Доходный метод к оценке недвижимости

Характеристика РН

§ Важнейшая часть национального богатства

§ Материальная основа формирования всех остальных рынков

§ Позволяет передавать права на собственность и связанные с ней интересы

§ Позволяет формировать цены на Н

§ Тесно связан с рынком товаров и услуг (эксплуатация нежилой недвижимости), с финансовым рынком, с рынком труда

Кривая рынка Н – «рыбья кость»

Лекция 26.03.12:

Используется для оценки доходной Н

В качестве источника дохода может выступать:

Арендная плата от сдачи собственности в аренду

Часть дохода от коммерческой эксплуатации (гостиницы, мотели)

Доходный подход к оценке Н:

Содержит 2 метода:

Метод ПК

Метод ДДП

Различия – метод

Доходный подход к оценке Н:

Основная задача оценщика – это прогноз дохода на перспективу на основе текущего дохода на перспективу на основе текущего дохода, который корректируется с учетом рыночных тенденций.

Методы:

§ Основаны на преобразовании будущих доходов от ОН в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта

§ Различаются способом преобразования потока доходов

Достоинства и недостатки методов ПК и ДДП определяются следующими критериями:

§ Возможность отправить действительные намерения потенциального инвестора

§ Типом, качеством и обширностью используемой информации

§ Способностью учитывать изменения конкурентной среды

§ Способностью учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местоположение, размер, потенциальную доходность)

Метод капитализации дохода:

§ Определяет рыночную стоимость Н путем конвертации дохода за 1 год, ближайший к дате оценки, в стоимость при помощи ставки капитализации

§ Используется, если:

Потоки доходов стабильны длительный период времени и представляют собой значительную величину

Потоки доходов возрастают устойчивыми умеренными темпами

ПК не рекомендуется для оценки ОН, которые:

§ Требуют значительной реконструкции

§ Находятся в состоянии незавершенного строительства

Этапы оценки:

§ Расчет годового чистого операционного дохода (ЧОД) от ОН (в том числе при его ННЭИ)

§ Определение ставки капитализации

§ Расчет рыночной стоимости по формуле: V₀ = ЧОД/ r_k

1. Этап: Определение ЧОД

1) ПВД – потенциальный валовой доход – это доход, который может быть получен от Н при стопроцентной ее эксплуатации

2) ДВД – действительный валовой доход

3) ЧОД – чистый операционный доход

1) Определяется потенциальный валовой доход:

ПВД = S * ca * 12

S – общая полезная площадь Он

сa – ставка арендной платы за 1 м2 в месяц

12 – число месяцев в году

Ставка арендной платы может быть:

§ Фиксированной (при стабильных ценах)

§ Переменной (в условиях высокой инфляции)

§ Процентной (когда к фиксированной величине прибавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества)