Исходные положения и понятия
ОПЕРАЦИИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ
Потребность в жилье одна из главных в жизни людей, а ее удовлетворение – основное условие их благосостояния.
Жилищная сфера – это область народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружении и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт.
Недвижимость в жилищной сфере – это недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.
Жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, пригодных для проживания (рисунок 5.1).
Рисунок 5.1 – Состав жилищного фонда по типу и функциональному назначению
В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:
1) частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
2) государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);
3) муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:
1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.
Конституционное право граждан на жилище в России реализуется в формах, которые обеспечиваютпостоянное проживание или длительное пользование им:
1. Предоставление жилого помещения из государственного или муниципального фондов по договорам социального найма (ст. 672 П1 РФ) или коммерческого найма (на 5 лет) с соблюдением установленных правил и очередности.
2. Вступление в жилищно-строительные и жилищные кооперативы
3. Приобретение жилья в частную собственность различными способами (рисунок 5.2).
4. Предоставление служебной жилой площади.
5. Предоставление общежитий.
В условиях осуществляемой жилищной реформы прекращены могут быть не только права собственности, но и абсолютные права граждан пользоваться жилыми помещениями в случаях:
1) если наниматели систематически разрушают или портят жилое помещение, используют его не по назначению либо нарушают правила общежития и законные интересы других лиц или общества;
2) когда прекращены трудовые отношения, в связи с которыми было предоставлено право пользования жилыми помещениями.
Но права пользования жильем не зависят от смены его собственника.
Собственник недвижимости в жилищной сфере имеет право в порядке, установленном законом, владеть, пользоваться и распоряжаться ею по своему усмотрению с учетом установленных правил общежития, не нарушая законные интересы других граждан.
Рисунок 5.2 – Способы получения права собственности на жилище в России