Прекращение договора социального найма жилого помещения

Прекращение договора социального найма жилого помещения возможно по следующим основаниям:

1. гибель жилого помещения;

2. смерть нанимателя, если он проживал один;

3. приватизация жилого помещения;

4. расторжение договора социального найма жилого помещения.

Расторжение договора социального найма возможно:

1. по соглашению сторон;

2. в случае выезда нанимателя на другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда;

3. по инициативе наймодателя в случаях:

- не внесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение 6 месяцев;

- если наниматель и члены его семьи бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение;

- в случае использования помещения не по назначению;

- в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей.

4. По инициативе, как нанимателя, так и наймодателя в случаях сноса жилого помещения, признания его непригодным, перевода в нежилое или капитального ремонта жилого помещения.

При этом прекращение договора социального найма, как правило, влечет выселение нанимателя и членов его семьи.

Выселение граждан из занимаемого жилого помещения возможно только в случаях, установленных законом. Выселение происходит только в судебном порядке (в отличие от норм ЖК РСФСР). Основаниями выселения граждан из занимаемого жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, являются:

1. из подлежащих сносу жилых домов в связи с отводом земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

2. из дома, подлежащего переоборудованию в нежилой;

3. при признании жилого помещения непригодным для проживания;

4. в случае, если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится и станет меньше учетной номы или увеличиться и станет больше нормы предоставления.

При выселении по данным четырем основаниям оно происходит с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. Размер предоставляемого жилого помещения в этих случаях не зависит теперь от состава семьи нанимателя, как это было раньше. Новый ЖК РФ говорит только о предоставлении жилого помещения размером не менее ранее занимаемого. Выселяются наниматель и все члены семьи.

5. В случае неоплаты по уважительным причинам нанимателем жилого помещения и коммунальных услуг в течение 6 месяцев (ст. 90 ЖК РФ). Выселение происходит с предоставлением другого жилого помещения, отвечающего санитарно-техническим требованиям по нормам общежития (не менее 6 кв. м.). При этом, нужно обратить внимание, что факт неоплаты должен иметь место непрерывно в течение шести месяцев. Если хотя бы один платеж был произведен, то это не будет являться основанием для расторжения договора социального найма.

6. Если наниматель и члены его семьи бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение;

7. В случае использования помещения не по назначению;

8. В случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей.

При выселении по основаниям ст. 91 ЖК РФ, если указанные действия ведут к разрушению жилого помещения, наймодатель вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения недостатков. Если же в установленные сроки недостатки устранены не были, то по иску наймодателя и иных заинтересованных лиц наниматель и члены его семьи выселяются без предоставления другого жилого помещения.

9. Лиц, лишенных родительских прав, когда их совместное проживание с детьми признано невозможным (ст. 91 ЖК РФ). Выселение происходит без предоставления другого жилого помещения.

Более детального осмысления при подготовке к семинарскому занятию требуют следующие вопросы: о судебной практике по вопросу о признании лица членом семьи нанимателя, о возможности распределения расходов по содержанию жилого помещения между членами семьи (в частности, если один из членов семьи не желает вносить, например, денежные средства на оплату жилья и коммунальных услуг); о нормах регионального законодательства, регулирующих вопросы признания лиц малоимущими и порядке ведения учета лиц, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Основная литература к теме:

1. Журавлев, Т. Особенности предоставления жилых помещений по договору социального найма // Гражданское право. 2007. № 2.

2. Новикова, О. Б. Расторжение договора социального найма вследствие самовольного переустройства (перепланировки) жилых помещений // Нотариус. 2007. № 1.

3. Свердлык, Г. А. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма. Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма // Жилищное право. 2007. № 6.

4. Семина, Т. А. Правовое положение членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма // Жилищное право. 2007. № 1.

5. Свит, Ю. П. Основания и правовое проблемы изменения договора социального найма жилого помещения // Жилищное право. 2006. № 12.