Метод ПК

Доходный подход к оценке ЗУ

Методы единичной оценки ЗУ

Методы оценки земельных участков:

1. Доходный подход (Метод ДДП, метод ПК, метод техники остатка для земли)

2. Сравнительный подход (метод сравнения продаж, метод распределения (соотнесения))

3. Затратный подход (Метод разбивки на участки, метод изъятия (выделения), метод предполагаемого использования)

Сущность данного подхода заключается в том, что стоимость ЗУ определяется как текущая (сегодняшняя) стоимость прав на будущие доходы от него

Основной ценообразующий фактор в данном подходе – это величина будущего дохода

В зависимости от целевого назначения ЗУ выделяются следующие виды дохода (Pt):

§ Арендная плата за землю

§ Часть дохода от единого объекта, приходящаяся на земельный участок

§ Рентный доход от сельскохозяйственных и лесных земель

§ Доход от перепродажи

Теоретическая основа данного подхода – это принцип ожидания (получение будущего дохода)

1. Метод ДДП – используется для оценки ЗУ предприятий добывающей промышленности (при добыче полезных ископаемых).

§ Длительность прогнозного периода определяется на основе следующих факторов:

- объем разведанных месторождений, предназначенных для промышленного освоения

- планируемая производственная мощность (добыча в год). Как правило, n=25 лет и более

§ Денежный поток рассчитывается на основе следующих факторов:

- объема добычи и реализации полезного ископаемого

- цен реализации

- затрат на поиск, разведку, разработку месторождения и реализацию продукции

- налоговых платежей

§ Ставка дисконтирования основана на учете:

- доходность эксплуатации месторождения

- степени достоверности оценки количества ПИ, доступного для извлечения из недр

- степени риска разработки данного месторождения

Vзу = Р/ rk

Р – годовой рентный доход (годовая земельная арендная плата)

rk – ставка капитализации

Под арендой ЗУ понимается предоставление его во временное владение или пользование за плату на определенный срок.

В настоящее время органы МСУ утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности.

Эти ставки дифференцированы по территориальным зонам.

При этом устанавливаются 2 вида коэффициентов:

§ Коэффициенты вида деятельности арендатора

§ Коэффициенты ценности местоположения ЗУ

В этом случае годовой рентный доход будет определяться:

Р = ас* S * kд * kp

ас - базовая ставка годовой арендной платы а 1м²

S – площадь ЗУ

kд – коэф деятельности арендатора

kp – коэф местоположения земельного участка