КОНСПЕКТ 1. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма. Договор социального найма жилого помещения.

МОДУЛЬ 2. ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.

КОМПЛЕКСНАЯ ЦЕЛЬ МОДУЛЯ – сформировать у студентов представление о договоре найма жилого помещения как о комплексном правовом институте, источники правового регулирования которого послужили базой для формирования жилищного права как подотрасли гражданского права и комплексной отрасли законодательства – жилищного законодательства; показать обучающимся различия между договором социального найма жилого помещения и договором коммерческого найма жилого помещения, договором найма специализированного жилого помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 49 ЖК РФ по договору социального найма жилые помещения предоставляются в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Этот договор может быть заключен лишь с гражданами, состоящими на учете.

Принятие на учет граждан осуществляется органом местного самоуправления по месту жительства. Согласно ст. 52 ЖК РФ граждане могут подать заявление о принятии их на учет и не по месту своего жительства в случаях, установленных законодательством.

Жилые помещения фонда Российской Федерации, субъекта Российской Федерации согласно ч.З ст.49 ЖК РФ могут предоставляться по основаниям и в порядке, установленным федеральным законом или законом субъекта Федерации.

По договорам социального найма жилые помещения не предоставляются иностранным гражданам и лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.

В новом Жилищном кодексе нашло реализацию положение ст.40 Конституции РФ, согласно которому из государственного и муниципального жилищных фондов бесплатно или за доступную плату жилище предоставляется малоимущим и иным нуждающимся в жилище гражданам, указанным в законе.

Жилищный кодекс РФ 2004 года в качестве обязательного условия принятия на учет назвал не только нуждаемость в жилых помещениях, но и признание граждан малоимущими.

ЖК РФ в статье 49 закрепил принципы, из которых следует исходить для признания граждан малоимущими: доход, приходящийся на каждого члена семьи и стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Приказом Минрегиона России от 25 февраля 2005 года № 17 утверждены Методические рекомендации для органов государственной власти Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставлении малоимущим гражданам, признанными нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма.[51]

Порядок признания граждан малоимущими устанавливается субъектом Федерации.

Так, приказом Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Ростовской области от 7 февраля 2006 года №14 утверждены Методические рекомендации органам местного самоуправления по порядку признания граждан малоимущими в целях обеспечения социальным жильем и ведению учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Данные рекомендации были разработаны в целях методического обеспечения реализации органами местного самоуправления полномочий во исполнение областного закона от 07.10.2005 года №363-ЗС «Об учете граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма на территории Ростовской области».

В названном законе указывается, что среднедушевой доход для признания граждан малоимущими производится за 12 календарных месяцев, предшествовавших подаче заявления о признании гражданина малоимущим. В законе перечислены все виды доходов, получаемых каждым членом семьи, а также доходы, которые не включаются в среднедушевой доход семьи (одиноко проживающего гражданина).

Доходы учитываются в объеме, остающемся после уплаты всех налогов и сборов в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Руководствуясь Областным законом и Методическими указаниями, орган местного самоуправления признает гражданина малоимущим.

Согласно ч.З ст. 49 ЖК РФ жилые помещения по договору социального найма могут предоставляться не только малоимущим гражданам, но и иным категориям граждан, определенным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации.

Этим категориям граждан жилые помещения могут предоставляться и в муниципальном фонде в случае наделения этих органов государственными полномочиями.

Вторым критерием принятия на учет является нуждаемость в жилом помещении.

В ст. 51 ЖК РФ сформулированы основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма.

Нуждающимися в жилом помещении признаются:

1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договору социального найма или члены его семьи либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника;

2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договору социального найма или членами семьи нанимателя по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника и обеспеченные общей площадью на одного члена семьи менее учетной нормы. Учетной нормой является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления (ст. 50 ЖК РФ).

Областным законом «Об учете граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма на территории Ростовской области», учетная норма определена в размере от 6 до 10 квадратных метров на одного человека.

Следовательно, в разных муниципальных образованиях области она может быть неодинаковой и колебаться в пределах названных цифр;

3) проживающие в помещениях, не отвечающим установленным для жилых помещений требованиям[52];

4) наниматели по договору социального найма и члены их семьи или собственники жилого помещения, члены семьи собственника, проживающие в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющим иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности.

Новеллой ЖК РФ 2004 года является норма, позволяющая гражданину, имеющему право быть принятым на учет по нескольким основаниям, по его выбору быть принятым на учет по одному из этих оснований либо по всем основаниям.

Например, по основанию (основаниям), предусмотренным ст. 51 ЖК РФ, и основанию, предусмотренному законом субъекта Российской Федерации.

Согласно статье 53 ЖК РФ граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий.

Отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях допускается в случае, если: а) не представлены необходимые документы (ст. 52 часть 4); б) предоставлены документы, которые не подтверждают право состоять на учете; в) не истек пятилетний срок, предусмотренный ст. 53 Кодекса.

Порядок ведения учета органом местного самоуправления устанавливается законом субъекта Российской Федерации.

Законом Ростовской области от 7 октября 2005 года «Об учете граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма на территории Ростовской области» установлено, что орган местного самоуправления ведет учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях по единому списку в порядке очередности принятия на учет. Граждане, имеющие право на внеочередное предоставление жилого помещения по договору социального найма, включаются в отдельные списки.

Новый Кодекс не упоминает такой категории льготников как первоочередники.

По общему правилу, сформулированному в статье 6 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской федерации» от 29 декабря 2004 года, граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договору социального найма. Они снимаются с учета по основаниям, предусмотренным пунктами 1, 3-6 ст. 56 ЖК РФ 2004 года.

