Право собственности и другие вещные права на земельные участки
Лекция № 38. Право собственности и другие вещные права на земельные участки
В соответствии с гражданским законодательством земельные участки являются объектом гражданских прав. Земельные участки могут находиться у граждан на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения.
Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности свободны для доступа граждан и использования природных объектов, находящихся на них, как собственником, так и гражданами.
На праве частной собственности земельные участки могут принадлежать гражданам, которые имеют в отношении них не только право владения и пользования, но и свободного распоряжения по своему усмотрению (право дарить, продавать, сдавать в аренду и т.д.)
В отношении земельных участков специального назначения допускается их пользование только в соответствии с таким назначением.
Земельный участок определяется в установленном земельном законодательством порядке. Право собственности на земельный участок распространяется также на его почвенный слой, находящиеся на нем замкнутые водоемы, лес и растения.
Собственник земельного участка вправе:
· возводить на нем здания и сооружения, приобретая при этом на них право собственности;
· осуществлять перестройку и снос;
· разрешать строительство другим лица;
· предоставлять в пользование других лиц с определением срока и бессрочно;
· сдавать в аренду.
| Ст. ст. | Понятие | Содержание |
| Право собственности на земельный участок | ||
| Земельный участок | Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. | |
| 260, 261, 263 | Право собственности на земельный участок | · Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. · Собственник вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное е предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц. · Собственник вправе продавать земельный участок, дарить, отдавать его в залог или сдавать в аренду, распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. · Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка. |
| Земельные участки общего пользования | · Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка. · Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику. | |
| Права на землю лиц, не являющихся собственниками | · Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам в постоянное или срочное пользование, в том числе в аренду. · Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. | |
| Право пожизненного наследуемого владения земельным участком | ||
| Приобретение | Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. | |
| Владение, пользование | · Владелец земельного участка имеет право владения и право пользования, передаваемое по наследству; · Владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности, если иное не предусмотрено условиями пользования земельным участком. | |
| Распоряжение | · Владелец может передавать земельный участок другим лицам в аренду или безвозмездное пользование; · Не допускается продажа, залог и совершение иных сделок, которые могут повлечь отчуждение земельного участка. | |
| Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком | ||
| Приобретение | 1. Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование. (Земельные участки предоставлялись в постоянное (бессрочное) пользование только до 30 октября 2001 г. до введения в действие Земельного кодекса РФ). 2. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом частью земельного участка. 3. При реорганизации к юридическому лицу переходит право в порядке правопреемства. | |
| Владение, пользование | · Владелец осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. · Владелец вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью. | |
| Распоряжение | Владелец вправе передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка. | |
| 271, 272 | Право пользования земельным участком собственником недвижимости (здания, сооружения) | 1. · Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка на праве постоянного пользования, если иное не вытекает из закона, решения о предоставлении земельного участка или договора. · При переходе права собственности на недвижимость (здание, сооружение) к другому лицу оно приобретает и право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме. · Переход права собственности на землю не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком. 2. · При прекращении права пользования земельным участком, право на недвижимость, оставленную ее собственником определяется соглашением между собственником участка и собственником соответствующей недвижимости. · При недостижении соглашения, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости. · Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние. · В случаях, когда снос здания запрещен либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания стоимости участка, то суд может: - признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка; - установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок. 3. При переходе права собственности на здание, принадлежавшее собственнику земельного участка, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. |
| Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) | ||
| Возникновение | 1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута) для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. 2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. 3. Сервитут устанавливается по соглашению лиц и регистрируется в установленном законом порядке. При недостижении соглашения спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. 4. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. | |
| Прекращение | · По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, ввиду отпадения оснований, по которым сервитут был установлен. · В судебном порядке собственник обремененного участка может требовать прекращения, если участок в результате обременения его сервитутом не может использоваться по назначению. | |
| Прекращение прав на земельный участок | ||
| 278, 279, 284, 285 | Прекращения права собственности на земельный участок | · Обращение взыскания – только на основании решения суда; · Выкуп для государственный и муниципальных нужд; · Изъятие земельного участка, не используемого в соответствии с назначением; · Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства. |
| 279, 280, 281, 282, 283 | Выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд | · Земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. · Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. · Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. · Решение государственного органа об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты. · Выкуп для государственных или муниципальных нужд части земельного участка допускается не иначе как с согласия собственника. · Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. · При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. · Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления о предстоящем изъятии. |
| 284, 285, 286 | Изъятие земельного участка | 1. В случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду, иных обстоятельств, исключающих такое использование. 2. Если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки. 3. Орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный принимать решения об изъятии земельных участков и порядок заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях определяются земельным законодательством. Если собственник земельного участка письменно уведомит орган о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов. Если собственник не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участка в суд. |
Право пожизненного наследуемого владенияземельным участком распространяется на земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Возможность приобретения данного права после вступления земельного кодекса не допускается, а лишь сохраняется право, приобретенное до этого.
