Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
Мировая практика выделяет следующие группы факторов, существенно влияющих на стоимость недвижимости, представленные в таблице 7.
Таблица 7
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
| Группа | Характеристика факторов | Факторы |
| Физические | Характеристики местоположения | - климат, ресурсы, топография, грунты, почва; - по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автотранспорту, побережью, зеленым массивам и т.д. |
| Характеристики земельного участка | размеры, форма, площадь, подъезды, благоустройство, вид использования по зонированию, сервитуты, общий вид, привлекательность и т.д. | |
| Характеристики зданий и сооружений | - количество; - тип, год и качество постройки; - стиль, планировка, конструкции и т.д. | |
| Группа | Характеристика факторов | Факторы |
| Экономические | Общие | - состояние мировой экономики; - экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; - финансовое состояние предприятий |
| Факторы спроса | - уровень занятости; - величина заработной платы и доходов; - платежеспособность; - наличие источников финансирования; - ставки процента и аренды; - издержки при формировании продаж | |
| Факторы предложения | площадь продаваемой земли; число объектов, выставленных на продажу; затраты на СМР; финансирование, налоги | |
| Социальные | - базовые потребности в приобретении земли, объектов недвижимости, предприятий, в варианте землепользования; - базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности; - тенденции изменения численности населения, размера семьи, омоложение или старение; - тенденции изменения уровня образования, уровня преступности; - стиль и уровень жизни | |
| Политические, административные и юридические | - налоговая, финансовая политика; - предоставление разного рода льгот; - контроль землепользования, ставок арендной платы; - зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное; - строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные; - услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство транспорт, школы, охрана здоровья и т.д.; - правовые нормы и правила |
Проводя оценку объекта недвижимости, кроме влияния названных факторов следует учитывать:
-различные уровни влияния факторов:
-региональный;
-местный (локальный);
-непосредственного окружения.
Основные градостроительные принципы:
-функциональное зонирование – разделение поселения на части различного функционального назначения по принципу ведущей функции;
-город как единое целое – ни одна из функций города, взятая в отдельности, не существует сама по себе;
-создание системы взаимосвязанных общественных центров – общегородской, жилой, промышленный, отдыха, местного значения;
-транспортно-планировочная организация города – улично-дорожная сеть, организующая пешеходные и транспортные связи между различными функциональными зонами, создать архитектуру поселения;
-поселение как развивающаяся структура – в архитектурно-планировочную структуру должна быть заложена возможность развития и совершенствования;
-город в системе расселения – поселение является элементом системы национального расселения – рационально построенной пространственной организации группы поселений разной величины и профиля в различной природно-ландшафтной среде;
-комплексность – при развитии поселения должны быть совместно рассмотрены пять задач:
-социальная – обеспечить выполнение социальных функций – жилье, образование, обслуживание, отдых, труд, управление;
-экологическая - обеспечить жизнепригодность среды, выражаемой физическими, санитарно-гигиеническими и климатическими параметрами;
-экономическая – направлена на рациональное использование территориальных ресурсов при размещении и эффективном использовании основных факторов производства;
-эстетическая – обеспечение полноценных эстетических качеств окружающей среды;
-техническая – обеспечивает решение задач, связанных с рельефом территории, качества и несущей способности грунтов, прочих инженерно-геологических условий.
Циклы развития среды местоположения недвижимости:
-рост;
-стабильность (зрелость);
-упадок (ухудшение);
-зарождение (обновление).