С принятием нового Кодекса право на внеочередное обеспечение жилым помещением, в соответствии со статьей 57 ЖК РФ принадлежит:

1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 Кодекса.

Граждане, принятые на учет, имеют право состоять на учете до получения ими жилых помещений по договору социального найма.

Основаниями снятия граждан с учета нуждающихся в жилых помещениях в соответствии со ст. 56 ЖК РФ являются:

1. подача гражданином заявления о снятии его с учета;

2. утрата права на получение жилого помещения по договору социального найма;

3. выезд на место жительства в другое муниципальное образование;

4. получение в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетные средства на приобретение или строительство жилого помещения;

5. предоставление гражданину в установленном порядке земельный участок для строительства жилого дома;

6. в случае выявления в предоставленных документах сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.

Данный перечень является закрытым и, следовательно, расширению не подлежит.

Жилые помещения предоставляются гражданам в порядке очередности исходя из времени принятия на учет, за исключением тех категорий граждан, которые имеют право на получение жилого помещения вне очереди.

Решение о предоставлении жилого помещения должно содержать место нахождения предоставляемого помещения. Оно должно находиться в черте соответствующего населенного пункта, т.е. пункта, в котором гражданин проживает (ст. 57 ЖК РФ). Видимо из этого правила могут быть исключения. Так, если гражданин встал на учет вне постоянного места жительства, ему предоставляется жилое помещение в том населенном пункте, где он состоял на учете. Кроме того, в случае, когда гражданин лишился жилого помещения в результате стихийного бедствия, жилье с согласия гражданина может предоставляться в другом населенном пункте, тем более, если населенный пункт, где он проживал, не сохранился.

По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления.

Нормой предоставления является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма (ст. 50 ЖК РФ). Эта норма устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договору социального найма и другими факторами.

Размер площади жилых помещений, предоставляемых категориям граждан, указанным в части 3 статьи 49 Кодекса могут быть и иными.

Областной законом Ростовской области от 07.10.2005 г. установил минимальный и максимальный размер нормы предоставления общей жилой площади, предоставляемой по договору социального найма: от 25 до 33 квадратных метров для одиноко проживающих граждан; от 34 до 42 квадратных метров - на семью из двух человек и от 15 до 18 квадратных метров на каждого члена семьи при составе три и более человек.

При предоставлении жилого помещения категориям граждан, определенным федеральным или областным законодательством норма предоставления составляет соответственно: 33, 42 и 18 на каждого члена семьи.

В исключительных случаях размер предоставляемого жилого помещения может превышать норму на 10% при отсутствии подходящего по метражу жилья в связи с проектным решением, если такое жилое помещение представляет одну комнату или однокомнатную квартиру (ст. 6 Областного закона).

Особые правила установлены для заселения освободившихся жилых помещений в коммунальных квартирах.

В соответствии со ст. 59 ЖК РФ решение данного вопроса проходит четыре этапа.

1. Если в коммунальной квартире проживают наниматели и (или) собственники, которые на момент освобождения жилого помещения (комнаты, комнат) признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилом помещении, освободившееся жилое помещение по их заявлению предоставляется им по договору социального найма;

2. При отсутствии таких граждан освободившееся помещение предоставляется проживающим в квартире нанимателям по социальному найму или собственникам, которые могут быть признаны малоимущими в случае, если они обеспечены общей площадью менее нормы предоставления;

3. Если нет в коммунальной квартире ни той, ни другой категории граждан, освободившееся помещение по заявлению проживающих в квартире граждан передается им по договору купли-продажи, если они обеспечены общей площадью менее нормы предоставления;

4. При отсутствии в коммунальной квартире всех, перечисленных ранее категорий граждан, освободившееся жилое помещение предоставляется в общем порядке по договору социального найма.

При предоставлении жилых помещений по договору социального найма не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола, кроме супругов, без их согласия.

В отличие от этого статья 41 ЖК РСФСР, предусматривала запрет лишь в случае, если лица были старше девяти лет. О согласии в законе речи не было.

Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма является основанием для его заключения.

Договор социального найма определен в статье 60 ЖК РФ, в соответствии с которой по договору социального найма жилого помещения – одна сторона собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуются передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Договор социального найма заключается без установления срока его действия.

Договор социального найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Договор социального найма заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Типовой договор социального найма жилого помещения утв. постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315.[53]

Субъектами жилищного правоотношения, возникающего на основании договора социального найма жилого помещения, выступают наймодатель и наниматель и члены его семьи.

К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке (п. 1 ст. 69 ЖК РФ).

Члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре независимо от того, вселились они в жилое помещение в месте с нанимателем или были вселены позже после заключения договора.

Согласно части 2 ст. 62 ЖК РФ члены семьи нанимателя имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Бывшие члены семьи нанимателя, проживающие совместно с нанимателем, сохраняют такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. В то же время указанные граждане самостоятельно отвечают по своим обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Наниматель в процессе действия договора может вселить новых граждан в качестве членов своей семьи. Основания и порядок вселения определены в ст. 70 ЖК РФ.

Права и обязанности сторон по договору социального найма жилого помещения определены в статьях 65 и 67 ЖКУ РФ, Типовом договоре социального найма жилого помещения, Правилами пользования жилыми помещениями.

Наниматель жилого помещения с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления.

Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма остается наниматель.

Договор поднайма жилого помещения заключается в письменной форме. В нем должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение.

Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

Основания прекращения договора поднайма жилого помещения определены в ст. 79 ЖК РФ.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом жилом помещении другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры – менее нормы предоставления.

Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Обмен жилыми помещениями.

