Оценка земель населенных пунктов методом сравнения и анализа существующих продаж
Метод прямого сравнения и анализа существующих продаж основан на непосредственном сравнении оцениваемого земельного участка с теми земельными участками, которые уже проданы или выставлены на продажу на региональном рынке. Данный метод основан на принципе замещения, который показывает, что рациональный потребитель (инвестор или покупатель) не будет приобретать за цену большую, чем та, в какую обойдется ему приобретение схожего участка, обладающего тем же набором потребительских качеств и характеристик.
После анализа продаж сопоставимых земельных участков, проданных в последнее время в данном секторе рынка недвижимости, аналитики делают соответствующие поправки к цене, выявляя различия между оцениваемыми и сопоставимыми участками. Впоследствии определяется цена продажи каждого из сопоставимых участков, как если бы они имели тот же набор улучшений и физических характеристик, что и оцениваемый земельный участок. В результате откорректированная цена по сопоставимым земельным участкам позволяет специалисту-оценщику сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.
Данный метод дает высокие результаты и точность оценки, особенно в вариантах, связанных с использованием косвенной информации о купле-продаже зданий-сооружений и вычислением их из стоимости земельного участка.
Реализация метода сравнения и анализа существующих продаж предусматривает следующую структуру: этап 1 — выявление недавних продаж сопоставляемых земельных участков на местном рынке; этап 2 — проверка информации о сделках; этап 3 — внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым участком и каждым из сопоставимых участков.
Этап 1.Выявление недавних продаж сопоставимых земельных участков на местном рынке.
Процесс выявления и анализа информации по данным сделкок купли-продажи описан ранее в данной книге. Однако необходимо удостовериться, что сопоставимый земельный участок имеет те же физические характеристики и те же финансовые условия сделки.
Этап 2.Проверка информации о сделках. Данные о сделках необходимо проверить непосредственно у сторон, совершающих сделку купли-продажи.
Особенно тщательно надо проверять цены по сделкам купли-продажи между близкими родственными, главными и дочерними фирмами, т. е. между сторонами, тесно связанными взаимными интересами.
Этап 3.Внешние поправки к цене с учетом различий между оцениваемым участком и каждым из сопоставляемых участков.
Данный этап предусматривает внешние поправки исходя из того, в какой мере оцениваемый земельный участок отличается от сопоставляемого. Данная операция выполняется для определения цены, за которую мог бы быть продан сопоставляемый участок при аналогичных параметрах и характеристиках.
При оценке земельных участков данным методом будет использоваться прямая и косвенная информация о сделках. При применении прямой информации о типичных и открытых сделках с земельными участками расчет будут производиться по формуле (17):
где К t — средняя цена потенциального земельного участка, тыс. руб./га или у. е./га; К — стоимость несопоставимых участков (выравненная средняя цена), проданных за ближайшее время, тыс. руб./га или у. е./га; п — количество сделок, обрабатываемых в ряду.
Однако в настоящий момент существует достаточно жесткие законодательные требования к ограничению прав собственности в населенных пунктах, в основном на субаренду земельных участков и (или) выкуп права аренды со всеми вытекающими из этого последствиями для арендаторов. Вследствие этого будет привлекаться почвенная информация — информация по сделкам с другими объектами недвижимости, прочно связанными с землей. Расчет стоимости земельных участков будет производиться по разработанной автором формуле (18):
(18)
где Кзн — средняя цена земельного участка, тыс. руб./га или у. е./га; Крз— рыночная цена здания-сооружения тыс. руб./га или у. е./га; Квз — восстановленная стоимость здания-сооружения, тыс. руб./га или у. е./га; h — коэффициент, учитывающий непредвиденные расходы(1,1 < h < 1,25), по разным типам объектов; Pv — площадь земельного участка, га; п — повышенный коэффициент, учитывающий проходы и проезды к зданию, сооружению и земельному участку, п = 1,2.