвестор вправе требовать страхования прав на этот земельный участок (другой объект недвижимости) в качестве гарантии от возможного ущерба в случае опротестования указанных прав.

Отсутствие надежных гарантий прав на недвижимость препятствует реализации инвестиционных проектов, в особенности проектов с участием иностранного капитала.

Страхование права титула (собственности) является одним из важнейших аспектов страхования земельных отношений.

Субъектами страхования имущественных прав на землю или другую недвижимость являются страхователь (гражданин или юридическое лицо, заключающее договор страхования приобретаемого права на земельный участок и/или другой объект недвижимости), выгодоприобретатель (лицо, назначаемое страхователем и имеющее основанный на законе, ином правовом акте или договоре интерес в сохранении застрахованного права — обычно собственно правообладатель, если им не является сам страхователь), страховщик (страховая компания, оказывающая услуги по страхованию прав).

Объектом страхования выступает не имущество само по себе, а комплекс имущественных прав на земельный участок и/или другую недвижимость, принадлежащих страхователю (выгодоприобретателю).

Страховыми рисками при страховании прав на земельные участки и другие объекты недвижимого имущества являются изменения прав страхователя (выгодоприобретателя), происходящие помимо его воли. К определению рисков при страховании имущественных прав возможны два различных подхода. Страховым риском может являться возможность полной утраты страхователем (выгодоприобретателем) застрахованного права, либо возможность ограничения полномочий правообладателя, например: установление сервитута на земельный участок или другой объект недвижимости, установление ранее не известных правообладателю вещных прав третьих лиц на объект (права аренды, права пользования, права залогодержателя). Мировая практика предусматривает страхование интересов правообладателя для широкого круга случаев нанесения ему имущественного ущерба какими-либо действиями, изменяющими его полномочия.

Страховым случаем, как правило, признается изменение застрахованного права, происходящее по решению судебных органов. Следует признать, что такой подход применим в большинстве ситуаций, поскольку только решение суда может быть окончательным решением спорных вопросов, связанных с правами на землю и другое недвижимое имущество. Гражданским кодексом РФ (ст. 964) допускаются такие договоры имущественного страхования, предусматривающие выплату страхового возмещения за убытки, возникшие вследствие изъятия, конфискации, реквизиции, ареста застрахованного имущества по распоряжению государственных органов. Поэтому, если при заключении договора страхования прав на земельный участок или другое недвижимое имущество соглашением страхователя со страховщиком будут установлены любые четкие правила определения страхового случая, не противоречащие действующему законодательству, то такой договор должен признаваться законным.

Сроки страхования определяются договором страхования. За рубежом принята практика, в соответствии с которой договоры страхования имущественных прав заключаются бессрочно (срок их действия не ограничивается и прекращается лишь в случаях отчуждения права по воле правообладателя либо выплаты страхового возмещения). Однако действующий Гражданский кодекс прямо не предусматривает бессрочных договоров страхования.

Страховые тарифы определяются соглашением страхователя со страховщиком. Особенностью страхования имущественных прав является невозможность установления единых тарифов в силу разной степени риска при страховании прав на каждый конкретный земельный участок (другой объект недвижимости) в зависимости от истории права на него. Общий тариф может быть установлен лишь для объектов, изучение истории прав на которые не выявило никаких оснований предполагать возможность оспорить эти права. Однако для страхователей нередко бывает важным застраховать права именно в случаях, когда предполагается повышенный риск, и естественно, что в этом случае страховщик вынужден назначать повышенный тариф.

Страховая сумма определяется соглашением сторон в пределах страховой стоимости имущественного права. В наиболее распространенном варианте (при страховании права собственности) страховая стоимость права будет совпадать с действительной стоимостью земельного участка или другого недвижимого имущества в день заключения договора страхования. Однако в случае, если объектом страхования будут какие-либо иные права, необходимой станет оценка стоимости именно прав, а не имущества. В любом случае при страховании желательно проведение профессиональной оценки.

В целях защиты от возможных ущербов, связанных с нарушением прав собственности и других имущественных прав и законных интересов участников земельного рынка, целесообразно использовать комплексное страхование земельных отношений, включающее страхование: 1) ответственности пользователей (арендаторов) за нанесение ущерба земельным участкам; 2) заложенного залогодержателем (залогодателем) имущества; 3) имущественных прав (титула собственности); 4) рисков инвесторов, приобретающих ценные бумаги, обеспечением по которым выступают земельные участки; 5) административных рисков на случай изъятия, возникновения ограничений и обременении, изменения норм землеотвода, изменения права; 6) случайных рисков, ведущих к качественному ухудшению земельных участков, а следовательно, к ухудшению или утрате его потребительской ценности; 7) гражданской ответственности регистраторов; 8) гражданской ответственности лиц, осуществляющих деятельность по проведению государственного кадастрового учета земельных участков.