Тема 6: Изменение договора найма и обмен
ЛЕКЦИОННОЕ ЗАНЯТИЕ 6.
жилыми помещениями.
(2 часа)
1. Изменение договора найма в домах государственного жилищного фонда.
2. Переустройство и перепланировка жилого помещения.
3. Обмен жилыми помещениями.
Вопрос 1.Изменине договора найма в домах государственного жилищного фонда.
По общему правилу изменение условий договора найма возможно лишь по письменному согласию сторон. Исключением является изменение договора по требованию одной из сторон:
1. изменение договора найма жилого помещения по требованию нанимателей, объединяющихся в 1-у семью.
В соответствии со ст. 59 ЖК граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, в случае объединения в одну семью вправе требовать у наймодателя заключения с одним из них договора найма на все занимаемое жилое помещение.
2. Изменение договора найма жилого помещения вследствие признания нанимателем другого члена семьи (ст.60 ЖК)
3. Изменение договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя. Совершеннолетний член семьи нанимателя жилого помещения вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с письменного согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю общей площадью жилого помещения либо в соответствии с соглашением о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено изолированное жилое помещение, отвечающее требованиям ЖК (ст.61 ЖК).
Вопрос 2. Переустройство и перепланировка жилого помещения.
Регулируется ст.64 ЖК, Решение Мингорисполкома от 2.09.99г. №909 «Об утверждении положения о порядке осуществления ремонта и реконструкции жилых помещений (квартир) в многоквартирных домах в г.Минске».
В соответствии со ст.64. переустройство и перепланировка жилого помещения государственного жилищного фонда могут производиться: а) в целях повышения благоустройства жилого помещения; б) допускаются с согласия нанимателя и проживающих с ним совершеннолетних членов семьи; в) с разрешения наймодателя.
При осуществлении ремонта и реконструкции квартир запрещается производство работ, ведущих к снижению несущей способности и эксплуатационной пригодности конструкций здания, к снижению технической долговечности и сохранности отдельных помещений или дома, ухудшению внешнего архитектурного облика, а также с нарушением действующих строительных, ремонтных, противопожарных, санитарно-гигиенических требований и Закона Республики Беларусь "Об охране историко-культурного наследия".
Запрещается выполнение работ по реконструкции отдельных квартир в домах, находящихся в предаварийном или аварийном состоянии.
Наниматель, допустивший самовольное переустройство или перепланировку жилого помещения, обязан за свой счет привести это жилое помещение в прежнее состояние.
Вопрос 3. Обмен жилыми помещениями
Регулируется: ст.75-79 ЖК, Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 2.08.99 г. № 1191 «Об утверждении Правил обмена жилых помещений государственного жилищного фонда в Республике Беларусь»; «О порядке нотариального удостоверения договоров мены жилых помещений» Письмо Министерства юстиции Республики Беларусь от 18 июля 1994 г. № 05-17-3153; «Об утверждении и введении в действие Временной инструкции о порядке обмена жилого помещения в домах государственного и общественного фонда, фонда жилищных и жилищно-строительных кооперативов на жилой дом (квартиру), принадлежащий гражданину на праве частной собственности» Приказ Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 21 июня 1991 г. № 67; Решение Высшего Совета Сообщества Беларуси и России от 22.06.96г. №5 «О беспрепятственном обмене жилых помещений».
Наниматель жилого помещения государственного жилищного фонда вправе с письменного согласия совместно проживающих с ним совершеннолетних членов семьи, а также иных граждан, за которыми сохраняется право пользования этим жилым помещением, и с разрешения наймодателя произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем, собственником жилого помещения или членом организации граждан-застройщиков.
Если между членами семьи нанимателя жилого помещения не достигнуто согласие об обмене этого жилого помещения, то любой совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать в судебном порядке принудительного его обмена на помещения в разных домах (квартирах).
Граждане, подлежащие выселению без предоставления другого жилого помещения в соответствии со статьей 39 ЖК, по требованию наймодателя могут быть обязаны судом взамен выселения произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое жилое помещение. – принудительный обмен.
Предметом обмена могут быть:
- отдельная квартира или другое изолированное жилое помещение, одноквартирный жилой дом;
- часть жилого помещения, приходящаяся на долю нанимателя жилого помещения или совершеннолетнего члена его семьи, в том числе неизолированная жилая комната или часть комнаты при условии, что этот гражданин в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи лиц, оставшихся проживать в помещении – так называемый «родственный обмен»
Граждане, желающие произвести обмен, подают в соответствующий орган по обмену жилых помещений заявление по форме, установленной Министерством жилищно-коммунального хозяйства.
Обмен жилыми помещениями не допускается, если:
1. к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора найма жилого помещения либо о признании его недействительным;
2. в отношении члена ОГЗ рассматривается вопрос об исключении его из этой организации;
3. дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, является аварийным, подлежит сносу или переоборудованию в нежилой, грозит обвалом, передается для государственных нужд;
4. дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, подлежит капитальному ремонту с перепланировкой этого жилого помещения;
5. обмен носит корыстный или фиктивный характер;
6. жилое помещение является служебным, находится в специальном доме или относится к жилым помещениям социального пользования;
7. в связи с обменом в квартиру, в которой проживают два и более нанимателя (члена ОГЗ), вселяется гражданин, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире невозможно;
8. на жилое помещение в соответствии с законодательством Республики Беларусь наложен арест или запрет на отчуждение.
Соглашение об обмене жилыми помещениями вступает в силу с момента заключения одной из сторон обмена договора найма жилого помещения либо получения регистрационного удостоверения в БРТИ.