Метод сценариев
В настоящий момент при проведении экономической оценки земель поселений (населенных пунктов) и прогнозировании развития оценочных тенденций и инвестиционной привлекательности различных участков земли населенных пунктов используют метод разработки сценариев, который применяется в оценке развития и последующего влияния различных рисков на итоговые результаты расчетов. Сценарии являются совместным, коллективным трудом экспертов и представляют собой описание предположения о возможных вариантах развития событий по отношению к конечному результату:
♦ пессимистический;
♦ наиболее вероятностный;
♦ оптимистический.
Затем разрабатывается для каждого из наиболее вероятных результатов свой сценарий развития событий (возникновения определений группы или групп риска) в зависимости от прогнозируемых тенденций изменения ситуации на местном рынке. Затем на основе анализа современных тенденций динамического анализа производится разработка прогнозного сценария развития будущих событий.
В частности, совершенное развитие экономики предполагает следующую вероятность развития ситуации на региональном рынке:
♦ пессимистический сценарий 30%;
♦ наиболее вероятный сценарий 50 %;
♦ оптимистический сценарий 30 %.
Исходя из сценариев эксперт-оценщик будет делать заключение о будущем развитии рыночных тенденций при оценке земель населенных пунктов.
2. Составление Технического задания и Договора на оценку
Прежде чем оформлять техническое задание на проведение экономической оценки земель поселений (населенных пунктов), следует провести предварительный этап оценки, который по праву называется этапом рекогносцировки, т. е. ключевой этап всего процесса экономической оценки земель населенных пунктов. На данном этапе происходят определение и согласование целей и задач оценки земель населенных пунктов, устраняются все препятствия, влияющие на работу эксперта-оценщика и на качество результатов оценки. На данном этапе заказчик должен получить доказательства того, что его задание будет решено в соответствии с поставленными условиями на высоком профессиональном уровне, а исполнитель — все необходимые сведения для выполнения данного вида работы.
Затем происходит разработка Технического задания на экономическую оценку земель населенных пунктов. По своей значимости Техническое задание на оценку является взаимосогласованной (заказчиком и оценщиком) инструкцией по выполнению работ. Содержание и объем Технического задания зависят от целей экономической оценки земель населенных пунктов (инвестирование, рациональное землепользование и землевладение, построение рациональной системы получения дохода местной администрации, привлечение инвесторов, перераспределение зон «престижности» для инвесторов и жителей и т. д.), объема и сложности предполагаемой работы. Данный документ также является основой для возможного разрешения последующих конкретных ситуаций между заказчиком и исполнителем, поэтому Техническое задание должно содержать следующие пункты:
1)наименование и месторасположение объекта оценки;
2)наименование клиента — заказчика оценки;
3)наименование оценщика;
4)наименование субъекта и объекта оцениваемой собственности;
5)характер современного использования и классификация населенного пункта;
6)специфика и особенности оценки;
7)цель и назначение оценки;
8)база оценки с определениями и комментариями;
9)список и перечень существующей документации по осуществленным оценочным работам и генпланам населенного пункта;
10)будущее применение результатов оценки;
11)перечень допущений и ограничений при оценке;
12)перечень информации, предоставляемой клиенту, дата ее предо- ставления, контактные адреса и телефоны ответственных за предоставление информации;
13)особые инструкции клиента по поводу проведения оценки;
14)степень и глубина технического освидетельствования и (или) инвентаризации земель населенного пункта;
15)степень и глубина оценки экологической ситуации;
16)дата начала и окончания (предоставления исходной информации) оценочных работ;
17)форма предоставления результатов оценки;
18)подписи и печати заказчика и оценщика.
После согласования Технического задания заказчик и оценщик заключают договор на выполнение оценочных работ, которые с юридической точки зрения являются обычным договором между заказчиком и исполнителем на выполнение определенного вида работы или услуг. Поэтому соблюдаются общие требования к данного вида документам, но с учетом специфики выполнения работ по оценке недвижимости.
Данные особенности указываются в техническом задании на проведение экономической оценки земель населенных пунктов.