Оцінка ринкової вартості машин і устаткування

Способи розрахунку і внесення поправок

Існують наступні основні методи розрахунку поправок:

· метод, пов'язаний з аналізом парних продажів;

· метод прямого аналізу характеристик;

· експертний метод розрахунку.

Метод, пов'язаний з аналізом парних продажів.Парним продажем називається продаж двох об'єктів, ідентичних майже у всьому, за винятком однієї, як правило, характеристики. Її аналітик і намагається оцінити. В основі даного методу лежить наступне логічне міркування: якщо між двома зіставними об’єктами є єдина відмінність, то різниця в продажних цінах може бути приписана цій відмінності. Об'єкти парного продажу зовсім не обов'язково повинні бути співставленні з об'єктом і його аналогами. Причому необхідно, щоб парний продаж був виявлена на тому ж сегменті ринку, що і оцінюваний об'єкт.

Прикладрозрахунку процентної поправки на місцеположення методом парного продажу. Оцінюється двоповерхова цегляна будівля, що окремо стоїть, під офіс, розташована в Печерському районі. Для аналізу порівняльних продажів був визначений аналог - двоповерхова цегляна будівля, що окремо стоїть, розташована в Московському Аналог був проданий за

1 250 000 дол. В базі даних є наступні пари зіставних об'єктів

Таблиця 5.2.1.

Рішення.Для того щоб визначити вартість оцінюваного об’єкту, необхідно розрахувати і внести поправку на місцеположення. Вона визначається відношенням цін парних продажів об'єктів 1 і 2. Об'єкти 3 і 4 не може бути використані, оскільки призначення цих об'єктів не дозволяє віднести їх до того ж, що і наш об'єкт, сегменту ринку.

Поправка на місцеположення розраховується по формулі

Пм = Ц1/Ц2 = 400 000 / 950 000 = 0,42

де Пм - поправка на місцеположення;

Ц - ціна продажу об’єкту 1;

Ц - ціна продажу об’єкту 2.

Поправка (в нашому прикладі 0,42) є коефіцієнтом, на який умножається ціна продажу аналога для отримання вірогідної вартості оцінюваного об’єкту.

V=Gаналог * Пм =1 250 000 • 0,42=525 000 дол.

Де:

V - вірогідна вартість оцінюваного об’єкту;

Gаналог - Ціна продажу аналога;

Пм - поправка на місцеположення.

Після визначення ринкової вартості нерухомості оцінювач повинен розрахувати ринкову вартість технічного оснащення підприємства, тобто вартість його робітників і силових машин, вимірювальних і регулюючих приладів, устаткування, пристроїв, обчислювальної техніки, транспортних засобів і т. і.

Об'єкти машин і устаткування характеризуються наступними відмінними рисами:

· не пов'язані жорстко із землею;

· можуть бути переміщені в інше місце без спричинення непоправного фізичного збитку як самим собі, так і тієї нерухомості, до якої вони були тимчасово приєднані;

· можуть бути як функціонально самостійними, так і утворювати технологічні комплекси.

Залежно від цілей і мотивів оцінки об'єктом оцінки можуть бути:

· одна окремо взята машина або устаткування (типовий випадок -визначення страхової вартості, купівля-продаж, передача в оренду); І

· безліч умовно незалежних друг від друга одиниць машини устаткування (типовий випадок - переоцінка основних фондів);

· виробничо-технологічні системи: комплекс машин і устаткування з урахуванням буття виробничо-технологічних зв'язку; (типовий випадок - при ліквідації підприємства, коли майно распро-1 дається так, щоб на його основі потенційний покупець міг організувати виробництво, при оцінці машин і устаткування як частини оцінить ринковій вартості всіх активів).

В першому випадку оцінка йде «розсипом», в другому - «потоком», а І третьому має місце системна оцінка. При оцінці машин і устаткування важливою є правильність вибору методів оцінки. Ці методи спираються на три підходи: витратний, порівняльний (ринковий), доходний

Підходи до оцінки машин та устаткування

Витратний підхід

Ринковий підхід

Доходний підхід