Методичні підходи до оцінки нерухомості
Дата добавления: 2014-01-11; просмотров: 19; лекция была полезна: 0 студентам(у); не полезна: 0 студентам(у).
Опубликованный материал нарушает авторские права? сообщите нам...
Для проведення оцінки нерухомого майна застосовуються такі основні методичні підходи:
1. витратний;
2. дохідний;
3. порівняльний.
Витратний підхід грунтується на врахуванні принципів корисності і заміщення.
Витратний підхід передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об’єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу (знецінення).
Основними методами витратного підходу є метод прямого відтворення та метод заміщення.
Метод прямого відтворення включає прямий перерахунок всіх витрат на відтворення об’єкта. При цьому враховується поточний рівень цін та економічні умови, які склалися на даний момент. Практично при застосуванні методу прямого відтворення здійснюються всі кошторисно-фінансові розрахунки проекту будівництва і забезпечення господарської діяльності об’єкта, який функціонально і параметрично повністю однакової з оцінюваним об’єктом.
Цей метод відновлює об’єкт, відносячи цей процес до моменту реалізації в минулому, і коректує вихідну вартість з урахуванням змін за минуле до теперішнього моменту часу.
Також враховується знос при необхідності.
Найбільш проста схема зносу об’єкту – лінійна модель, яка зменшує вихідне значення вартості, пропорційно часу існування t. При цьому також необхідно задавати деякий, нормативним чином встановлений, час життя об’єкта Т.
Cbt=Cbo*(T-t)/T – лінійна модель зносу;
Cbt=Cbo*F*(t,T) - нелінійна модель зносу.
Метод прямого відтворення, як правило, застосовується для проведення оцінки об’єкта, заміщення якого неможливе, а також у разі відповідності існуючого використання об’єкта оцінки його найбільш ефективному використанню.
Метод заміщення схожий з попереднім, але при проведенні кошторисно-фінансових розрахунків об’єкт модифікується порівняно з періодом своєї побудови в минулому в напрямку сучасних вимог і технологічних можливостей. При цьому об’єкт залишається адекватним об’єкту, що оцінюється, тільки за своїми функціональним параметрами.
Тобто при визначенні вартості будуть враховуватися не минулі, а діючі сучасні стандарти по будівельних і отдєлочним матеріалах, висоті приміщень. В результаті раніше побудований об’єкт “заміщується” подібним же, але сучасним об’єктом.
Метод заміщення, як правило, застосовується для визначення вартості заміщення об’єкта, що побудований (будується) за типовим проектом, або за умови економічної недоцільності відновлення об’єкта оцінки у його первісному вигляді.
Дохідний підхід базується на врахуванні принципів найбільш ефективного використання та очікування, відповідно до яких вартість об’єкта оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об’єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу.
Основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація доходу та непряма капіталізація доходу (дисконтування грошового потоку). Вибір методів оцінки при цьому залежить від наявності інформації щодо очікуваних (прогнозованих) доходів від використання об’єкта оцінки, стабільності їх отримання, мети оцінки, а також виду вартості, що підлягає визначенню.
Метод прямої капіталізації доходу застосовується у разі, коли прогнозується постійний за величиною та рівний у проміжках періоду прогнозування чистий операційний дохід, отримання якого не обмежується у часі. Капіталізація чистого операційного доходу здійснюється шляхом ділення його на ставку капіталізації.
Метод прямої капіталізації доходу передбачає таку послідовність оціночних процедур:
прогнозування валового доходу на основі результатів аналізу зібраної інформації про оренду подібного нерухомого майна з метою проведення аналізу умов оренди (розміру орендної плати та типових умов оренди) або інформації про використання подібного нерухомого майна;
прогнозування операційних витрат та чистого операційного доходу (рентного доходу) (як правило за рік з дати оцінки). Чистий операційний дохід розраховується як різниця між валовим доходом та операційними витратами, рентний дохід – як різниця між очікуваним валовим доходом від реалізації продукції, що отримується на земельній ділянці, та виробничими витратами і прибутком виробника;
обґрунтування вибору оціночної процедури визначення ставки капіталізації та її розрахунок;
розрахунок вартості об’єкта оцінки шляхом ділення чистого операційного доходу або рентного доходу на ставку капіталізації.
Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошових потоків) застосовується у разі, коли прогнозовані грошові потоки від використання об’єкта оцінки є неоднаковими за величиною, непостійними протягом визначеного періоду прогнозування або якщо отримання їх обмежується у часі. Прогнозовані грошові потоки, у тому числі вартість реверсії, підлягають дисконтуванню із застосуванням ставки дисконту для отримання їх поточної вартості.
Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошового потоку) передбачає таку послідовність оціночних процедур:
обґрунтування періоду прогнозування;
прогнозування валового доходу, операційних витрат та чистого операційного доходу (рентного доходу) за роками, кварталами або місяцями в межах прогнозованого періоду;
обґрунтування вибору оціночної процедури визначення ставки дисконту та її розрахунок;
визначення поточної вартості грошового потоку як суми поточної вартості чистого операційного доходу (рентного доходу);
прогнозування вартості реверсії та розрахунок її поточної вартості;
визначення вартості об’єкта оцінки як суми поточної вартості грошового потоку та поточної вартості реверсії.
Ставка капіталізації та ставка дисконту визначаються шляхом аналізу інформації про доходи від використання подібного майна та його ринкові ціни або шляхом порівняльного аналізу дохідності інвестування в альтернативні об’єкти (депозити, цінні папери, майно тощо).
Для розрахунку ставки капіталізації та ставки дисконту об’єктів оцінки доцільно проводити такі оціночні процедури:
1. порівняння прогнозованого річного чистого операційного доходу (рентного доходу) та ціни продажу (ціни пропонування) щодо подібного нерухомого майна;
2. аналіз альтернативних видів інвестування та визначення ризиків інвестування в об’єкт оцінки порівняно з інвестиціями з мінімальним ризиком, а також у разі наявності — інших додаткових ризиків інвестування, пов’язаних з об’єктом оцінки;
3. інші оціночні процедури, які характеризують дохід на інвестований капітал та повернення інвестованого капіталу і обґрунтовані у звіті про оцінку майна.
Порівняльний підхід грунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування. Порівняльний підхід передбачає аналіз цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об’єктами порівняння та об’єктом оцінки.
Для визначення ринкової вартості об’єкта оцінки у матеріальній формі із застосуванням порівняльного підходу інформація про подібне майно повинна відповідати таким критеріям:
- умови угод купівлі-продажу або умови пропонування щодо укладення таких угод не відрізняються від умов, які відповідають вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості;
- продаж подібного майна відбувся з дотриманням типових умов оплати;
- умови на ринку подібного майна, що визначали формування цін продажу або пропонування, на дату оцінки істотно не змінилися або зміни, які відбулися, можуть бути враховані.
Основними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем його розташування, фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу тощо. Коригування вартості подібного майна здійснюється шляхом додавання або вирахування грошової суми із застосуванням коефіцієнта (відсотка) до ціни продажу (пропонування) зазначеного майна або шляхом їх комбінування.
Порівняльний підхід передбачає таку послідовність оціночних процедур:
- збирання і проведення аналізу інформації про продаж або пропонування подібного нерухомого майна та визначення об’єктів порівняння;
- вибір методу розрахунку вартості об’єкта оцінки з урахуванням обсягу та достовірності наявної інформації;
- зіставлення об’єкта оцінки з об’єктами порівняння з наступним коригуванням ціни продажу або ціни пропонування об’єктів порівняння;
- визначення вартості об’єкта оцінки шляхом урахування величини коригуючих поправок до вартості об’єктів порівняння;
узгодження отриманих результатів розрахунку.
Узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням витратного, дохідного та порівняльного підходів, здійснюється з урахуванням мети і принципів оцінки, що є визначальними для конкретної мети її проведення, обсягів та рівня достовірності вихідних даних та іншої інформації, яка використовувалася під час проведення оцінки.