Владение и пользование земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения осуществляется по усмотрению правообладателя. Он вправе возводить на нем здания, сооружения и другое недвижимое имущество и приобретать на него право собственности.
Распоряжение земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения:
- сдавать в аренду;
- передавать в безвозмездное срочное пользование;
- переход прав в порядке наследования.
Право постоянного (бессрочного) пользованияземельным участком распространяется на земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Данное право предоставляется на основании решения уполномоченного государственного или муниципального органа.
Право постоянного пользования приобретается также собственником недвижимости (здания, сооружения), находящейся на земельном участке.
Лицо, которому предоставлено право постоянного пользования земельным участком, вправе владеть и пользоваться им в пределах установленных законом и актом о его предоставлении. Вправе возводить на нем здания, сооружения и приобретать на них право собственности.
Распоряжение таким земельным участком допускается только с согласия собственника и только в виде сдачи его в аренду или в безвозмездное срочное пользование.
Собственник недвижимости имеет право пользования земельным участком на котором находится эта недвижимость. При переходе права собственности на недвижимость к другому лицу он сохраняет это право в том же объеме и на тех же условиях. Собственник недвижимости имеет право владения, пользования и распоряжения ею по своему усмотрению. Переход права собственности на земельный участок не изменяет его права пользования.
В случае прекращения права пользования земельным участком собственником недвижимости его права на эту недвижимость определяются по соглашению с собственником участка или по решению суда:
- признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка;
- признать право собственника земельного участка на приобретение недвижимости в собственность;
- установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.
Прекращениеправа собственности, права пожизненного наследуемого владения, права постоянного (бессрочного) пользования
· Изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд
Земельный участок может быть изъят у собственника путем выкупа при необходимости его использования в государственных или муниципальных нужд. Решение о таком изъятии принимают соответствующие федеральные органы исполнительной власти Российской Федерации либо исполнительные органы субъекта РФ. Решение подлежит государственной регистрации в установленном порядке. Собственник земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении и о его регистрации не позднее чем за год до изъятия.
До изъятия земельного участка собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается им, а также производит необходимые затраты на его содержание.
Выкуп земельного участка осуществляется только с согласия собственника. Выкупная цена земельного участка, сроки и другие условия определяются соглашением сторон. Для определения цены учитываются рыночная стоимость участка, убытки, причиненные изъятием участка, а также упущенная выгода собственника. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен другой земельный участок с зачетом его в выкупную цену.
В случае, когда собственник не согласен с решением об изъятии земельного участка либо не согласен выкупной ценой участка, государственный орган, принявший решение в течение двух лет с момента уведомления собственника может обратиться в суд.
Данные правила применяются и к изъятию земельного участка для государственных и муниципальных нужд, находящегося на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования.
· Изъятие земельного участка, используемого не по назначению
В случае если земельный участок имеет целевое назначение – для сельскохозяйственного производства, жилищного строительства, но не используется в течение трех лет он может быть изъят у собственника. Установленный срок не включает в себя время на освоение участка, время, в течение которого он не мог использоваться из-за стихийных бедствий.
· Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства
В случае грубого нарушения правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством (уничтожение плодородного слоя почвы).
В случае если его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительно ухудшает экологическую обстановку (загрязнение земель производственными отходами).
В случае ненадлежащего использования земель по вышеуказанным основаниям решение об изъятии принимает орган государственный власти или местного самоуправления. Собственник вправе согласиться с таким решением, после чего земельный участок подлежит продаже с публичных торгов либо не согласиться с ним. В таком случае орган принявший решение об изъятии земельного участка обращается с требованием о его продаже в суд.