Договор обмена стал известен отечественному законодателю и исследователям права с 20-х годов нашего столетия. Такой договор выступал как способ передачи одними гражданами другим жилых помещений, относящихся к государственному или общественному жилищному фонду, а также жилых помещений, принадлежащих жилищным и жилищно-строительным кооперативам.

В действующем ЖК РФ отсутствует дефиниция договора обмена. В то же время анализ законодательства позволяет его определить как договор в силу, которого два или более нанимателей по договорам социального найма обязуются взаимно передать права и обязанности по пользованию занимаемыми ими жилыми помещениями.

Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом.

Наниматель может совершить обмен при наличии согласия всех, совместно проживающих с ним членов семьи, в том числе и временно отсутствующих.

Обмен невозможен, если нет письменного согласия наймодателя.

Обмен помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, может быть произведен лишь с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

При недостижении согласия между нанимателем и членами семьи на обмене каждый из них имеет право требовать осуществления обмена в судебном порядке (ст. 72 ЖК РФ). Такой обмен принято называть принудительным.

Как и в ранее действовавшем ЖК, в новом кодексе содержится перечень условий, при наличии которых обмен не допускается (ст. 73).

Ими являются:

1) если к нанимателю жилого помещения предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма;

2) право пользования жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано непригодным в установленном порядке;

4) принято решение о сносе дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 статьи 51 Кодекса.

Договор обмена может быть признан недействительным по основаниям, предусмотренным статьями 166-181 ГК РФ.

Последствием признания договора обмена недействительным является двусторонняя (многосторонняя) реституция, т.е. все участники такого обмена подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.

На участника договора, если он совершил неправомерные действия, возлагается обязанность возместить убытки потерпевшей стороне, возникшие вследствие такого обмена.

Изменение договора социального найма жилого помещения.

Согласно ст. 82 ЖК РФ граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых жилых помещений.

Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти умершего нанимателя.

Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения.

На формулирование норм, регулирующих расторжение договора социального найма жилого помещения, непосредственное влияние оказывает конституционная норма, согласно которой никто не может быть произвольно лишен жилища (ст. 40 Конституции РФ).

Общим правилом является норма, согласно которой расторжение договора допустимо в любое время по соглашению сторон.

Договор социального найма может быть прекращен как по воле одной или обеих сторон, так и помимо их воли, по обстоятельствам от них независящим. Статья 83 ЖК РФ называет два таких обстоятельства. Это утрата (разрушение) жилого помещения и смерть одиноко проживающего нанимателя.

Инициатива нанимателя расторгнуть договор социального найма может быть выражена и в фактических действиях - «выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства», т.е. не временно, а постоянно.

Днем расторжения в этом случае считается день выезда из жилого помещения.

В случае расторжения договора наниматель и все проживающие с ним граждане должны освободить занимаемое жилое помещение. При отказе добровольно освободить занимаемое помещение все проживающие в нем граждане подлежат выселению в судебном порядке.

Таким образом, выселение является следствием расторжения договора. Однако выселению может и не предшествовать расторжение договора. Так, согласно ч. 2 ст. 91 ЖК РФ из жилого помещения могут быть выселены граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным. При этом договор найма не расторгается. Сохраняет действие договор социального найма и в том случае, если выселению подлежит бывший член семьи нанимателя, самостоятельно отвечающий по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма (ч. 4 ст. 69).

Расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя может иметь место только при наличии оснований, предусмотренных законом. Такие основания перечислены в ч. 4 ст. 83 ЖК РФ.

К ним относятся:

- невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

- разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

- систематического нарушения прав и интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном помещении;

- использования жилого помещения не по назначению.

Ранее действовавшее законодательство предусматривало два порядка выселения: административный (с санкции прокурора) и судебный.

С принятием ЖК РФ 2004 г. выселение во всех случаях осуществляется судом.

Выселение может быть: 1) с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения; 2) с предоставлением другого жилого помещения; 3) без предоставления другого жилого помещения.

В ст. 89 ЖК РФ определено, что благоустроенное жилое помещение должно быть предоставлено гражданам в связи с выселением по основаниям, предусмотренным статьями 86-88 кодекса: в связи со сносом дома; в связи с переводом жилого помещения в нежилое или признания его непригодным для проживания; в случае, когда в результате капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного человека существенно превысит норму предоставления.

Другое жилое помещение должно быть предоставлено до начала капитального ремонта.

Кроме требования о благоустроенности предоставляемого выселяемым жилого помещения законом предусмотрено, что предоставляемое жилое помещение должно быть равнозначным по общей площади, ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Если наниматель и проживающие с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель имеет право на получение квартиры или помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире (ст. 89 ЖК РФ).

По требованию наймодателя расторжение договора социального найма и выселение с предоставлением другого жилого помещения предусмотрено статьей 83 часть 4, пункт 1 и статьей 90 ЖК РФ.

Согласно ст. 90 ЖК РФ если наниматель проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Разрушение и повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, использование его не по назначению, систематическое нарушение прав и интересов соседей являются традиционными основаниями выселения из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Наймодатель в перечисленных случаях должен предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения, а также предоставить разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель и члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

КОНСПЕКТ 2. Понятие и содержание договора коммерческого найма жилого помещения.

Правовое регулирование договора коммерческого найма жилого помещения осуществлено в главе 35 ГК РФ – «Наем жилого помещения».

