Механизм регулирования земельно- имущественных отношений
Любой механизм управления отдельными секторами экономики и народным хозяйством (а земельно-имущественные отношения и есть экономические отношения по поводу гражданского оборота земельных участков) должен отвечать определенным наборам общественных принципов функционирования данной системы. Для системы регулирования земельно-имущественных отношений можно сформулировать 9 основных общественных принципов.
1. Многообразие равноправных форм собственности на землю и землепользования— как основа гарантий Конституции РФ и ряда других нормативно-правовых актов, уточняющих положения Конституции. Действующее законодательство позволяет субъектам всех форм собственности иметь равные права по своему распоряжению и использованию земли с обязательным соблюдением экологического законодательства и интересов других хозяйствующих лиц и землепользователей. Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 260) собственник земельного участка может осуществлять операции по обороту земель в рамках существующего законодательства. Само понятие землепользования имеет более широкое трактование правомочий, обусловленных способом предоставления занимаемого участка, и, как следствие, закрепление определенных прав по распоряжению земельным участком на рынке гражданско-правовых операций.
Однако основные положения приоритета землепользователей в хозяйственном использовании земельных участков в земельно-имущественном комплексе остаются за собственником.
2. Платность землепользования— это основополагающий экономический принцип рыночной экономики, показывающий ценность земли в денежном эквиваленте в гражданско-правовом обороте. Ничто так не ценится, как вещь (объект), имеющая определенный рыночный эквивалент. Отнеся это положение к земельным ресурсам, мы можем понаблюдать, что безвозмездное пользование приводит к разбазариванию земельных угодий и потере их качественных характеристик. Поэтому введение федеральным законодательством платности землепользования законом «О плате за землю» в виде земельного налога и арендной платы позволило реализовать систему экономических показателей, стимулирующих рациональное использование земель, перераспределение инвестиционных потоков и создание благоприятных условий финансирования бизнес-проектов, связанных с развитием земельно-имущественного комплекса города и иного поселения, создания системы природоохранных мероприятий по защите земель, формирования доходных статей бюджетов различных уровней.
Устойчивость городского землепользования (поселения)— данный принцип показывает долговременность земельно-имущественных отношений по поводу гарантированное™ прав земельной собственности как Конституцией РФ, так и рядом других федеральных законодательных актов: Земельным кодексом РФ и Гражданским кодексом РФ. Сама система современного земельного законодательства допускает принудительное изъятие земли у собственников в исключительных случаях, оговоренных законом, с учетом всех процессуальных процедур (по согласованию сторон за выкуп или на условиях предоставления аналогичного участка).
4.Принцип приоритетности— данный принцип означает, что в основу регулирования земельно-имущественного комплекса города заложен общественный интерес по использованию землепользования в рамках разрешенного использования земли, что позволит удовлетворить потребности общества и землепользователя в определенном объекте города или иного поселения как получателя дохода от эксплуатации земельного участка.
5.Принцип ответственности— данный принцип означает как равенство всех сторон земельно-имущественных отношений перед законом, так и ответственность в экономическом пространстве, подвергаемом воздействию органов власти и управления в интересах третьих лиц.
6.Принцип информативности— данный принцип означает, что все участники земельно-имущественных отношений должны иметь возможность получить всю информацию о землепользовании и ином имуществе на участке.
7.Принцип оптимальности— данный принцип предполагает, что земельно-имущественные отношения должны базироваться на сочетании общественных интересов города и городской среды, интересов потенциальных инвесторов и возможностей эксплуатации землепользования в рамках системы существующей нормативно-правовой базы. При этом необходимо учитывать определенную невосполнимость земельных ресурсов, поэтому здесь требуется сочетать эффективный объем капиталовложений в недвижимость (в том числе и в землю) и приумножение свойств земли как природного ресурса (пространственного базиса).
8.Принцип комплектности- данный принцип означает, что здесь необходимо ограниченное сочетание административных и рыночных методов управления, которые своим сочетанием решают комплекс правовых и экономических задач, а также решение социально-экономических проблем населения, развитие природно-исторических и рекреационных территорий в урбанистической среде, увеличивают ценность земельно-имущественного комплекса города.
9.Принцип научно-технической обоснованности— данный принцип предполагает, что регулирование земельно-имущественных отношений в городах и иных поселениях будет базироваться на теории и методике научного анализа тенденций и закономерностей социально-экономического и территориально-исторического развития объекта исследо вания (города) и создании на этой основе современной теоретической концепции развития объекта (города и иного поселения) с учетом обобщения отечественного и зарубежного опыта регулирования земельно-имущественного комплекса города (населенного пункта).
Данные принципы регулирования земельно-имущественного комплекса города создают базисную основу для более развернутой системы регулирования городской среды, которая должна разделяться на подсистемы, функционирующие на основе экономико-правовых методов направленного воздействия на поставленную задачу.
