Основы жилищного права
1.Характеристика жилищного законодательства. Права и обязанности граждан в области жилищных отношений.
2.Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
3.Социальные гарантии гражданам по жилищному законодательству.
Жилищное право – это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения, под которыми понимают имущественные отношения товарно-денежного характера, имеющие стоимостную форму и которые регулируются нормами гражданского права. Жилищные отношения– это отношения в области обеспечения граждан жилыми помещениями, пользования и распоряжения ими, а также сохранности жилищного фонда. Следовательно, жилищные правоотношения являются гражданско-правовыми отношениями, а нормы права, их регулирующие, именуются жилищным правом.
Объектыжилищных отношений – жилые помещения, а субъекты – граждане РБ; иностранные граждане и лица без гражданства; юридические лица, независимо от форм собственности; государственные органы.
Жилищное законодательство РБ основывается на Конституции РБ; Жилищном кодексе РБ; декретах и указах Президента РБ; Постановлениях Совета Министров РБ, в частности Национальной жилищной программе, в которой предусмотрены пути решения жилищных проблем в новых условиях; других законодательных актах, регулирующих жилищные отношения: Гражданском кодексе РБ, Кодексе о семье и браке и др.; решениях органов местного управления и самоуправления; локальных нормативных актах.
Задачи жилищного законодательства: обеспечение юридических гарантий получения или приобретения жилых помещений гражданами, нуждающимися в улучшении жилищных условий; обеспечение свободы граждан и их организаций в реализации жилищных прав и интересов; формирование конкуренции работ и услуг на рынке жилья; создание условий свободного осуществления, связанных с жилищными отношениями прав на безопасную и здоровую среду обитания, отдых, получение информации, социально-бытовое и культурное обслуживание; правовая защита жилищных и связанных с ними прав и интересов субъектов жилищных отношений (ст. 4 ЖК РБ)..
Выделяют следующие принципы жилищного права: недопустимость произвольного лишения жилища; доступность для граждан условий найма жилых помещений; неприкосновенность жилища; общедемократического, гуманистического отношения к гражданам – нанимателям и собственникам жилых помещений; цивилизованного использования жилых помещений; недопустимость ограничения (или лишения) права пользования жилым помещением за такие действия нанимателя или его членов семьи, которые не сопряжены со злоупотреблением ими своими жилищными правами и обязанностями. Ограничение жилищных прав и свобод допускается только в случаях, предусмотренных законом.
Находящиеся на территории РБ жилые помещения, а также жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд,собственником которого являются разные субъекты, в том числе и государство. Жилищный фонд состоит из:
– государственного жилищного фонда, который включает себя республиканскийжилищный фонд (собственность РБ), коммунальныйжилищный фонд – часть жилищного фонда, находящегося в коммунальной собственности (собственность административно-территориальных единиц). Государственный жилищный фонд включает в себя также помещения социального пользования, служебные жилые помещения, жилые помещения специального служебного жилищного фонда, специальные жилые помещения. К специальным жилым помещениям относятся жилые помещения: 1) маневренного фонда; 2) стационарные учреждения социального обслуживания (дома -интернаты для престарелых и инвалидов, дома-интернаты для детей-инвалидов, специальные дома для ветеранов и инвалидов); 3) детские дома семейного типа, детские деревни; 4) детские интернатные учреждения; 5) предназначенные для временного проживания беженцев; 6) для проживания военнослужащих; 7) расположенные на закрытых территориях.
Порядок, особенности и основания предоставления специальных жилых помещений государственного жилищного фонда в домах интернатах для престарелых и инвалидов, для детей- инвалидов, специальных домах для ветеранов, престарелых и инвалидов регламентируется Положением о порядке и основаниях предоставления гражданам специальных жилых помещений государственного жилищного фонда в домах интернатах для престарелых и инвалидов, для детей- инвалидов, специальных домах для ветеранов, престарелых и инвалидов (Постановление Совета министров № 1408 от 24 сентября 2008 г). В данном документе содержится перечень категорий граждан, имеющих первоочередное, внеочередное получение специальных жилых помещений в стационарных учреждениях, а также список необходимых для этого документов.