В литературе высказано мнение, с которым есть все основания не согласиться, что аренда жилья «есть синоним коммерческого найма».[54]

Представляется, что, поместив нормы о коммерческом найме жилого помещения в главу 35 ГК РФ "Наем жилого помещения", законодатель признал данный договор отличным от договора аренды. Поскольку, если бы он был признан в качестве такового, то он был бы помещен в гл. 34 ГК РФ, как это сделано, например, с арендой предприятий, зданий и сооружений и др. Нельзя не учесть также, что в ст. 673, 682, 687 ГК РФ гл. 35 предусматриваются в качестве субсидиарных норм нормы жилищного законодательства. В то же время в гл. 35 ГК РФ нет ни одной отсылки к нормам гл. 34 ГК РФ, что свидетельствует о самостоятельности и независимости договора коммерческого найма от договора аренды и правовой близости с договором социального найма.

Причину разграничения институтов найма и аренды, когда их предметом выступает жилое помещение, следует искать в особенностях отношений, ими регулируемых.

Отношения, связанные с возмездным владением и пользованием жилыми помещениями гражданами, прошли длительную эволюцию в законодательстве СССР, РСФСР, РФ. Ее двигателем в советском государстве являлось его негативное отношение к частной собственности, различным формам предпринимательства, в том числе, в жилищной сфере. Принцип потребительского использования жилья стал основой регулирования наемных отношений[55], что нашло закрепление и в статье 671 ГК РФ. Согласно данной статье, основной целью, преследуемой нанимателем при заключении договора найма жилого помещения, является пользование им, то есть проживание в жилом помещении. Договор же аренды предоставляет арендатору право не только удовлетворять непосредственно свою потребность в данном имуществе и пользоваться всеми "производительными качествами" нанятого имущества с присвоением полученных плодов, продукции и доходов, но и получать имущество во временное владение (ст. 606 ГК РФ).

Аренда теперь заменила имущественный наем, тогда как ранее этот термин применялся для обозначения лишь части отношений, возникающих на основании имущественного найма. Это дает основания полагать, что поэтому законодатель отношения, связанные с возмездным владением и пользованием жилыми помещениями юридическими лицами, урегулировал посредством договора аренды, а отношения, связанные с возмездным владением и пользованием жильем гражданами, - договором найма. Каждая из разновидностей найма жилого помещения является, прежде всего, носителем его потребительской природы.[56] Это связано, на наш взгляд, также с природой предмета правоотношения по пользованию чужим жилым помещением. Согласно п.2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены только для проживания граждан. Удовлетворение жилищной потребности как можно большего числа граждан - это важнейшее условие социальной стабильности государства. Жилище, независимо от того, кому оно принадлежит, составляет общенациональный фонд, в правильном использовании которого заинтересовано все общество. Поэтому регулирование отношений, в частности, связанных с пользованием гражданами чужим жилым помещением, осуществляется законодателем путем учета не только личных интересов наймодателей и нанимателей жилья, но и общественных интересов, которые проявляются в создании условий стабильности пользования жильем нанимателем, его защиты от произвола наймодателя, сохранности жилищного фонда и др. Для реализации социальной роли жилья в обществе и его функционального назначения, государство значительно увеличивает объем публично-правовых ограничений собственника и наймодателя жилья, что находит закрепление в главах 18 и 35 ГК РФ.

Понятие и стороны договора коммерческого найма жилого помещения

Договор коммерческого найма может быть определен как соглашение, по которому наймодатель обязуется передать нанимателю жилое помещение на определенный срок, без ограничения размеров за договорную плату во владение и пользование для проживания в нем, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением, своевременно выполнять возложенные на него договором обязанности.

Договор коммерческого найма – это консенсуальный договор, он является синаллагматическим, т.е. таким, где стороны принимают обязательства в целях получения встречного исполнения от контрагента, - срочным, возмездным (п.1 ст. 671 ГК РФ, ст. 683 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения является договором потребительского типа, так как основной его целью является удовлетворение жилищной потребности граждан, выступающих на стороне нанимателя.

Анализ п.1 ст. 671 ГК РФ позволяет сделать вывод, что наймодателем жилого помещения может выступать его собственник или управомоченное им лицо, нанимателем – только лицо физическое – гражданин.

С принятием части второй ГК РФ решение вопроса о фигуре нанимателя усложнилось тем, что законодатель по-разному подходит к определению стороны, противостоящей наймодателю.

Применительно к договору коммерческого найма жилого помещения, законодатель отказался от понятия «член семьи нанимателя» и ввел новое понятие «граждане, постоянно проживающие с нанимателем» (ст. 677 ГК РФ).

Постоянно проживающие вместе с нанимателем граждане приобретают равные с ним права по пользованию предоставленным по договору коммерческого найма жилым помещением, если они указаны в договоре найма (п.2 ст. 677 ГК РФ). Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, с наймодателем в правоотношения не вступают, поскольку не участвуют в выработке условий и заключении договора.

Согласно п. 2 ст. 677 ГК РФ отношения между нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими, определяются законом.

Равные права граждан, совместно проживающих с нанимателем, по пользованию жилым помещением возникают у них только после указания их в качестве таковых в договоре коммерческого найма жилого помещения. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан должно производиться с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, совместно с ним проживающих. При вселении несовершеннолетних такого согласия не требуется. В соответствии со ст. 679 ГК РФ не требуется при вселении данной категории граждан и соблюдение требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, в отличие от вселения остальных граждан (ст. 679 ГК РФ).

Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, вместе с ним проживающих. Однако их правовой статус может измениться, если данные лица заключат договор с нанимателем о солидарной ответственности перед наймодателем, известив его об этом. В таком случае в соответствии с пунктом 4 статьи 677 ГК РФ они становятся сонанимателями.

