Служебные жилые помещения
Служебные жилые помещения представляют собой помещения, предназначенные для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность, либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления. Отсутствует в новом ЖК РФ такое уточнение, которое имело место в прежнем законодательстве. Речь идет о том, что ЖК РСФСР, говоря о характере трудовых отношений, прямо закреплял, что служебные жилые помещения предназначаются для граждан, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него.
Отдельные нормативно-правовые акты более детально регулируют вопросы, связанные со служебными жилыми помещениями, применительно к различным видам служебных жилых помещений. Так, Типовым положением о находящемся в государственной собственности служебном жилищном фонде, переданном в оперативное управление органам внутренних дел, органам федеральной службы безопасности, органам по контролю за оборотом наркотических и психотропных веществ, таможенным органам Российской Федерации и внутренним войскам Министерства внутренних дел Российской Федерации от 17 декабря 2002 года под служебным жилищным фондом понимается совокупность жилых помещений, предназначенных для проживания сотрудников и работников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, органов по контролю за оборотом наркотических и психотропных веществ, должностных лиц таможенных органов Российской Федерации, военнослужащих и лиц гражданского персонала внутренних войск Министерства внутренних дел Российской Федерации, которые в связи с характером исполнения ими служебных обязанностей (обязанностей военной службы) должны проживать по месту службы (военной службы) или непосредственной близости от нее.
Особенности предоставления служебных жилых помещений, категории граждан, имеющих право на них претендовать, раскрываются и в иных нормативно-правовых актах.
Так, ст. 30 Закона «О милиции»[33] говорит о том, что милиция может иметь служебный жилой фонд, формируемый в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
ФЗ РФ «О статусе военнослужащих», регулируя вопросы, связанные с жилищным обеспечением, в отношении служебных жилых помещений говорит следующее. Военнослужащим - гражданам, проходящим военную службу по контракту, и совместно проживающим с ними членам их семей предоставляются не позднее трехмесячного срока со дня прибытия на новое место военной службы служебные жилые помещения по нормам и в порядке, которые предусмотрены федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, с учетом права на дополнительную жилую площадь. Служебные жилые помещения предоставляются в населенных пунктах, в которых располагаются воинские части, а при отсутствии возможности предоставить служебные жилые помещения в указанных населенных пунктах – в других близлежащих населенных пунктах.
Указанным военнослужащим, заключившим контракт о прохождении военной службы до 1 января 1998 года (за исключением курсантов военных образовательных учреждений профессионального образования), и совместно проживающим с ними членам их семей на первые пять лет военной службы предоставляются служебные жилые помещения или общежития.
На весь срок военной службы служебными жилыми помещениями обеспечиваются:
военнослужащие, назначенные на воинские должности после окончания военного образовательного учреждения профессионального образования и получения в связи с этим офицерского воинского звания (начиная с 1998 года), и совместно проживающие с ними члены их семей;
офицеры, призванные на военную службу в соответствии с указом Президента Российской Федерации, а также офицеры, заключившие первый контракт о прохождении военной службы после 1 января 1998 года, и совместно проживающие с ними члены их семей;
прапорщики и мичманы, сержанты и старшины, солдаты и матросы, являющиеся гражданами, поступившие на военную службу по контракту после 1 января 1998 года, и совместно проживающие с ними члены их семей.
Служебные жилые помещения предоставляются на весь срок военной службы в закрытых военных городках военнослужащим – гражданам, проходящим военную службу по контракту, и совместно проживающим с ними членам их семей[34].
Список этих нормативно-правовых актов можно продолжить[35], но нужно помнить, что все они приняты до введения в действие нового ЖК РФ, а потому могут применяться лишь в части, ему не противоречащей.
Служебные жилые помещения предоставляются на основании:
- решения собственника жилищного фонда, или уполномоченного им лица (в частности, это может быть администрации предприятия, в ведении которого находится это помещение).
- заключается договор найма служебного жилого помещения.
Предметом данного договора может быть только один вид жилого помещения – это квартира. Такая квартира должна быть пригодна для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям пожарной безопасности, экологическим и иным требованиям законодательства), быть благоустроенной применительно к условиям соответствующего населенного пункта. Кроме того, не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений.