– частногожилищного фонда, который включает в себя: жилищный фонд граждан (собственность граждан); жилищный фонд юридических лиц негосударственной формы собственности. Жилые дома и квартиры, находящиеся в собственности граждан, в жилищном законодательстве именуются индивидуальным жилищным фондом.
В последнее время все большее значение приобретает деление жилищного фонда в зависимости от назначения жилых помещений.В этом случае различают: жилищный фонд социального пользования –это жилые помещения типовых потребительских качеств государственного жилищного фонда, предоставляемые гражданам для проживания на режиме социального пользования, т.е. на условиях договора найма.
Жилищный кодекс РБ принят Палатой представителей
18 декабря 1998 года и введен в действие 1 июля 1999 года. Он включает общую и особенную части.
Права и обязанности граждан в области жилищных отношений отражены в ст. 9 ЖК. Граждане РБ в области жилищных отношений имеют право:получать жилые помещения в пользование в порядке установленном ЖК;получать земельный участок для индивидуального строительства;получать в установленном законодательством порядке льготные кредиты, субсидии и иные формы государственной поддержки;приобретать в установленном законом порядке жилые помещения в собственность;самостоятельно выбирать формы и способы улучшения своих жилищных условий, ремонта и эксплуатации жилого помещения;требовать устранения обстоятельств, препятствующих реализации жилищных и связанных с ними прав, а также создающих угрозу здоровью, отдыху, свободному развитию личности;на судебную защиту своих жилищных и связанных с ними прав и интересов;приобретать, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению жилыми помещениями, принадлежащими им на праве собственности.
Обязанности граждан в области жилищных отношений:соблюдать требования ЖК; использовать жилые помещения в соответствии с требованиями ЖК;возмещать ущерб, нанесенный ими жилым помещениям другим граждан;не препятствовать осуществлению законных прав и интересов других субъектов жилищных отношений.
Жилые помещения гражданам или юридическим лицам могут принадлежать на основании одного из следующих документов: договора приватизации, заключенного гражданином с уполномоченным на то органом, и свидетельства о праве собственности; договора отчуждения жилого помещения; свидетельства о праве на наследство; справки жилищно-строительного кооператива о выплаченном пае; свидетельства о праве собственности на долю, в общем имуществе супругов; копии решения или определения суда, вступивших в законную силу; регистрационного удостоверения; иных актов передачи прав на жилые помещения собственнику от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.
На перечисленных документах, кроме регистрационного удостоверения, должны быть отметка о государственной регистрации, поскольку право собственности на здания, сооружения и иное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
2.Граждане, имеют право самостоятельно состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий с момента приобретения полной дееспособности (т.е. с 18 летнего возраста), а эмансипированные в соответствии с законодательством или вступившие в брак до достижения 18 лет - с момента вступления в силу решения суда об эмансипации, или со дня вступления в брак.
Дети- сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, имеют право состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий до наступления несовершеннолетия (с даты первоначального приобретения статуса детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а в случае смерти родителей, состоящих на таком учете – с даты их постановки на учет в семье родителей, если они не имеют собственности или в пользовании жилых помещений, либо не могут быть вселены в жилое помещение из которого выбыли).
С 1 января 2011 года вступил в силу Указ Президента Республики Беларусь № 552 от 27 октября 2010 года, который вносит дополнения и изменения в Указ Президента Республики Беларусь от 29 ноября 20005 года № 565 «О некоторых мерах по регулированию жилищных отношений». В частности изменения коснулись Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда.
Так, лица 18-23 лет, из числа детей –сирот и детей, оставшихся без попечения родителей имеют право состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, не с момента подачи заявления, а с даты первоначального приобретения статуса детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а в случае смерти родителей, состоящих на таком учете – с даты их постановки на учет в семье родителей, если они не имеют собственности или в пользовании жилых помещений, либо не могут быть вселены в жилое помещение из которого выбыли.
Невозможность вселения в жилое помещение устанавливается по решению местного исполнительного и распорядительного органа в случаях утраты жилого помещения (гибели, уничтожения), систематического (три и более раза в течение года) нарушения гражданами, проживающими в данном жилом помещении, правил пользования жилым помещением, наличия неблагоприятных или опасных условий проживания с родителями, лишенными родительских прав, и другими гражданами, проживающими
в данном жилом помещении, а также в иных случаях. Порядок принятия решений о невозможности вселения в жилое помещение определяется облисполкомами, Минским горисполкомом.
С 1 января 2011 года на постановку на учет нуждающихся в жилье, разведенные супруги могут претендовать на общих основаниях. Ранее разведенный супруг, воспитывающий детей, не вступивший в новый брак, не имеющий в собственности или в пользовании жилого помещения, признавался нуждающимся в улучшении жилищных условий независимо от общей площади занимаемого помещения.
Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане:
1) проживающие в жилом помещении, не отвечающем установленным для проживания санитарным и техническим нормам;
2) проживающие в квартире, заселенной несколькими нанимателями;
3) проживающие в неизолированных жилых комнатах или одной комнате при отсутствии родственных отношений;
4) впервые вступившие в брак (оба супруга) и не имеющие отдельной квартиры;
5) родившие (усыновившие) и воспитывающие детей без вступления в брак, после расторжения брака или овдовевшие
(и не вступившие в новый брак) и не имеющие в собственности отдельной квартиры;
6) проживающие в общежитиях, за исключением граждан, поселившихся в связи с обучением;
7) проживающие в служебных жилых помещениях или в жилых помещениях социального пользования;
8) проживающие в одной комнате (квартире) с гражданином, страдающим тяжелой формой хронического заболевания, если совместное проживание с ним в одной квартире признано невозможным по основаниям, предусмотренным законодательством РБ. Перечень заболеваний, при котором признается невозможным совместное проживание, утверждается Министерством здравоохранения;
9) имеющие обеспеченность общей жилой площадью на одного члена семьи менее минимальной нормы предоставления общей площади жилого помещения социального пользования (менее 15 кв.м).
10) проживающие в однокомнатной квартире (комнате)
с другим гражданином независимо от его пола, кроме супругов (ст. 43 ЖК РБ).
Законодательством могут быть установлены и другие основания для признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий. Так, нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются специалисты, прибывшие по распределению учреждений, обеспечивающих получение профессионально-технического, средне-специального, высшего образования; дети- сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также лица из детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые не имеют в собственности или в пользовании жилых помещений либо не могут быть вселены в жилое помещение, из которого они выбыли.
Вопросы принятия, отказа, снятия, сохранения за гражданином права состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, рассматриваются в ст. 46–49 ЖК РБ.
Для постановки на учет должно быть волеизъявление гражданина, которое сопровождается подачей заявления. К заявлению прилагаются сопроводительные документы: паспорт либо иные документы, удостоверяющие личность совершеннолетних граждан, свидетельства о рождении несовершеннолетних детей, принимаемых на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий; справка о занимаемом в данном населенном пункте жилом помещении и о составе семьи, выданная выдаваемая организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда; справка о находящихся в собственности гражданина и членов его семьи жилых помещений в населенном пункте по месту подачи заявления, выдаваемая территориальной организацией по регистрации недвижимого имущества, прав на него; сведения о совокупном доходе семьи и имущественном положении; документы, подтверждающие право на внеочередное или первоочередное предоставление жилого помещения (при наличии такого права); решение местного исполнительного и распорядительного органа о признании занимаемого жилого помещения не соответствующим санитарным и техническим нормам (если таково основание признания гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий); справка лечебно-профилактического учреждения о наличии у гражданина заболевания, препятствующего совместному проживанию; документы, подтверждающие право на внеочередное получения жилого помещения социального пользования.
Дети- сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, принимаются на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий на основании документов, удостоверяющих отсутствие попечения родителей, а также об отсутствии у данных лиц в собственности или пользовании жилых помещений либо невозможности вселения в жилое помещение из которого они выбыли.