Трансформация граждан, постоянно проживающих с нанимателем, в сонанимателей представляет собой один из видов замены нанимателя в договоре найма жилого помещения. Как общее правило в ст. 450 ГК РФ установлена презумпция, в соответствии с которой основанием изменения договора является соглашение сторон. В случае, когда наймодатель лишь уведомляется об изменении, происшедшем на стороне нанимателя, он не вступает в правоотношение с гражданами, проживающими совместно с нанимателем. Поэтому, на наш взгляд, граждане, постоянно проживающие с нанимателем, заключившие с нанимателем договор о несении солидарной ответственности перед наймодателем, не приобретут равные права и обязанности с нанимателем, вытекающие из договора найма жилого помещения. Их отношения с наймодателем ограничиваются прямо указанной в п.4 ст.677 ГК РФ солидарной ответственностью. Для возникновения равенства в правах и обязанностях граждан, постоянно проживающих с нанимателем, и нанимателя п.4 ст. 677 ГК РФ следует дополнить требованием о получении согласия наймодателя на изменение условия договора о стороне, ему противостоящей, то есть на трансформацию "граждан, постоянно проживающих с нанимателем", в "сонанимателей".

Граждане, совместно проживающие с нанимателем, в отличие от сонанимателей, имеют равные с ним права только по пользованию жилым помещением (п. 2 ст. 677 ГК РФ).

Применительно к жилому помещению право пользования может быть определено как право проживать в нем.

Основанием возникновения права пользования жилым помещением нанимателя и граждан, совместно с ним проживающих, является договор найма. Право проживать в жилом помещении, принадлежащее гражданам, совместно проживающим с нанимателем, представляет собой самостоятельное, а не производное от прав нанимателя право. Свидетельством этому является то, что, в случае смерти нанимателя или его выбытия, с одним из граждан, совместно проживавших с нанимателем, должен быть заключен договор найма по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями (п.2 ст. 686 ГК РФ). В этих случаях договор продолжает действовать на тех же условиях.

Анализ ст. 677 ГК РФ, таким образом, позволяет сделать вывод, что права граждан, совместно проживающих с нанимателем, и нанимателя равны только в пользовании жилым помещением. Если данные лица и наниматель на основании заключенного между ними договора и с согласия наймодателя станут сонанимателями, то они приобретут равные права и обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения в полном объеме.

В ряде других статей главы 35 ГК РФ законодатель отходит от принципа равенства прав нанимателя и граждан, совместно с ним проживающих, только по пользованию жилым помещением. В соответствии со ст. ст. 679, 680 ГК РФ для вселения других граждан для постоянного проживания с нанимателем и временных жильцов требуется согласие лиц, совместно с нанимателем проживающих. В то же время обращает на себя внимание то, что в соответствии со ст. 685 ГК РФ на вселение поднанимателей согласия граждан, совместно с нанимателем проживающих, законодатель не требует. Не требуется согласия граждан, совместно проживающих с нанимателем, и на переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением (ст. 681 ГК РФ). Оно не допускается без согласия нанимателя.

Одним из существенных условий всякого договора, в том числе и договора коммерческого найма жилого помещения, является условие о его предмете.

Согласно ст. 673 ГК РФ, которая названа "Объект договора найма жилого помещения", объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Редакция ст. 673 ГК РФ позволяет сделать вывод, что жилое помещение по договору коммерческого найма должно отвечать такому обязательному качеству, как изолированность. Данный критерий определяет жилое помещение именно как предмет договора найма жилого помещения. Не оспаривая обязательность этого требования при заключении договора социального найма жилого помещения, Ю.К. Толстой полагает, что требование ст. 673 ГК РФ нельзя безоговорочно распространять на все случаи коммерческого найма. Следует сделать исключение для тех договоров, в которых в качестве наймодателя выступает гражданин. В домах или квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, внаем могут сдаваться и неизолированные жилые помещения (например, проходная комната или часть комнаты).1 Позиция Ю.К. Толстого в основе своей имеет реальную жизнь. Думается, договор коммерческого найма, в котором в качестве наймодателя выступает гражданин, может иметь свои особенности, так же как и договор, заключаемый в государственном и муниципальном фонде2.

При определении помещения в качестве предмета договора найма закон предусматривает, что оно должно отвечать таким требованиям, как пригодность для постоянного проживания (ч. 2 п.1 ст. 673 ГК РФ). Вопросы пригодности жилого помещения для постоянного проживания, как сказано в ст. 673 ГК РФ, определяются в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Представляется, что жилое помещение, предоставляемое по договору коммерческого найма, должно быть пригодным к постоянному проживанию (п.1 ст. 673 ГК РФ), то есть отвечать санитарным и техническим требованиям.

Проблема последствий предоставления жилого помещения с нарушением требований закона о его качестве может быть решена на основе общих норм ГК РФ об ответственности за ненадлежащее исполнение условий договора.

Последствия эти могут быть следующими: если в переданном нанимателю жилом помещении обнаружатся недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию жилым помещением, наниматель вправе потребовать от наймодателя возмещения убытков, понесенные им в результате ненадлежащего исполнения наймодателем своего обязательства (п.1 ст. 393 ГК РФ), устранить недостатки либо заменить некачественное жилое помещение на помещение надлежащего качества (п.1 ст. 396 ГК РФ).

Согласно ст. 676 ГК РФ наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

Требование одновременной юридической и фактической свободы жилого помещения к моменту его передачи нанимателю следует отнести к жилью, предоставляемому по договору социального найма жилого помещения, а также, возможно, и к договору коммерческого найма, заключаемому в государственном или муниципальном жилищном фонде.

В ряде случаев, жилое помещение может быть предметом договора коммерческого найма, несмотря на то, что юридически свободным не является, например, в случае, когда оно является предметом залога.

Одним из существенных условий договора коммерческого найма жилого помещения является условие о его цене. Это вытекает из дефиниции договора, содержащейся в ст. 671 ГК РФ, где договор коммерческого найма характеризуется как договор, по которому жилое помещение предоставляется «за плату», определяемую в отличие от найма социального соглашением сторон. Поскольку предмет договора найма всегда индивидуален, определять его цену по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы и услуги, вряд ли возможно.

