Приватизация жилищного фонда

Виды правовых оснований пользования жилыми помещениями

Правовые основания пользования жилыми помещениями.

Право пользования жилыми помещениями возникает на основании:

1) права собственности;

2) права члена семьи (в том числе и бывшего) собственника жилого помещения;

3) договора найма или аренды жилого помещения;

4) членства в жилищных и жилищно- строительных кооперативах;

5) права члена семьи (в том числе и бывшего) нанимателя, арендатора и члена жилищного и жилищно-строительного кооператива;

6) отношения по поднайму жилого помещения

7) договор безвозмездного пользования (ссуды)

8) приватизация жилищного фонда

//Регулируется Законом РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"

//В соответствии с ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ бесплатная приватизация жилых помещений с 1 марта 2015 года прекращается.

// Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"

Приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая ведомственный жилищный фонд.

Особенности приватизации как основания пользования жилыми помещениями:

1. Субъектами приватизации являются только граждане РФ.

2. Приватизация возможна как с переходом в общую собственность, так и в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего.

3. Необходимо согласие всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

отсутствие согласия члена семьи нанимателя на приватизацию является одним из наиболее распространенных оснований, по которым она впоследствии признается судом недействительной по иску заинтересованного лица.

отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии предварительного разрешения (с согласия) органов опеки и попечительства

вопрос для обсуждения: неучастие н/л в приватизации совершенной до введения изменения в закон в 1994 г..

4. Приватизированы могут быть жилые помещения, занимаемые только по договору социального найма. При этом Временные жильцы и поднаниматели правом на приватизацию жилого помещения, в котором они в таком качестве проживают, не обладают.

5. Приватизации подлежат жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма как до, так и после 1 марта 2005 года.

6. Коммунальные квартиры государственного и муниципального жилищного фонда могут быть приватизированы. Постановление Конституционного Суда РФ от 03.11.1998 N 25-П

В течение определенного времени правоприменительная практика строилась на ограничительном толковании ч. 2 ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и допускала приватизацию коммунальной квартиры только как совокупность всех ее жилых помещений, т.е. только в том случае, если все наниматели в такой квартире изъявляли желание стать собственниками занимаемых ими жилых помещений.

7. Приватизация не распространяется на частный жилищный фонд. Ситуация для размышления. Приватизации подлежат также занимаемые гражданами жилые помещений после преобразования государственных предприятий в частные (создания на их базе акционерных обществ и т.п.) и перехода к ним жилых домов, находившихся в хозяйственном ведении приватизированных предприятий –Формально частный ЖФ.

23 декабря 1993 г. ст. 18 изложена в новой редакции: «при переходе государственных или муниципальных предприятий в иную форму собственности у граждан, проживающих в жилищном фонде этих предприятий, сохраняются все жилищные права, в том числе и право на приватизацию жилых помещений.

Если изменения формы собственности имели место до вступления в силу новой редакции ст. 18 Закона то приватизация также возможна, кроме случаев строительства коммерческими организациями нового жилья на свои средства построили.

8. Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за некоторым исключением.

- В абзаце 2 ст 4 Закона имеется оговорка о том, что собственники жилищного фонда, а также уполномоченные ими органы либо предприятия и учреждения, за которыми служебный жилой фонд закреплен на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений. Это право а не обязанность.

Понуждение собственника (владельца) жилищного фонда к передаче служебных жилых помещений в собственность граждан недопустимо. Ст. 9 ГК РФ

- общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма (ст. 7 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»)

Отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует

9. Из судебной практики следует, что в наследственную массу включается жилое помещение, которое наследодатель намеревался приватизировать, подав соответствующее заявление и необходимые для этого документы, но умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации такого договора. (не распространяется если он жил в помещении не один а имеются иные имеющие право на П этого ЖП граждане.)\

10. Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

11. Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.

Принципы приватизации:

1. Добровольность – то есть по собственному желанию без всякого принуждения.

2. Бесплатность

3. Одноразовость - каждый гражданин имеет право бесплатно приватизировать жилое помещение только один раз. \

Наличие же у гражданина в собственности жилого помещения, приобретенного по другим основаниям (по наследству, договорам купли-продажи, дарения и т.п.), препятствием к приватизации не является.

При этом надо иметь в виду, что в силу ч. 2 ст. 11 Закона (введена Федеральным законом от 11 августа 1994 г. N 26-ФЗ) несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.