Под служебные жилые помещения в многоквартирном доме могут использоваться как все жилые помещения такого дома, так и часть жилых помещений в этом доме.
Срок заключения такого договора не определяется, но очевидно, что такой договор заключается на все время работы (службы и т. п.) нанимателя, в связи с которой ему предоставлено данное жилое помещение.
Правовое положение лиц, проживающих в служебном жилом помещении, отличается от положения нанимателей по договору социального найма. Члены семьи нанимателя в таком договоре приравнены по своим правам в членам семьи собственника жилого помещения (ЖК РФ прямо отсылает к ч. 2-4 ст. 31). Сам наниматель не вправе сдавать это помещение в поднаем, обменивать (в том числе и на служебное), бронировать, изменять договор найма по требованию нанимателя и членов его семьи. Вместе с тем, основными правами нанимателя в данном договоре можно назвать его права:
на использование жилого помещения для проживания, в том числе с членами семьи;
на пользование общим имуществом в многоквартирном доме;
на неприкосновенность жилища и недопустимость произвольного лишения жилого помещения;
на расторжение в любое время договора;
на сохранение права пользования служебным жилым помещением при переходе права собственности на это помещение, а также права хозяйственного ведения или оперативного управления в случае, если новый собственник жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником-нанимателем;
при согласии наймодателя приобрести жилое помещение в собственность путем его приватизации;
на получение субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в порядке и на условиях, установленных ЖК РФ.
Наниматель обязан:
использовать жилое помещение по назначению и в установленных законодательством пределах;
соблюдать правила пользования жилым помещением;
обеспечивать сохранность жилого помещения;
поддерживать в надлежащем состоянии жилое помещение. Самовольное переустройство или перепланировка жилого помещения не допускается;
проводить текущий ремонт жилого помещения;
своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (обязательные платежи). Обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента заключения договора;
переселяться на время капитального ремонта жилого дома с членами семьи в другое жилое помещение, предоставленное наймодателем (когда ремонт не может быть произведен без выселения);
допускать в жилое помещение в заранее согласованное время представителя наймодателя для осмотра технического состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых работ;
при обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую эксплуатирующую либо управляющую организацию;
осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства;
при освобождении жилого помещения сдать его в течение 3 дней наймодателю в надлежащем состоянии, оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности текущего ремонта жилого помещения, а также погасить задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг;
при расторжении или прекращении договора освободить жилое помещение.
Договор найма служебного помещения прекращает действовать в следующих случаях:
ü в связи с утратой (разрушением) жилого помещения;
ü со смертью нанимателя;
ü с истечением срока трудового договора;
ü с окончанием срока службы;
ü с истечением срока пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности.
В случаях, установленных для договора социального найма (ст. 83), договор найма служебного жилья может быть расторгнут в судебном порядке по инициативе наймодателя. Речь идет о неоплате в течение 6 месяцев, разрушении жилого помещения, использовании не по назначению и нарушении общественного порядка. Так же сам наниматель в любое время может расторгнуть договор по собственной инициативе.
При этом во всех вышеназванных случаях из данного жилого помещения выселяются все члены семьи нанимателя и сам наниматель без предоставления другого жилого помещения. Суд, при рассмотрении исков о выселении из служебного помещения должен проверить, включено ли данное помещение в разряд служебных в установленном порядке, относится ли ответчик к категории работников, которым может быть предоставлено служебное жилое помещение.
ЖК РФ сохранил преемственность в вопросе о том, что не все категории лиц могут быть выселены из служебного жилого помещения без предоставления им другого жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям в черте соответствующего населенного пункта. Вместе с тем, перечень указанных категорий существенно сужен. К данным лицам относятся:
ü члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
ü пенсионеры по старости;
ü члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
ü инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.
При этом ЖК РФ справедливо обращает внимание, что указанные категории не могут быть выселены без предоставления только в том случае, если эти лица состоят на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. То есть, требование о нуждаемости носит формальный характер, в том смысле, что не просто должен иметь место факт возможности встать на такой учет, а то, что наниматель на таком учете уже состоит.