Усмотрение сторон при определении размера платы за жилое помещение может быть ограничено путем установления максимального размера платы за жилое помещение. Плата, установленная в договоре, не должна превышать этого предела (п.1 ст. 682 ГК РФ).

Размер платы за наем, платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения (п. 2 ст. 156 ЖК РФ).

Размер платы за пользование жилым помещением, платы за содержание и ремонт жилого помещения государственного и муниципального жилищного фонда устанавливаются органом местного самоуправления, в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома (п. 3, п. 4 ст. 156 ЖК РФ).

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Сроки внесения платы за жилое помещение определяются договором. Если они договором не предусмотрены, то плата должна вноситься в порядке, установленном ЖК РФ (п.3 ст. 682 ГК РФ), то есть ежемесячно, не позднее десятого числа месяца, следующего за прожитым (п. 1 ст. 155 ЖК РФ).

Порядок внесения платы за жилое помещение, находящееся в государственном и муниципальном фонде, и коммунальные услуги определен п. 2-4 ст. 155 ЖК РФ.

Помимо условий о предмете договора коммерческого найма жилого помещения и его цене, существенными могут быть признаны и иные условия, если относительно них по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Например, таковыми могут выступать условия, выдвигаемые наймодателем, о количестве граждан, постоянно проживающих вместе с нанимателем, о возможности обмена и т.п.

К иным условиям можно отнести условие о сроке договора коммерческого найма жилого помещения. В соответствии со ст. 683 ГК РФ договор коммерческого найма жилого помещения – это срочный договор. Его максимальный срок ГК РФ установлен в 5 лет. Если в договоре срок не определен, то он считается заключенным на 5 лет. На практике встречаются случаи заключения договоров без указания срока, но с привязкой к какому-нибудь событию. В такой ситуации договор должен считаться заключенным на срок, определенный событием (ст. 190 ГК РФ), но не более чем на 5 лет.

Законодатель особо выделяет краткосрочный договор, заключаемый на срок до одного года, оговаривая, что если иное не предусмотрено договором, правовые возможности нанимателя уменьшаются по сравнению с договором коммерческого найма жилого помещения, заключенным на более продолжительный срок. При заключении таких договоров, согласно ст. 683 ГК РФ, не применяются правила, предусмотренные ст. 677 п. 2 , 680, 684-686, 687 п. 2.

Права и обязанности сторон договора коммерческого найма жилого помещения

В числе иных условий договора коммерческого найма жилого помещения, помимо срока, следует назвать условия, определяющие права и обязанности его сторон.

Права и обязанности сторон наемного жилищного правоотношения являются взаимными: праву одного участника правоотношения корреспондирует обязанность другого. Это означает, что между ними возникает относительная правовая связь. Ее основные элементы закреплены в главе 35 ГК РФ.

На наймодателе, кроме обязанности передать жилое помещение нанимателю, лежат обязанности: осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п.2 ст. 676 ГК РФ). Согласно ст. 681 ГК РФ он обязан производить капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором найма.

Договором коммерческого найма жилого помещения на наймодателя могут быть возложены и другие обязанности.

В главе 35 ГК РФ нет отдельной статьи, посвященной правам наймодателя жилого помещения. Анализ норм данной главы позволяет говорить о том, что наймодатель имеет право требовать от нанимателя использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии; требовать своевременного внесения платы за жилое помещение, а также самостоятельного внесения коммунальных платежей, если иное не установлено договором найма; не давать либо давать согласие на переустройство и реконструкцию жилого помещения.

Наймодателю договором найма могут быть предоставлены и иные права.

Правам, предоставленным наймодателю, корреспондируют обязанности нанимателя.

Наниматель, получив от наймодателя жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, обязан его использовать только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, производить переустройство и реконструкцию жилого помещения с согласия наймодателя (ч.2 ст. 678 ГК РФ), производить своевременно текущий ремонт, если иное не установлено договором (ч.1 ст. 681 ГК РФ), своевременно вносить плату за жилое помещение, если договором не установлено иное, самостоятельно вносить коммунальные платежи (ч.3 ст. 678 ГК РФ).

На нанимателя договором могут быть возложены и иные обязанности.

Помимо обязанностей, закон предоставляет нанимателю жилого помещения комплекс прав, обеспечивающих ему нормальное проживание в занимаемом жилом помещении.

Право пользования жилым помещением должно осуществляться в соответствии с его назначением. Согласно п.2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Требования, предъявляемые к использованию жилых помещений, сформулированы в ст. 678 ГК РФ.

Традиционное для российского гражданского законодательства правило неизменности договора найма при перемене собственника помещения, который занимает место прежнего наймодателя, закреплено в ст. 675 ГК РФ.

Несмотря на то, что договор коммерческого найма жилого помещения является срочным договором, ст. 684 ГК РФ предусмотрен механизм, обеспечивающий стабильность пользования жилым помещением нанимателем. Согласно ч. 1 ст. 684 ГК РФ наниматель по истечении срока договора найма жилого помещения имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Единственным основанием отказа от продления договора является «решение наймодателя не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем». Если же он, отказавшись от заключения договора на новый срок, в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключит новый договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ч.4 ст. 684 ГК РФ).

Согласно п.2 ст. 683 ГК РФ правила ст.684 ГК РФ о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок не применяются к краткосрочному договору.

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (ст. 680 ГК РФ), а также передать на срок часть или все нанятое помещение в пользование поднанимателю по договору поднайма (ст. 685 ГК РФ).

