Сервитуты право ограниченного пользования

Отдельные виды ограниченных вещных прав

Тема 2.5. Ограниченные вещные права

Юридические лица как субъекты права собственности

Право частной собственности юридических лиц

Право собственности индивидуальных предпринимателей

Право собственности граждан на жилые помещения

Право собственности граждан на земельные участки

Тема 2.2. - 2.4

Эта последняя может также обременяться сервитутами (ограниченными вещными правами).

Государственная и муниципальная собственность

В отличие от права собственности ограниченное вещное право представляет собой право на чужую вещь (jura in re aliena), уже присвоенную другим лицом - собственником. Классическим примером данного права являются сервитуты - права пользования чужой недвижимой вещью в определенном, строго ограниченном отношении, например право прохода или проезда через чужой земельный участок.

под ограниченным вещным правом следует понимать зарегистрированное в установленном законом порядке абсолютное гражданское право в том или ином ограниченном, точно определенном законом отношении использовать чужое, как правило, недвижимое имущество в своих интересах без посредства его собственника (в том числе и помимо его воли).

Классификация ограниченных вещных прав

четыре группы ограниченных вещных прав:

1) права по использованию чужих земельных участков и других природных ресурсов (земельные, водные, лесные и градостроительные сервитуты, а также права пожизненного наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования);

2) права по использованию чужих жилых помещений (право пользования жилым помещением члена семьи его собственника, право пользования жильем по договору пожизненного содержания с иждивением или в силу завещательного отказа);

3) "обеспечительные" права - залог (включая залог недвижимости - ипотеку) и удержание (вещная природа которых оспаривается в современной отечественной литературе);

4) права на "хозяйствование с имуществом собственника" ("хозяйственное ведение" и "оперативное управление"), объектом которых являются имущественные комплексы унитарных предприятий и учреждений (причем недвижимостью абз. 2 п. 1 ст. 132 ГК признает лишь предприятие).

К ним прежде всего относятся сервитуты (сервитутные права), которые чаще всего могут иметь объектом (обременять в том или ином отношении) земельные участки, например, путем предоставления субъекту такого права возможности прохода или проезда через чужой земельный участок и т.п.

Так, при обращении залогодержателем взыскания на заложенный земельный участок может оказаться, что на нем расположено здание или сооружение залогодателя, не находившееся в залоге. В этом случае залогодатель получает сервитут на ту часть земельного участка, которая необходима ему для использования оставшегося у него здания или сооружения в соответствии с их назначением*(143). Сервитутные права в отношении земельного участка могут возникать и у арендаторов находящихся на них зданий и сооружений на срок действия договора аренды (ст. 652, 653 ГК). Все эти сервитуты называются земельными, а их правовой режим наряду с гражданским определяется также земельным законодательством (ср. ст. 274 ГК и ст. 23 ЗК).

Сервитут может устанавливаться для прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации (п. 1 ст. 274 ГК), а также для строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации зданий, строений, сооружений, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, работ по устройству подпорных стен и ремонту общих стен и др. (п. 3 ст. 64 Градостроительного кодекса). В этой связи законодательство говорит о строительных сервитутах*(144).

Природоресурсное законодательство закрепляет не только земельные, но также водные и лесные сервитуты. Водные сервитуты в виде прав на забор воды, водопой скота, осуществление паромных и лодочных переправ через водные объекты по соглашению с их собственниками предусмотрены ст. 43-44 Водного кодекса РФ. Статьей 21 Лесного кодекса предусмотрены лесные сервитуты в виде ограниченных прав пользования участками леса*(145).

2. ограниченное вещное право пожизненного наследуемого владенияземельным участком (эмфитевзис), находящимся в публичной собственности, которое может принадлежать только гражданам (ст. 265 ГК; ст. 21 ЗК), а также право постоянного (бессрочного) пользования такими земельными участками, субъектом которого могут быть как граждане, так и юридические лица (ст. 268 ГК; ст. 20 ЗК).

В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки теперь могут предоставляться лишь государственным и муниципальным учреждениям либо казенным предприятиям (п. 1 ст. 20 ЗК).

По содержанию оба рассматриваемых права совпадают, различаясь в основном лишь субъектным составом. Они предоставляют своим субъектам возможности владеть и пользоваться земельным участком, находящимся в публичной собственности, в пределах, установленных законодательством и актом о предоставлении такого участка, включая возможность возведения на участке зданий, сооружений и других объектов недвижимости ("право застройки"). При этом именно пользователь, а не собственник земельного участка, становится и собственником таких объектов (п. 2 ст. 266, п. 2 ст. 269 ГК).

В обоих случаях теперь не допускается распоряжение земельными участками, за исключением возможности передачи по наследству земельного участка, находящегося в пожизненном наследственном владении (п. 2 ст. 21, п. 4 ст. 20 ЗК).

3. Ограниченные вещные права пользования жилыми помещениями по сути представляют собой разновидности также известного еще римскому праву узуфрукта, т.е. вещного права на получение выгод (в том числе плодов и доходов) от использования чужой недвижимой вещи при сохранении ее субстанции*(153).

Во-первых, речь идет о правах членов семьи собственника жилого помещения, предусмотренных ст. 292 ГК. За данными гражданами закон признает "право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством".

Следовательно, при отчуждении гражданином-собственником своего жилья без согласия совместно проживающих с ним членов его семьи они вправе продолжать пользование прежним помещением на законном основании и не могут быть выселены из него по требованию нового собственника. Более того, при наличии в числе членов семьи такого собственника несовершеннолетнего лица любое отчуждение жилья вообще допускается только с предварительного согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК).

Во-вторых, это право пожизненного пользования жилым помещением (жилым домом, его частью, квартирой и т.п.) или иным объектом недвижимости (земельным участком, дачей и т.д.), которое возникает у граждан на основании либо договора купли-продажи недвижимости под условием пожизненного содержания с иждивением (п. 1 ст. 602 ГК), либо в силу завещательного отказа (п. 2 ст. 1137 ГК).