Заявление гражданина о принятии на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий рассматривается в течение месяца со дня подачи им всех необходимых документов. О принятом решении гражданину сообщается в десятидневный срок в письменной форме. Если отказано о принятии на учет, должны быть указаны причины отказа. Отказ в принятии на учет может быть обжалован в судебном порядке. Местные исполкомы и организации ежегодно с 1 февраля по 1 мая уточняют данные, являющиеся основанием для сохранения гражданином права состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий
Семья вправе состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту жительства, а также по месту работы каждого ее члена. Жилищное законодательство сохраняет за гражданином право состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту работы в случаях: ухода на пенсию; утраты трудоспособности, повлекшей прекращение трудовых отношений в результате несчастного случая на производстве; призыва на срочную военную службу; увольнение в связи с переходом на работу на выборную должность в государственные органы; увольнения в связи с сокращением численности или штата работников – до момента трудоустройства на другое предприятие, учреждение.
Граждане, ухудшившие свои жилищные условия сознательно, т.е. путем разрушения, порчи, обмена, раздела или изменения порядка пользования жилым помещением, отчуждения пригородного и достаточного для проживания жилого помещения, принадлежащего им на праве собственности, вселения других лиц (кроме супруга (супруги), несовершеннолетних, нетрудоспособных детей и нетрудоспособных родителей) не принимаются на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в течение пяти лет с момента ухудшения своих жилищных условий.
3.Одной из гарантий гражданам в области жилищного законодательства является предоставление жилых помещений социального пользования.Такие жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности исходя из времени принятия на учет.Право на получение жилых помещений социального пользования имеют:
· гражданае, жилые помещения, которых в результате стихийного бедствия, техногенных и социальных катастроф, боевых действий и террористических акций стали непригодными для проживания.
· Граждане, имеющие заболевания, указанные в перечне, определяемом Министерством здравоохранения, при наличии которых признается невозможным совместное проживание с ними иных лиц в одной комнате (квартире). Перечень заболеваний: 1) органические заболевания центральной нервной системы, последствия травм, сопровождающиеся недержанием мочи; 2) активные формы туберкулеза; 3) психические расстройства с хроническим течением, с тяжелыми стойкими часто обостряющимися проявлениями: шизофрения, хронические бредовые расстройства; деменция любого генезиса; умеренная, тяжелая и глубокая умственная отсталость; расстройства личности в связи с эпилепсией; 4) кожные болезни: пузырчатые дерматозы, генерализованные поражения кожи при коллагенезах; 5) проказа; 6) озена и др. С октября 2008 годаправо на получение социального жилья имею также граждане, в составе семей которых имеются дети с такими заболеваниями.
· Дети-сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей, в отношении которых принято решение об эмансипации или которые вступили в брак, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые не имеют собственного жилья.
· Герои Беларуси, Герои СССР, Герои Социалистического труда, полные кавалеры орденов Славы, Трудовой Славы.
· Ветераны и инвалиды Великой Отечественной войны и инвалиды боевых действий на территории других государств.
· Граждане, заболевшие и перенесшие лучевую болезнь, вызванную последствиями аварии на ЧАЭС.
· Инвалиды с детства вследствие ранения, контузии, увечья, связанных с боевыми действиями в период Великой Отечественной войны.
· Граждане, у которых среднемесячный совокупный доход на каждого члена семьи не превышает бюджета прожиточного минимума в среднем на душу населения.
· Инвалиды 1 и 2 групп.
· Многодетные семьи.
· Граждане, взявшие на воспитание троих и более детей-сирот и (или) детей оставшихся без попечения родителей.
· Граждане, проживающие в домах интернатах, которым переосвидетельствованием установлена 3 группа инвалидности или которые в установленном порядке признаны дееспособными.
· Граждане в составе семей, которых имеются дети-инвалиды. Таким семьям предоставляется право получить жилое помещение социального пользования вне зависимости от уровня доходов.