Правовое положение поднанимателей и временных жильцов определяется ст. 680 ГК РФ и ст. 685 ГК РФ.

Права поднанимателей и временных жильцов зависимы и производны от прав нанимателя.

На основании вышеизложенного можно утверждать, что наниматель жилого помещения ГК РФ и жилищным законодательством наделяется комплексом прав, которые позволяют ему в полной мере реализовать правомочия владения, пользования жилым помещением и в определенных границах, установленных законодательством, распоряжения занимаемым помещением. В то же время их перечень не является исчерпывающим. Договором нанимателю жилого помещения могут быть предоставлены и иные права и возложены обязанности.

Изменение договора коммерческого найма жилого помещения

ГК РФ предусматривает в качестве основания изменения договора коммерческого найма жилого помещения – замену нанимателя в договоре (ст. 686 ГК РФ). В соответствии с нормами данной статьи, по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

Замена нанимателя в договоре коммерческого найма влечет изменение субъектного состава в договоре. В то же время такая замена, как правило, не оказывает влияния на содержание правоотношения, так как в законе прямо указано, что, несмотря на замену нанимателя, договор действует на прежних условиях.

Замена нанимателя по его требованию и требованию других граждан, постоянно с ним проживающих, при отсутствии согласия наймодателя не допускается. В ст. 686 ГК РФ не предусмотрено, что отказ наймодателя дать согласие на изменение договора найма может быть обжалован в судебном порядке.

В.Н. Литовкин полагает, что хотя споры, возникающие в связи с признанием кого-либо из постоянно проживающих с нанимателем граждан, разрешаются в судебном порядке, однако суд не может обязать наймодателя заключить договор с новым нанимателем при возражениях со стороны наймодателя1.

Это можно объяснить тем, что собственник самостоятельно и свободно осуществляет право распоряжения принадлежащим ему жилым помещением. Принуждение к заключению договора, согласно ст. 421 ГК РФ, не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым на себя обязательством. Следовательно, если собственник не желает заключить договор найма жилого помещения с каким-либо из лиц, совместно с нанимателем проживающих, обязать его сделать это нельзя.

Второе основание замены нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения предусмотрено п.2 ст. 686 ГК РФ. В соответствии с данным пунктом замена нанимателя может быть произведена и без его участия. Основаниями этого являются смерть нанимателя или его выбытие из жилого помещения. Изменение договора в данном случае осуществляется независимо от возражений наймодателя, поскольку субъектный состав договора не измениться не может.

В законодательстве термин выбытие не определен. Представляется, что понятие "выбытие" тождественно понятию "выезд на постоянное жительство в другое место". Глагол выбыть в русском языке означает выехать, уехать, отбыть.2 Для того, чтобы выбытие явилось основанием изменения договора найма жилого помещения, не имеет значения его цель. Главное, чтобы первоначальный наниматель выехал из жилого помещения. Согласно п. 2 ст. 686 ГК РФ нанимателю достаточно выбыть, то есть совершить волеизъявление в форме конклюдентного действия, чтобы возникло основание для его замены.

В правоотношении, возникающем на основании договора коммерческого найма, стороной его выступает только наниматель. Лица, постоянно проживающие совместно с нанимателем, стороной правоотношения не являются, в правовой связи с наймодателем не состоят. Поэтому выбытие или смерть нанимателя прекращают правовую связь нанимателя с наймодателем, что позволяет прийти к заключению, что прекращается и правоотношение. Однако это не так. В этом случае правоотношение не прекращает свое существование в неизменном виде. Объясняется это тем, что лица, совместно проживающие с нанимателем, обладают самостоятельным и равным правом с нанимателем проживать в жилом помещении, поэтому, несмотря на то, что они не состоят в правовой связи с наймодателем, данная категория граждан не утрачивает права пользования жилым помещением. Вследствие этого один из граждан, постоянно проживавших с нанимателем, по общему согласию между ними после выбытия или смерти нанимателя, может стать нанимателем. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями (ст. 686 ГК РФ).

Представляется необходимым осуществить анализ ситуации, когда наниматель в установленном законом порядке признается недееспособным. В этом случае над ним устанавливается опека и назначается опекун (ст. 29 ГК РФ). Опекун, согласно нормам ст. 36 ГК РФ, может проживать как совместно, так и раздельно с подопечным. Он совершает сделки от имени гражданина, признанного недееспособным. Значит, может защищать его права и интересы в качестве нанимателя. В то же время необходимо обратить внимание на то, что основной целью договора найма жилого помещения является удовлетворение потребности в жилье граждан. В случае, если опекун будет проживать совместно с подопечным, основной целью его проживания в жилом помещении будет не удовлетворение потребности в жилье, а исполнение своих обязанностей. Думается, что признание гражданина недееспособным будет являться основанием для его замены одним из граждан, постоянно с ним проживающих, или всеми гражданами, постоянно с ним проживающими в качестве сонанимателей, то есть по аналогии с п.2 ст. 686 ГК РФ. В то же время признание гражданина недееспособным не может явиться основанием для выселения его из жилого помещения наймодателем. Право такого гражданина на удовлетворение своей потребности в жилье должно быть реализовано посредством признания его в качестве одного из лиц, постоянно проживающих с нанимателем.

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения

Статья 687 ГК РФ, регулирующая расторжение договора коммерческого найма жилого помещения, не содержит нормы, предусматривающей возможность досрочного расторжения договора по соглашению сторон. В то же время это не означает, что стороны договора коммерческого найма лишены такого права, поскольку в главе 35 ГК РФ не содержится нормы, запрещающей расторжение договора по соглашению сторон.

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут по инициативе как нанимателя, так и наймодателя.