Любая система регулирования состоит из системы непрерывных последовательных циклов (операций). Применительно к земельно-имущественному комплексу города такие операции будут включать в себя следующий набор действий:
♦ получение и анализ достоверности информации об объекте регулирования;
♦ анализ современного состояния объекта регулирования и выработка концепции регулирования применительно к конкретным условиям;
♦ выработка системы регулирующих мероприятий согласно поставленным задачам и общей стратегии регулирования;
♦ реализация системы управления земельно-имущественным комплексом.
Выполняемость и эффективность данных действий будут целиком и полностью зависеть от достоверности информации об объекте исследования и регулирования.
Само управление системой земельно-имущественного комплекса должно иметь вертикально-горизонтальное структурирование, которое позволит выполнять управление комплексом и одновременно отслеживать происходящие изменения на подконтрольных территориях.
Исходя из этого, единая система регулирования земельно-имущественного комплекса страны, а также любого города и иного поселения должна иметь достаточно сложную многоуровневую и многофункциональную структуру, которая позволяла бы объединить всех участников процесса управления (хозяйствующих субъектов и административно-территориальные структуры).
Такая структура, с правовой точки зрения, состоит из двух частей — регулируемая и регулирующая подсистемы, между которыми существуют, а точнее — их связывают хозяйствующие на земле субъекты.
Соответственно, данные субъекты в регулируемой подсистеме выполняют активную роль динамичности земельных отношений, а в управляющей подсистеме — роль исполнителя, на которого направлено выработанное совокупное регулирующее воздействие.
Рассмотрим подробнее основную цель управляющей системы. В данном случае она заключается в обеспечении оптимального функционирования земельно-имущественного комплекса города в условиях кардинального реформирования земельных отношений и построения цивилизованной рыночной системы. Оптимальными для функционирования земельно-имущественного комплекса города являются постоянная ротация земельных собственников и естественный процесс распределения и перераспределения земельных ресурсов с условием постоянной работы данного ресурса на благо общества и собственника с сохранением и увеличением потребительских свойств земли как фактора производства и товара.
Из этого вытекает задача регулирующей подсистемы, которая будет заключаться в планомерном и поэтапном влиянии на хозяйствующие субъекты для рационального использования земель и распределения и перераспределения, а также восстановления утраченных полезных свойств.
Управление земельно-имущественным комплексом есть применение экономических действий к участникам данного процесса. В качестве инструмента воздействия на участников земельных отношений необходимо назвать регулируемый земельный рынок. В данном случае земельный рынок, как и рынок недвижимости в целом, будет представлять собой отдельную экономическую категорию в экономике государства (города и иного поселения). В основе функционирования земельного рынка заключена система социально-политических интересов, института собственности на землю, деление земли на категории и по целевому назначению, экономико-правовой механизм распределения и перераспределения земель, система ведения кадастра, мониторинг земли и недвижимости, проведение природоохранительных мероприятий.
В общеэкономическом понятии рынок земли — это обособленный сектор рынка недвижимости, где происходит оборот земельных (или природных) ресурсов и осуществляется гражданско-правовой оборот, формируются рыночные отношения (рыночная цена, залоговая стоимость) и механизм государственного управления земельной собственностью.
Рассмотрим более подробно структуру и содержание земельного рынка.
Земельный рынок — это обособленный, специфический институт земельных отношений, в котором происходит оборот земельных ресурсов, в рамках определенной территориальной единицы (города и иного поселения), в границах которой происходят сделки купли-продажи, залога, аренды, передачи в уставной капитал; происходят формирование спроса и предложения, структуризация земли как товарной единицы определения рыночной цены, залоговой стоимости, арендной платы. В данном экономико-правовом поле работают механизмы государственного управления земельными ресурсами, которые представлены платой за землю (земельный налог, нормативная цена земли, арендная плата, выкуп права аренды), созданием благоприятных условий для инвестиций в земельно-имущественный комплекс в слабо развитые зоны поселения, разработкой земельно-имущественной политики по реконструкции устаревшего жилья и восстановления потребительских свойств земельных ресурсов, регулированием природоохранных мероприятий. Однако здесь необходимо учитывать региональные особенности состава и структуры земельного рынка. Так, для крупных городов основное содержание земельного рынка будет состоять из пригодных для коммерческой эксплуатации земельных участков (свободных и застроенных), системы функциональных связей между различными системами города. Вместе с тем основные экономические параметры земельного рынка во многом зависят от характеристик и взаимосвязей развития единой и региональной рыночной системы, они оказывают взаимное влияние и имеют тесную обратную связь, которая обусловлена современным состоянием экономики. Соответственно, вся рыночная система экономики и ее органическая часть — земельный рынок — находятся под управлением экономической среды региона, в рамках формирующейся социальной системы: наличие института собственности и формы, экономико-правовое обеспечение, механизм распределения и перераспределения, инвестиционно-финансовая и бюджетно-налоговая политика, социально-историко-культурная среда.