· Военнослужащие, лица начальствующего и рядового состава органов внутренних дел, органов финансовых расследований, органов по чрезвычайным ситуациям, ставшие инвалида вследствие ранения, контузии, увечья или заболевания, полученных при исполнении обязанностей военной службы.
· Пенсионеры, лица, достигшие пенсионного возраста.
Вне очереди жилые помещения социального пользования предоставляются:
– гражданам, жилые помещения которых в результате стихийного бедствия, техногенных и социальных катастроф стали непригодными для проживания;
– детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, находившимся в детских учреждениях, у родственников, под опекой (попечительством), по окончании пребывания в детских учреждениях, у родственников, опекунов (попечителей) либо с их согласия после обучения в высшем, среднем специальном, профессионально-техническом учебном заведении, по окончании службы в Вооруженных Силах РБ, если за ними не сохранилось жилое помещение или если они по другим причинам не могут быть вселены в жилое помещение, из которого выбыли.
– больным активной формой туберкулеза;
– и иных случаях, предусмотренных законодательством РБ.
Основанием для вселения в предоставленное жилое помещение социального пользования является договор найма жилого помещения социального пользования. Данный тип помещений приватизации, обмену и разделу не подлежит.
Жилое помещение социального пользования предоставляется в пределах от пятнадцати до двадцати кв. метров общей площади жилого помещения на одного человека (ст. 81 ЖК). Норма может быть превышена, если жилое помещение составляет однокомнатную квартиру, либо предоставлено для проживания граждан разного пола, не являющихся супругами.
Согласно Указу Президента РБ №543 от 16 ноября 2009 года, которым внесены изменения и дополнения в указ № 565 от 29 ноября 2005 года «О некоторых мерах по регулированию жилищных отношений» с 3 до 10 лет продлен срок пользования социальным жильем в случае, если его наниматель уехал на постоянное проживание в другое помещение или умер, но остались трудоспособные совершеннолетние члены семьи. За 10 лет необходимо либо найти другое жилье, либо построить собственное.
В соответствии с указом № 543 Президента с 2 до 6 месяцев увеличился срок предоставления жилых помещений детям- сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей при достижении ими совершеннолетия.
Социальные гарантии предоставляет и ст. 13 ЖК, которая рассматривает право на получение льготных кредитов, субсидий и иные формы государственной поддержки для строительства или приобретения жилого помещения. Так, малообеспеченные трудоспособные граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также граждане, пользующиеся правом на внеочередное получение жилых помещений социального пользования, имеют право на получение одноразовой безвозмездной субсидии на строительство или покупку жилых помещений.
Ст. 55 ЖК учитывает интересы граждан при предоставлении жилых помещений. Так, не допускается заселение одной комнаты гражданами разного пола, кроме супругов; престарелым гражданам и инвалидам по их просьбе предоставляются жилые помещения на нижних этажах или в домах, имеющих лифты.
Определенные социальные гарантии предоставляет ЖК гражданам при проведении капитального ремонта или реконструкции жилого помещения; в связи со сносом или переоборудованием жилого помещения; при выселении из жилого помещения, находящегося в аварийном состоянии.
ЖК РБ учитывает и защищает интересы граждан, проживающих в служебном жилье. Так, согласно ст. 96 из служебных помещений не могут быть выселены: граждане, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии, профессионального заболевания, полученных при исполнении служебных или производственных обязанностей; проработавшие на предприятии, в учреждении не менее 10 лет; семья умершего работника, а также погибшего военнослужащего, которому было предоставлено служебное помещение; воины-интернационалисты; участники Великой Отечественной войны, инвалиды войны и другие инвалиды из числа военнослужащих; инвалиды в связи с катастрофой на ЧАЭС и др.
В жилищном законодательстве нашли отражение вопросы социальной защиты детей-сирот. Так, в ст. 90 ЖК отмечается, что гражданин, вселившийся в жилое помещение нанимателя в качестве опекуна (попечителя), самостоятельного права на это помещение не приобретает.