Право нанимателя на досрочное расторжение договора в любое время является традиционным для российского гражданского права. Однако законодатель по-новому подошел к порядку его реализации в отношении договора коммерческого найма. В соответствии с пунктом 1 статьи 687 ГК РФ решение о расторжении договора найма жилого помещения должно быть принято нанимателем и другими гражданами, совместно с ним проживающими. Наниматель обязан предупредить наймодателя в письменной форме о своем намерении расторгнуть договор за три месяца до фактического прекращения договора. В случае невыполнения нанимателем требований ГК РФ о письменной форме и сроке предупреждения о прекращении договора договор не будет считаться расторгнутым со всеми вытекающими из этого последствиями, а именно: сохранением обязанностей по оплате жилого помещения, содержания его в надлежащем состоянии и др.

Особенность одностороннего отказа нанимателя от пользования жилым помещением, занимаемым по договору социального найма, в отличие от коммерческого, состоит в том, что отказ не ставится в зависимость от каких-либо условий, не требует предварительного предупреждения наймодателя, не влечет за собой возмещение наймодателю убытков, вызванных односторонним прекращением договорных правоотношений. Такая позиция законодателя может быть объяснена тем, что договор социального найма – это бессрочный договор. Основной целью наймодателя жилого помещения является не извлечение прибыли от сдачи помещения внаем, а реализация социальной функции государства – удовлетворение жилищной потребности малоимущих и иных указанных в законе граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, бесплатно или за доступную плату. В связи с этим расторжение договора найма по инициативе нанимателя не препятствует реализации имущественного интереса наймодателя от сдачи жилого помещения внаем.

Основания расторжения договора коммерческого найма по инициативе любой из сторон договора в судебном порядке перечислены в п. 3 ст. 687 ГК РФ: 1) если жилое помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случаях его аварийного состояния; 2) в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Перечень оснований, по которым требовать расторжения договора может наймодатель, является исчерпывающим и содержится в статье 687 ГК РФ. Анализ этих оснований позволяет сделать вывод, что все они связаны с правонарушением нанимателя или граждан, совместно с ним проживающих.

В качестве основания расторжения договора коммерческого найма первым в статье 687 ГК РФ названо невнесение нанимателем платы за жилое помещение.

Согласно п.2 статьи 687 ГК РФ невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае невнесении платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа, является основанием досрочного расторжения договора.

Последствием расторжения договора коммерческого найма жилого помещения является выселение нанимателя и граждан, совместно с ним проживающих, из жилого помещения без предоставления другого жилья. В связи с этим законодатель закрепил право за нанимателем требовать предоставления ему судом срока не более одного года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения (п. 2 ст. 687 ГК РФ).

Одним из оснований расторжения договора коммерческого найма по инициативе наймодателя в статье 687 ГК РФ названо разрушение или порча жилого помещения нанимателем или гражданами, совместно с ним проживающими. Необходимо обратить внимание на то, что в ЖК РФ в качестве основания расторжения договора социального найма жилого помещения по инициативе наймодателя названы разрушение (ст. 91 ЖК РФ) и (или) повреждение (п. 2 ст. 83 ЖК РФ) жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. Таким образом, в законодательстве используется три термина, для обозначения явлений, влекущих одинаковые правовые последствия – выселение из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

В словаре Д.Н. Ушакова слово разрушение толкуется так: «Результатом такого действия как разрушение является повреждение, причиненное этим действием». Разрушить – развалить, уничтожить.[57]

Глагол портить означает приводить в негодность, делать неисправным, причинять повреждения чему-нибудь.[58]

Слово повредить означает принести вред, испортить.[59]

Таким образом, порча и повреждение являются близкими по смыслу словами и характеризуют по сути одно то же поведение лица, приводящее к одинаковым последствиям.

Различия между категориями разрушение и порча, повреждение, на наш взгляд, состоят в характере причиненного вреда. Вред может быть существенным, а может таковым и не являться.

Под разрушением или порчей жилого помещения следует понимать действия, направленные на повреждение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарного оборудования и т.п.) либо на их уничтожение. Вследствие разрушения жилого помещения причиняется вред в значительных размерах, а вследствие порчи – вред может быть незначительным.

Разрушение или порча должны привести к ухудшению качества жилого помещения, то есть к уменьшению его потребительной стоимости, чтобы стать основанием расторжения договора найма. Ухудшение качества жилого помещения, влияющее на его потребительную стоимость, может выражаться в разных формах: разрушении санитарно-технического оборудования, порче стен, дверей и т.п. Достаточно единичного факта разрушения или порчи жилого помещения, чтобы наймодатель приобрел право в судебном порядке требовать расторжения договора коммерческого найма.

В качестве оснований расторжения договора как социального, так и коммерческого найма, на наш взгляд, должны выступать не только разрушение или порча жилого помещения, но и подсобных помещений. Что касается мест общего пользования: лестниц, лестничных площадок и т.п., то их разрушение или порча не могут привести к расторжению договора коммерческого найма, поскольку они не являются предметом договора. В то же время лица, совершившие разрушение или порчу мест общего пользования, могут понести наказание, но не в форме расторжения договора и выселения из жилого помещения, а привлечения к административной или уголовной ответственности, возмещения вреда.

Представляется, что разрушение или порча жилого помещения могут быть вызваны как активными действиями, так и воздержанием от исполнения обязанностей, возложенных на нанимателя. Это в полной мере может быть распространено и на договор коммерческого найма. Главное, чтобы было наличие причинной связи между действиями (бездействием) нарушителя и возникшим вредом. В то же время, если порча или разрушение явились результатом правомерных действий, ответственность наступить не может. Например, переустройство и реконструкция, которую произвел наниматель с разрешения наймодателя (ст. 678 ГК РФ), привели к